12 mei 2023
In een recente column riep Servaas van der Laan, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, zijn lezers op om de voorgestelde regulering van de huurmarkt eens van de andere kant te bekijken, namelijk vanuit het perspectief van de politici die de regulering hebben bedacht en willen doorvoeren. Welke voordelen zien zij in verdere regulering? Een gedachtenexperiment.
Bij deze pak ik die handschoen op en ga ik in op het idee van GroenLinks om zelfs nog méér woningen onderhevig te maken aan huurprijsbeperkingen dan met de nu voorgestelde regulering het geval zal zijn. De geest van steeds verdere regulering is al uit de fles. En met het oog op een volgend kabinet dat vroeg of laat aantreedt, is het niet geheel denkbeeldig dat het idee van GroenLinks uitgevoerd gaat worden.
Voordelen volgens reguleringsdenkers
Vanuit het perspectief van ‘reguleringsdenkers’ als Hugo de Jonge (CDA) en Jesse Klaver (GroenLinks) noemde Servaas al de volgende voordelen van verdere regulering van de huurprijzen: de huren gaan omlaag en de buy-to-letmarkt wordt een halt toegeroepen ten gunste van koopstarters. In mijn gedachtenexperiment zie ik nog meer voordelen.
Nivellering
De huurverlaging, lees: de stijging van het besteedbaar inkomen van huurders, wordt betaald door de verhuurder die zijn inkomen en de waarde van zijn vastgoed ziet dalen. Volgens sommigen wellicht een goede vermogensbelasting en een welkome nivellering.
Doorstroming
Als de huur van het huis waarin je interesse hebt ook laag wordt gehouden door regulering, zal je bereidheid daarnaartoe te verhuizen toenemen. Zo komen wellicht meer grote woningen waar nu slechts één of twee personen wonen, beschikbaar voor grotere gezinnen. Ook komt het de arbeidsmarkt ten goede als meer mensen dichterbij hun werk kunnen wonen. Bovendien wordt het aantal ‘scheefwoners’ – mensen die een te hoog inkomen hebben voor het type woning dat ze bewonen – teruggedrongen.
Gelijkere behandeling
Een ander voordeel is dat ook een grote middenklasse die huurt dan via de woningmarkt gesubsidieerd wordt. Voor woningeigenaren die profiteren van de hypotheekrenteaftrek en de huurders van het reeds gereguleerde segment is dit al het geval. Een gelijkere behandeling dus. Alleen de zeer kleine groep vermogende huurders die in het kleine overgebleven vrije segment huren, wordt niet gesubsidieerd.
Kans op schoon schip
Wellicht dat het idee van verdere prijsregulering verstandig wordt aangepakt. Dat de maximale huurprijs bijvoorbeeld een bepaald percentage van de WOZ mag zijn, en dat het achterhaalde woningwaarderingsstelsel afgeschaft kan worden, ook voor onzelfstandige woonruimte (studentenkamers). We zijn dan ook verlost van de bijbehorende bureaucratie van handhaving van het woningwaarderingsstelsel.
Gerede twijfel
Tot zover mijn gedachtenexperiment waarin ik me probeer te verplaatsen in reguleringsdenkers. Het zou helpen als zij de genoemde voordelen zouden meewegen in hun plannen, maar dat zie ik vooralsnog niet gebeuren. Voor mijn twijfels over de effecten van regulering verwijs ik graag naar mijn eerdere columns. Bovendien zal het verzet van de institutionele, professionele en particuliere verhuurder, van de banken en van het boerenverstand te groot zijn.
Frank van Min,
Directeur Wolf Huisvestingsgroep