Wolf Huisvestingsgroep is expert in het verhuren en managen van diverse woningportefeuilles in heel Nederland. Wij verhuren aan jong en oud, hebben ervaring met sociale huur, met het midden segment en de vrije sector, met reguliere huurcontracten, leegstandsbeheer en de wet vaste huurcontracten.
Wij dragen bij aan:
Ons woonruimteaanbod bestaat uit zelfstandige woonruimte en uit kamers, zowel in goedkope ‘sociale’ sector als in het middensegment en de vrije sector. Wij bieden zowel tijdelijke als reguliere huurcontracten aan.
Volgens de regeringspartijen VVD en PvdA, maar ook D66 hebben de corporaties een groot aantal bouwprojecten stilgelegd, omdat ze boos zijn over een heffing die ze moeten gaan betalen. De fracties spreken van een bouwstaking, die schadelijk is voor de economie. Het verzet van de corporaties gaat volgens hen veel te ver.
Woningcorporaties moeten stoppen met commerciële activiteiten. Koophuizen, dure huurwoningen, winkels en kantoren moeten ze afstoten en onderbrengen in een apart bedrijf. Ze mogen zich alleen nog bezig houden met sociale huurwoningen in de eigen regio. Dat staat in een nog vertrouwelijke notitie van woonminister Blok, die de NOS in handen heeft.
De Tweede Kamer heeft dinsdag ingestemd met het voorstel van minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) om de Leegstandwet daarvoor te verruimen. Minister Blok: ‘Deze verruiming biedt huiseigenaren met te koop staande woningen meer lucht. Ook wordt langere tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren en van sloop- of renovatiewoningen mogelijk. Dat geeft een impuls aan de ombouw van kantoorruimte naar woonruimte.’
De maximale vergunningsduur voor tijdelijk verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen gaat van vijf naar tien jaar. Ook vervalt de maximale huurprijs van te koop staande leegstaande woningen. De huurprijs wordt voortaan door de eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder bepaald. Ook gaat de maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop- en renovatiewoningen van vijf naar zeven jaar. In de huidige markt blijken de sloop- en renovatieplannen voor huurwoningen vaak meer tijd te vergen dan oorspronkelijk gepland. Verhuurders hoeven nu niet tussentijds de woningen alsnog leeg te laten staan. Het vereiste van een vergunning van de gemeente voor tijdelijke verhuur blijft bestaan.
Het wetsvoorstel gaat naar de Eerste Kamer voor behandeling. Minister Blok heeft verzocht om het voorstel nog voor de zomer te behandelen. Naar verwachting treedt de verruiming dan per 1 juli 2013 in werking.
De Eerste Kamer is dinsdag 12 maart akkoord gegaan met de wetsvoorstellen Huurverhoging op grond van inkomen en Huurverhoging op grond van een tweede categorie huishoudinkomens van minister Blok van Wonen en Rijksdienst. 37 senatoren stemden voor (VVD, PvdA, D66, ChristenUnie en SGP), 36 senatoren stemden tegen. De behandeling van het wetsvoorstel tegen het zogenoemde scheefwonen was in juni 2012 aangehouden. De minister had op 8 maart 2013 nog schriftelijke vragen van de fracties van de PvdA, het CDA, en D66 beantwoord.
Kijk hier voor meer informatie over de inkomens afhankelijke huurverhoging.
Het kabinet en de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP hebben een akkoord bereikt over de woningmarkt. Hier de belangrijkste maatregelen op een rij:
De Tweede Kamer liet zich maandag 28 januari 2013 bij de behandeling in de Kamer zeer kritisch uit over de plannen van het kabinet met een inkomensafhankelijke huurverhoging waarbij verhuurders gegevens bij de fiscus kunnen opvragen. Dit viel op te maken uit de veertien bladzijden met Kamervragen die gesteld werden.
