6 februari 2023
Lange tijd heeft Hugo de Jonge, onze minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, iedereen in onzekerheid gelaten over de inhoud van zijn plannen rondom de regulering van de ‘middenhuur’. Maar afgelopen december kwam hij dan toch eindelijk met zijn plan de campagne. Ten eerste wil hij meer regulering door meer woningen onderhevig te maken aan het woningwaarderingsstelsel (een verouderd en complex prijsplafond voor huurwoningen). Ten tweede wil hij betere handhaving door het woningwaarderingsstelsel dwingend maken. Een opeenstapeling van wanbeleid die ik hierna graag toelicht.
Verkeerde focus
De meeste aandacht van De Jonge gaat uit naar het eerste punt: meer woningen onderhevig maken aan het puntenstelsel. Hiermee probeert hij de huurprijs ‘in het middensegment’ van 157.000 woningen te verlagen (met gemiddeld € 240). Deze maatregel is natuurlijk goed nieuws voor de huurders die het betreft, maar is discutabel omdat alom wordt gevreesd dat het tot minder aanbod van huurwoningen zal leiden en daarmee op termijn niet zal leiden tot lagere huurprijzen.
Minder aandacht gaat uit naar het ‘dwingend maken’ van het woningwaarderingsstelsel. Hiermee zou de huurprijs van circa 163.000 woningen (met gemiddeld € 145) omlaag moeten. Kortom, met betere handhaving zouden meer huurders geholpen worden dan met meer regulering. Bovendien is het simpelweg beter handhaven van reeds lange tijd bestaande regels uiteraard niet discutabel. Hugo de Jonge heeft dus de verkeerde focus.
Discutabele data, Tweede Kamer verkeerd geïnformeerd
Het ministerie heeft het aantal van 163.000 woningen, waarbij de huidige huurprijsregels worden overtreden, gebaseerd op het zogenoemde ‘WoON2021-onderzoek’. Navraag bij het ministerie leert dat de overtreders ‘particuliere verhuurders’ zijn en dat de onderliggende data van dit onderzoek zijn gebaseerd op de verantwoordingsinformatie van woningcorporaties, de registratiedata van de Belastingdienst over de huurtoeslag en de jaarlijkse CBS-huurenquête.
Die data en (vrijblijvende) enquêtes zeggen iets over de huurprijzen die corporaties rekenen, maar niet concreet over de hoogte van de huur die particuliere verhuurders heimelijk in rekening zouden brengen. Wellicht dat De Jonge zelf ook twijfelt aan de data. Want in een brief van 14 december jl. (waarin hij reageerde op kritiek van de Raad van State op zijn voornemen uitsluitend huurders van woningcorporaties extra tegemoet te komen) beweerde hij dat hij niet wist hoeveel woningen van particuliere verhuurders tot het gereguleerde segment behoren. Overigens trekt De Jonge in zijn reactie op de Raad van State zich vrijwel niets aan van hun kritiek.
Als je aan de ene kant niet weet hoeveel woningen onderhevig zijn aan regels, dan kun je aan de andere kant niet hard maken van hoeveel woningen de verhuurder die regels overtreedt. Kortom, minister De Jonge spreekt zichzelf tegen en informeert de Tweede Kamer verkeerd.
Eerst roepen, later misschien nadenken
Op het totaal aantal woningen van ongeveer 1 miljoen dat volgens het ministerie in bezit is van particuliere verhuurders, is 163.000 een gigantisch aantal. Blijkbaar is de overheid niet in staat om de bestaande regels van het woningwaarderingsstelsel adequaat te handhaven. Om dit stelsel nu wél dwingend te maken komt de minister op de proppen met ‘een derde partij’ die moet gaan handhaven. Verder dan dat komt de minister niet. Navraag bij het ministerie leert dat ze nog bezig zijn met de uitwerking. Kortom, de minister communiceert éérst een plan en ambitie, en gaat pas daarna kijken of en zo ja hoé dat plan uitgevoerd moet worden. Dat is ondoordacht.
