Waarom de WOZ-cap een onlogische maatregel is

Voor exact dezelfde woning mag meer huur gevraagd worden als deze op een betere locatie staat. Dat klinkt logisch. Sinds 2015 is de WOZ waarde van een woning opgenomen in het woonwaarderingsstelsel (WWS). De afgelopen jaren is gebleken dat daardoor woningen in gebieden van schaarste vaker in de vrije sector terecht kwamen bij mutatie. Een logisch gevolg, maar een ongewenste situatie volgens het kabinet. Daarom is per 1 mei 2022 een cap ingevoerd op het puntenaandeel van de WOZ in het WWS. In het Staatsblad dd. 24-03-2022[1] wordt de nieuwe WOZ cap toegelicht: “Het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning is niet groter dan 33 procent. Deze beperking geldt (…) niet voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 142 punten.”

In deze column ga ik in op de vraag of dit een logisch instrument is. Dit valt het beste te illustreren met een voorbeeld. Neem een zelfstandige woning van 40m² waarbij het puntenaantal zonder het WOZ aandeel op 93 punten uitkomt. Deze woning komt beschikbaar per 1 juli 2022, waarbij in 2022 een liberalisatiegrens geldt van €763,47. Als een woning op 141 punten (inclusief WOZ aandeel, na eventuele cap) uitkomt of meer, dan valt de woning in de vrije sector. De WOZ waarde (met een eventuele cap) zal de doorslag geven of deze woning in de vrije sector komt te vallen.

Als deze woning een WOZ waarde heeft (met peildatum 01-01-2021) van €225.000, dan komt de woning uit op 141 punten en geldt er geen gelimiteerde huurprijs. Als deze een hogere WOZ waarde heeft van €230.000 (of nóg hoger), dan geldt een gelimiteerde huurprijs van €747,06. Als de woning een wat lagere WOZ waarde heeft van bijvoorbeeld €220.000 dan geldt een hogere huurprijs van €758,45. Klinkt al wat minder logisch.

Voorbeeld 1: woning 40m²

Punten excl. WOZ

WOZ waarde

WOZ punten

Punten WWS vóór cap

Aandeel WOZ

WOZ_cap

Punten WWS na cap

Huurprijs per 01-07-2022

Aandeel WOZ

93

 €  230.000,00

49

142

34,51%

45

138

 €         747,06

32,61%

93

 €  225.000,00

48

141

34,04%

geen cap

141

 vrije sector

34,04%

93

 €  220.000,00

47

140

33,57%

geen cap

140

 €         758,45

33,57%


Het tweede voorbeeld toont de inconsistentie van het instrument nog duidelijker. Neem een zelfstandige woning van 30m² die eveneens per 1 juli beschikbaar komt en waarbij het puntenaantal zonder het WOZ aandeel op 86 punten uitkomt. Idealiter (vanuit het perspectief van de verhuurder) heeft de woning een WOZ waarde van rond de €213.000 zodat deze in de vrije sector valt. Als de woning een wat lagere WOZ waarde heeft van bijvoorbeeld €210.000, dan valt de woning in de sociale sector, maar wordt de huurprijs niet beperkt door de WOZ cap en mag deze €758,45 bedragen. Het wordt pas vreemd wanneer exact dezelfde woning op een wat betere locatie zou staan en deze een WOZ waarde heeft van €215.000 of meer. Dan wordt het WOZ aandeel namelijk beperkt tot 33% en kan deze woning maximaal 128(!) punten behalen volgens het WWS en daarmee geldt dan een maximale huurprijs van €690,01.

 

Voorbeeld 2: woning 30m²

Punten excl. WOZ

WOZ waarde

WOZ punten

Punten WWS vóór cap

Aandeel WOZ

WOZ_cap

Punten WWS na cap

Huurprijs per 01-07-2022

Aandeel WOZ

86

 €  215.000,00

56

142

39,44%

42

128

 €         690,01

32,81%

86

 €  213.000,00

55

141

39,01%

geen cap

141

 vrije sector

39,01%

86

 €  210.000,00

54

140

38,57%

geen cap

140

 €         758,45

38,57%

 

Het instrument lijkt zich tegen het beoogde beleid te keren. Op basis van bovenstaande voorbeelden zou men kunnen argumenteren dat er meer huur gevraagd mag worden voor exact dezelfde woning als deze op een mindere locatie staat. Tot zover de logica.

 

John Patrick Peek en Frank van Min

Wolf Huisvestingsgroep

[1] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2022-119.html