Inkomensafhankelijke huurverhogingHet kabinet wil dat huurders met een (gezins)inkomen boven de € 33.000 voortaan een forsere jaarlijkse huurverhoging krijgen dan huurders die minder verdienen. Wie meer verdient dan € 43.000 zou ieder jaar juist nog meer gaan betalen. Om deze huurverhoging te kunnen innen mogen verhuurders straks bij de fiscus om inkomensgegevens van hun huurders vragen.
Kamervragen
In de schriftelijke vragenronde dienden de Kamerleden veertien bladzijden met vragen in. Vooral de SP, ChristenUnie en het CDA stelden veel vragen over de wet. De PvdA schrijft “principiële bezwaren” te hebben tegen het feit dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet ongedaan wordt gemaakt als het (gezins)inkomen van de betreffende huurder weer daalt. De PvdA wil daarom dat de wet op dit punt wordt aangepast.
Privacy
Ook de voorzitter van privacywaakhond CBP, Jacob Kohnstamm, liet zich vandaag in BNR-Nieuws zeer kritisch uit over de inkomensafhankelijke huurverhoging waarvoor verhuurders gegevens bij de fiscus opvragen. De privacy is in het geding wanneer belastinggegevens voor andere doelen dan de fiscale heffing gebruikt worden, stelt hij.
Huurverhoging per 1 juli 2013 wellicht niet haalbaarDoor de grote hoeveelheid vragen en de kritische opstelling van coalitiepartij PvdA is het onduidelijk of de doelstelling van de minister voor Wonen wordt gehaald, om de wet voor 1 maart door zowel de Tweede als de Eerste Kamer te loodsen. Daardoor wordt het steeds lastiger om de voorgestelde huurverhogingen per 1 juli 2013 in te laten gaan.
Bron: www.sdu.nl
Twee miljard ophalen om de rijksfinanciën op orde te krijgen blijft op tafel. Minister Blok van Wonen realiseert zich dat deze maatregel uit het regeerakkoord pijnlijk is. Maar hij vindt het alternatief van niets doen is veel schadelijker. Aan de woningmarkt is de laatste jaren weinig onderhoud gepleegd en dat vraagt nu om harde maatregelen.
Als de heffing voor corporaties tot financiële problemen leidt, is differentiatie per regio mogelijk. Dat zegt minister voor Wonen Stef Blok in een interview in Aedes Magazine (2012, nr. 12). Als een uniforme invoering van 4,5% WOZ-waarde als grondslag voor de maximale huur tot nodeloze financiële problemen bij een corporatie leidt, houdt hij daar rekening mee in de uitwerking.
Minister Blok zegt in het interview dat hij de afspraken uit het regeerakkoord zorgvuldig uitvoert. De heffing kan volgens de minister uit de huurverhoging worden betaald. Hij wijst erop dat differentiatie naar regio’s de regeling ingewikkelder maakt. Als de bijdrage voor sommige corporaties naar beneden gaat, moet die voor andere omhoog. Corporaties zullen in ieder geval meer woningen moeten verkopen. Corporaties moeten zich toeleggen op de verhuur van woningen aan mensen met de laagste inkomens. Leefbaarheid ziet hij niet langer als een kerntaak voor de corporaties.
WOZ-waardeEind december 2012 heeft de minister in de Eerste Kamer gemeld dat hij de nieuwe huurberekeningsmethode op basis van 4,5% van de WOZ-waarde nog eens zal bekijken op zijn effecten. Hij wees daarbij op de negatieve effecten voor de huren van studentenkamers en wooneenheden in de ouderenhuisvesting. In maart 2013 komt hij met uitgewerkte voorstellen, ook omdat de Eerste Kamer de Wet op de Verhuurdersheffing alleen wilde laten gelden voor 2013. De nieuwe huurberekening is basis voor de verhuurdersheffing.