Overigens zal het probleem van handhaving alleen maar groter worden. Want bovenop de 163.000 gevallen waar nu al de regels worden overtreden, zullen er een hoop overtredingen bij komen. De 157.000 woningen die onderhevig worden gemaakt aan het prijsplafond van het woningwaarderingsstelsel zijn namelijk in grote mate in handen van de particuliere belegger. Juist de groep die het ministerie verwijt de regels te overtreden.
Ongeloofwaardigheid
Naast de regulering van de middenhuur pleit De Jonge voor meer nieuwbouw. Hij roept nog steeds dat er de komende jaren 900.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Maar haast niemand gelooft hem nog (zowel wegens veranderende marktomstandigheden als wegens de door hem veroorzaakte onzekerheid). Daarnaast hield hij tot eind 2022 nog krampachtig vast aan het doorduwen van de nieuwe Omgevingswet. Pas op het allerlaatste moment erkende hij dat de invoering uitgesteld moest worden, tot juli volgend jaar. Ook dat heeft zijn geloofwaardigheid geen goed gedaan. Verder riep hij nog in de lente van 2022 dat hij in de zomer van 2022 bekend zou maken hoe het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte aangepast zou worden. Inmiddels heeft hij zijn streefdatum een paar keer uitgesteld en zegt nu in de zomer van 2023 duidelijkheid te geven. Ik, en vermoedelijk velen met mij, hecht inmiddels weinig waarde aan zijn woorden.
Dreigen met het einde der tijden
Op een receptie deze week sprak De Jonge de woorden ‘zonder regulering zijn we bezig een revolte te organiseren’. Geheel in de stijl van populisten en demagogen voorspelt De Jonge dus het einde der tijden als hij niet als redder in de nood optreedt. Als er al een revolte zou ontstaan, zal dat eerder komen door onvrede over het niet uitkomen van zijn verkondigde doelstellingen.
Niet open voor feedback
Bij de bestuurdersstijl van De Jonge zoals ik die hierboven heb geschetst doemt een beeld op van iemand die koste wat kost zijn beleid er doorheen wil drammen en dat hij onbereikbare doelen nastreeft, in de hoop dat ze tóch uitkomen. Dat is precies de kritiek die Jeroen Dijsselbloem, oud- minister van Financiën en nu voorzitter van de Onderzoeksraad voor Veiligheid, op De Jonge gaf rondom zijn coronabeleid. Kennelijk trekt De Jonge zich weinig aan van deze feedback.
Handel in invloed is een vorm van corruptie
Het beleid van De Jonge heeft onder meer tot gevolg dat partijen minder geneigd zijn huurwoningen te bouwen. De corporatiesector geeft aan in dit gat te willen springen als beleggers dat niet doen, maar wil daarbij dat zij goedkoper geld kan lenen dan marktpartijen. Daar zullen de beleggers weer niet mee akkoord gaan. Kortom, een impasse dreigt.
Na de coronacrisis weet inmiddels vrijwel heel Nederland – dus niet alleen Sywert van Lienden – dat De Jonge gevoelig is voor ‘outside pissing in’. In het mondkapjesdossier maakte De Jonge zich schuldig aan ‘handel in invloed’. Een vorm van corruptie.
De kritiek van Dijsselbloem heeft zijn bestuurdersstijl niet veranderd, dus zal zijn karakter vermoedelijk evenmin zijn veranderd. Het is dus een reële vrees dat De Jonge naar de pijpen zal dansen van het marktsegment (corporatiesector, beleggers of huurders) dat het meest op hem pist. Nederland als geheel is daar uiteraard niet bij gebaat.
Advies: van meer naar minder bureaucratie
Mijn advies aan de opvolger van De Jonge: kom niet met meer, maar juist met minder regulering en bureaucratie. Nivelleer en ondersteun mensen met een laag inkomen via één toeslag. Doe dat niet meer via de huren. Schaf huurprijssubsidies (via het complexe prijsplafond van het woningwaarderingsstelsel) en de huurtoeslag geleidelijk af. Als dat te ambitieus is, doe niets nieuws. Laat huurders en verhuurders met rust en creëer dus ook geen onzekerheid. En vooral dit: handhaaf bestaande regels. Daar zijn kwetsbare huurders direct bij zijn gebaat.
Frank van Min, directeur Wolf Huisvestingsgroep