Wolf Huisvestingsgroep is expert in het verhuren en beheren van diverse woningportefeuilles in heel Nederland. Wij verhuren aan jong en oud, hebben ervaring met sociale huur en de vrije sector, met reguliere huurcontracten, leegstandsbeheer en de wet doorstroming huurmarkt. Wij dragen bij aan:
Ons woonruimteaanbod bestaat uit zelfstandige woonruimte en uit kamers, zowel in goedkope ‘sociale’ sector als in het middensegment en de vrije sector. Wij bieden zowel tijdelijke als reguliere huurcontracten aan.
De vastgoedmarkt is altijd in beweging. Onze rol als spelers in die markt is de bewegingen te volgen, te duiden, erop te acteren en te reflecteren. Het afgelopen jaar heeft Wolf Huisvestingsgroep dat met regelmaat gedaan in mijn columns voor het vakblad Vastgoedmarkt. Van politieke regelzucht tot en met ministeriële dwaalsporen, wellicht zijn deze columns ook voor jou en je collega’s interessant leesvoer.
Zo houden we de beweging er goed in!
Sinds een jaar schrijft Wolf Huisvestingsgroep ieder kwartaal een column voor het vakblad Vastgoedmarkt. Onderwerpen die de revue passeren zijn onder andere:de modernisering van de huurmarkt, digitalisering van het verhuur & beheer proces, tekortkomingen rondom tijdelijke verhuur en antikraak, strategische keuzes voor property managers, transformaties en ontwikkelingen bij woningcorporaties.
Circulaire over parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, verkoopregels, inkomensafhankelijke huurverhoging en overige bedragen 2019. De circulaire geeft ook informatie over de verhoging van de AOW-leeftijd en de indexering van de maximale huurgrens huurtoeslag c.q. liberalisatiegrens.
Download hier de circulaire.
De nieuwe Woningwet kost woningcorporaties jaarlijks maar liefst 90 miljoen euro aan administratiekosten. Deze kosten zijn ruim drie keer hoger dan voor invoering van de wet. Terwijl het goedkoper kan; de jaarlijkse kosten kunnen door aanpassingen in de wet sowieso met 28 miljoen euro omlaag.
Hoe kunnen de kosten omlaag?
Studenten betalen liever meer geld voor een gedeelde kamer op een studentencampus of rond het stadscentrum dan voor een eenkamerwoning op een andere plek. Het aantal uitwonende studenten daalt, maar kamertekorten blijven bestaan door meer internationale studenten.
Dat blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017. Het rapport is op 5 oktober gepresenteerd tijdens het Landelijke Congres Studentenhuisvesting van Kences in Delft. Gemiddeld betaalden uitwonende studenten in het afgelopen collegejaar 440 euro aan woonlasten per maand. Dat was inclusief alle bijkomende lasten en na aftrek van huurtoeslag. De woonlasten per vierkante meter zijn daarmee gemiddeld 24 euro. Wie particulier huurt is het duurst uit, de woonlasten voor een studentenkamer van woningcorporaties zijn een stuk lager.
Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woonlasten per woonruimte sinds het collegejaar 2012/2013 met gemiddeld 2,8 procent per jaar gestegen. Het gemiddelde studenteninkomen bedraagt zo’n 900 euro per maand. Bijna de helft van dat geld wordt dus uitgegeven aan wonen. Het aantal Nederlandse studenten steeg het afgelopen collegejaar met 3 procent. De groei van het aantal internationale studiepuntmobiele studenten en diplomastudenten bedroeg respectievelijk met 7 en 9 procent.
Voor de komende acht jaar rekent Kences op een stijging van 39 procent van het aantal studiepuntmobiele studenten en 40 procent van het aantal internationale studenten. Woningcorporaties huisvesten in samenwerking met universiteiten en hogescholen al respectievelijk 72 procent van de studiepuntmobiele studenten en 42 procent van de internationale diplomastudenten.