Beleidswendingen
Het is niet zo heel lang geleden dat corporaties een geheel andere opdracht kregen van de politiek. Corporaties krijgen taken zoals verantwoordelijkheid voor de woonomgeving en leefbaarheid. Ook de bouw van koopwoningen, een eigen investeringsbeleid gekoppeld aan het minimaliseren van de subsidiestroom vanuit het rijk. Rond 2005 stimuleert minister Dekker de concurrentie tussen corporaties. Nu straft Blok de nieuwe koers en de ondernemingsdrift van corporaties af. Geen investeringsbeleid en concurrentie meer, eenduidigheid in de vastgoedwaardering, terug naar de kerntaak: de sociale woningbouw zonder aandacht voor leefbaarheidsaspecten in de buurt.
De manier waarop Blok te werk gaat zet kwaad bloed. Minister Blok heeft haast, hij heeft geen tijd voor polderoverleg gezien de crisis, een gat in de rijksbegroting en de schandalen in de sector. Niet alleen hanteert hij een brute bijsturing, maar ook is de boodschap indirect. Primair hamert hij op de afdracht van de sector. Maar hoe het precies zit met de nieuwe rol voor woningcorporaties blijft onduidelijk. Met onduidelijkheid over de uitvoering van de heffing versterkt Blok de weerstand.
Corporaties hebben negatieve bijklank; positie onduidelijk
De sector heeft zich de afgelopen jaren niet populair gemaakt met een stroom aan schandalen. Zichzelf verrijkende bestuurders, risicovolle investeringen en domme aankopen. Corporaties lijken meer vastgoedondernemingen te zijn geworden. Corporaties waren tot nu toe dan ook goed voor bijna 50% van de nieuwbouwproductie per jaar.
De corporaties stellen dat investeringen zullen stilvallen, onderhoud niet meer te financieren is en bouwprojecten afgeblazen moeten worden. Minister Blok wijst op het feit, dat de vermogenspositie van veel corporaties goed is en dat de verhuurdersheffing te financieren is uit huurverhogingen. Uit het interview in het Aedesmagazine blijkt, dat hij betaling van de heffing uit verkoop van bezit niet uitsluit en ook niet bezwaarlijk vindt.
Commentaar
In het voorjaar zullen naar verwachting knopen worden doorgehakt, waardoor er duidelijkheid ontstaat over de verhuurdersheffing. Dat zal gezien de stellingname van de minister betekenen, dat de claim van twee miljard op tafel blijft, maar dat gesleuteld wordt aan het systeem waarop dat geïnd wordt. Dat zal binnen de corporatiewereld winnaars en verliezers opleveren. De scheiding tussen randstedelijke corporaties en die in krimpgebieden zal sterker worden en Aedes intern verdelen. De positie van corporaties zal in belangrijkheid op de woningmarkt krimpen. De vastgoedsector is de laatste jaren vooral bekend geworden door zijn schandalen, zoals te zien was in de klimopaffaire binnen de commerciële sector en in berichten over diverse corporaties zoals Vestia, Rochdale, etc. Het levert wel eens de verzuchting op dat misstanden in een klein deel van de sector de gehele sector in diskrediet heeft gebracht.
De politiek gebruikt ook de salarisniveaus van sommige bestuurders in de corporatiesector weer als mogelijkheid te wijzen op de perversiteit binnen de sector, daarbij vergetend dat er jaren geleden andere opdrachten lagen en dus andere normen voor salariëring werden gehanteerd. Voorbeelden zijn de normen van de Commissie Izeboud en de salariscode van Aedes en daarnaast het systeem dat contracten gesloten tussen personen niet zo maar terzijde kunnen worden geschoven. Conclusie is dat geesten rijp worden gemaakt voor ongebruikelijke ingrepen en dat in dat voorspel van alles geoorloofd lijkt. Vraag blijft wel wat de effecten zijn voor de huurders en de a.s. huurders van corporaties: hogere huren, langere wachttijden?