Eerder deze week bracht Kences al naar buiten dat het totale aandeel uitwonenden de afgelopen twee jaar is gedaald van 53 naar 49 procent. Het aandeel uitwonenden onder eerste- en tweedejaars studenten nam met respectievelijk 30 en 25 procent af. Dit lijkt volgens Kences samen te hangen met de invoering van het nieuwe leenstelsel in 2015. Desondanks blijven er door de groei van het aantal internationale studenten grote tekorten aan kamers in diverse studentensteden.
De vier grote steden onderzoeken of de regionale inschrijving voor een sociale huurwoning overal kan gaan gelden. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht willen weten of ze huurders zo meer flexibiliteit kunnen bieden.
Uit twee recente uitspraken van de Raad van State volgt dat de korte vergunningenprocedure vaker kan worden toegepast bij transformaties dan aanvankelijk werd aangenomen.
Voor transformaties waarbij de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume van het gebouw worden vergroot, is nu duidelijk dat niet de uitgebreide procedure van 26 weken, maar de korte procedure van 8 weken kan worden doorlopen.
De Eerste Kamer is akkoord gegaan met de Wet verhuurderheffing. De heffing gaat vanaf 2018 omhoog, maar er is vrijstelling voor eigenaren met minder dan 51 sociale huurwoningen.
Dat schrijft corporatiekoepel Aedes. Woningcorporaties kunnen vanaf 1 januari 2017 korting krijgen op de verhuurderheffing voor nieuwbouwwoningen die onder de aftoppingsgrens worden verhuurd. Corporaties in regio’s met een gespannen woningmarkt (waar de woz-waarden van woningen fors stijgen) worden ontzien. Verhuurders in die regio’s hoeven geen heffing te betalen over het gedeelte van de woz-waarde van een woning boven 250.000 euro.
Verder staat in de wet dat de kortingsregeling voor transformatie van gebouwen wordt verlengd tot en met 2019. Voorts is er vrijstelling voor verhuurders met minder dan 51 woningen. Vrijstelling van de heffing is er ook voor woningen die door woningcorporaties in krimpgebieden worden gekocht van particulieren en daarna verhuurd als sociale huurwoning. Vrijstelling geldt ook voor Rijksmonumenten.
Het totale tarief van de heffing omhoog. Vanaf 2018 wordt het tarief 0,591 procent van de woz-waarde van een woning, staat in de wet. Verhuurders kunnen de heffingskortingen per 1 januari 2017 aanvragen. De Tweede Kamer stemde op 22 december 2016 in met de wet.
Op 20 december heeft de Tweede Kamer de Veegwet wonen aangenomen. In dit wetsvoorstel staat een aantal wijzigingen die de Woningwet voor corporaties, gemeenten, huurders en de toezichthouder beter uitvoerbaar maken.
Het wetsvoorstel wordt komende maanden behandeld in de Eerste Kamer. Tegelijk zullen de Tweede en Eerste Kamerleden zich buigen over de wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In deze wijziging staan nadere regels bij de wijzigingen uit de Veegwet wonen.
Het is afhankelijk van het Parlement of en wanneer de Veegwet wonen en het BTIV gaan gelden. Tegelijk zijn er corporaties, gemeenten en huurders die al met de nieuwe regels aan de slag willen. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal op verzoek van Minister Blok in sommige gevallen haar toezichtstaken uitvoeren alsof de Veegwet wonen in werking is getreden. Via deze link is de werkwijze van de Aw te vinden.
Hieronder staan de belangrijkste wijzigingen uit de Veegwet wonen opgesomd:
Voorgesteld wordt dat het weer wordt toegestaan om ook zonder samenwerkingsvennootschap onderlinge werkzaamheden voor andere corporaties te doen. Ook met corporaties verbonden ondernemingen mogen deze werkzaamheden voor hun eigen of voor andere corporaties uitvoeren. Zo kunnen corporaties gemakkelijk gebruik maken van elkaars expertise en financiële middelen.
Om het voor corporaties aantrekkelijker te maken om juridisch te splitsen en om samen te werken met andere corporaties, wordt het met dit voorstel ook mogelijk dat corporaties diensten in het kader van de bedrijfsvoering of administratie uitvoeren voor verbonden ondernemingen of stichtingen die gelieerd zijn aan meerdere corporaties. Hierbij valt te denken aan ICT-diensten of personele bezetting van een woonruimteverdeelsysteem. De diensten in het kader van de bedrijfsvoering worden ook toegestaan voor huurdersorganisaties. Zo hoeven zij geen onnodig dubbele administratie bij te houden.