De regeling waarmee de toewijzing van corporatiewoningen wordt geregeld is per 1 januari 2013 op een drietal punten gewijzigd. Het gaat om de wijziging van de inkomensgrens als gevolg van de jaarlijkse indexatie daarvan, een wijziging van de regels voor personen/huishoudens met een specifieke zorgbehoefte en het vastleggen van de wijze van toetsing van het huishoudinkomen door toegelaten instellingen. In de Staatscourant is op 27 december 2012 deze wijziging in de Tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting gepubliceerd.
Korte samenvatting van de aanpassing
De regeling is gebaseerd op de staatssteunregeling zoals die door Brussel in december 2009 bekend is gemaakt. Daarin wordt o.a. geregeld dat 90% van de sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens onder een bepaald inkomen. Dit om te regelen dat de met staatssteun gerealiseerde woningen voor het merendeel aan lagere
inkomensgroepen ter beschikking komen.
Voor de toetsing van het huishoudinkomen is het uitgangspunt dat een woningzoekende een definitieve aanslag inkomstenbelasting of inkomensverklaring van de Belastingdienst (IB60-formulier) over een van de twee kalenderjaren voorafgaand aan het jaar waarin de huurovereenkomst ingaat aan de toegelaten instelling dient over te leggen. Voor de statushouders is het voldoende om een inkomstenverklaring van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) over te leggen. Die verklaring mag niet ouder zijn dan zes maanden. De huurbedragen zijn aangepast aan de bedragen die per 1 januari 2013 worden gehanteerd: € 681,02 als grens tussen een sociale huurwoning en een vrije sectorwoning en daarnaast als inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen € 34.229. Ook is de regeling aangepast aan regelwijzigingen op het vlak van de invoering van het extramuraliseren van lichte zorgzwaartepakketten (TK 2012–2013, 30 597, nr. 266). Tot slot zijn de per 1 december 2013 van kracht zijnde bedragen van de maximale huur van een sociale huurwoning en het maximum van het huishoudinkomen van kandidaten voor een sociale huurwoning aangepast.
Commentaar
Zo lang de nieuwe Woningwet nog niet van kracht is, zal de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht zijn. De huur- en inkomensbedragen zijn aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie. De regeling geeft ook een verduidelijking van de werkwijze voor corporaties bij de beoordeling of een huishouden in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Over 2011 hebben de corporaties gegevens ingeleverd over hun toewijzingsgedrag. Dat kon veelal niet de goedkeuring krijgen van accountants mede door verschillende interpretatie van de voorschriften. De controle op de inkomenssituatie van de huishoudens is met deze aangepaste regels vereenvoudigd. Niet opgenomen is een vereenvoudiging van de regels voor wat betreft verhuur door corporaties aan instellingen. Naar verwachting komt dit later in 2013.
(Bron: Staatsblad, 27 december 2012)
De ministerraad heeft ingestemd met een wetswijziging van minister Blok om de Wet verhuurderheffing tot 2013 te beperken. De Eerste Kamer heeft daar bij de behandeling deze week om gevraagd. Het wetsvoorstel zal in werking treden na behandeling in de Staten-Generaal en terugwerken tot 1 januari 2013. De heffing voor de jaren 2014 en later wordt in een afzonderlijk wetsvoorstel geregeld.
De verhuurderheffing is een heffing die wordt opgelegd aan verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector. Dat zijn huurwoningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (€ 664,66 in 2012). De verhuurderheffing is alleen van toepassing op verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De verhuurderheffing wordt berekend over de WOZ-waarde van de huurwoningen.
Het kabinet gaat nu een voorstel uitwerken voor een woningwaarderingssysteem en verhuurderheffing die corporaties de mogelijkheid biedt op termijn te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw en die bovendien recht doet aan de draagkracht van huurders en corporaties, met inachtneming van de in het regeerakkoord beoogde opbrengst van de verhuurderheffing.
Vóór 1 maart 2013 zullen de Tweede en Eerste Kamer worden geïnformeerd over de uitwerking van het voorstel. Daarna zal zo snel mogelijk het wetsvoorstel waarin de verhuurderheffing voor de jaren na 2013 wordt vormgegeven, aan het parlement worden aangeboden.