Corporaties mogen onder de nieuwe regels die in de Veegwet worden voorgesteld, onder voorwaarden gebouwen van derde partijen aanhuren om te verhuren, of hieraan diensten verlenen. Dit blijkt in sommige gevallen, bijvoorbeeld in krimpgebieden of met zorgvastgoed, voor de corporatie financieel verstandiger dan het aankopen van bezit. Voorwaarden zijn onder andere dat het gebouw wordt verhuurd volgens de DAEB-criteria; er mogen dus alleen huishoudens uit de doelgroep wonen en ook de passendheidstoets is van toepassing. Ook moet het voornemen van de corporatie openbaar worden gemaakt zodat dit voor alle spelers op de woningmarkt transparant is.
Er wordt voorgesteld dat het tijdelijk onderling uitlenen van overtollige middelen (collegiale leningen) weer wordt toegestaan. Onbedoeld was onder de nieuwe Woningwet het aangaan van collegiale leningen niet meer mogelijk. Dit zal nu worden hersteld. Collegiale leningen kunnen bijdragen aan een efficiënte inzet van de beschikbare middelen binnen het stelsel en, zeker op dit moment, zorgen voor een beter rendement en/of minder risico. Voor de collegiale leningen gaan dezelfde regels gelden als voor beleggingen. Zo moet de corporatie in het financieel reglement hierop ingaan en zijn er voorwaarden aan de hoogte van de rente die mag worden gevraagd.
De regels over het vestigen van onderpand op niet-DAEB-goederen door WSW worden met dit voorstel verduidelijkt. Het aantrekken van externe financiering voor de niet-DAEB-tak of juridische dochter wordt daardoor makkelijker. Het WSW moet als borgsteller, bijvoorbeeld als de kerntaak van de corporatie in gevaar komt, zekerheidsrecht kunnen vestigen op niet-DAEB-goederen. Dit kan echter externe financiers afschrikken om de niet-DAEB-tak of dochter te financieren. Daarom kan het WSW onder de nieuwe regels alleen in een situatie van financiële stress een zekerheidsrecht op niet-DAEB-goederen vestigen. Tegelijk heeft het WSW in beleidsregels nader uitgewerkt wanneer volmacht op niet-DEAB bezit wordt vrijgeven om externe financiering mogelijk te maken.
In de Woningwet was al geregeld dat corporaties die nog nooit zijn gevisiteerd, uiterlijk in 2019 een visitatie moeten laten uitvoeren. Corporaties die al wel eerder zijn gevisiteerd, moeten onder de nieuwe regels uit dit voorstel, uiterlijk vier jaar nadat die laatste visitatie plaatsvond, opnieuw een visitatie laten uitvoeren. Zo wordt de huidige cyclus van de visitaties doorgezet.
Om belangenverstrengeling te voorkomen, zijn in de Woningwet functies opgenomen die een corporatiebestuurder niet mag combineren met zijn bestuurslidmaatschap. Dit zorgde ervoor dat bestuurders niet tegelijk bestuurder konden zijn van ondernemingen die niets met de corporatie te maken hebben. Met dit voorstel is dit wel weer toegestaan; zolang de onderneming geen banden heeft met de corporatie of de werkzaamheden van de corporatie raakt mag een bestuurder zijn functie combineren.
In dit voorstel wordt geregeld dat in de Woningwet wordt aangesloten bij het onderscheid dat in de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) wordt gemaakt tussen de huurdersorganisaties en bewonerscommissies (artikel 1, sub f en g). De Overlegwet maakt onderscheid tussen de rol van de huurdersorganisatie en bewonerscommissie. Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die geacht wordt gekozen te worden door de huurders die zij vertegenwoordigt. De bewonerscommissie (geen rechtspersoonlijkheid vereist) opereert op wooncomplexniveau en praat over die zaken mee die het wooncomplex of de woonomgeving daarvan rechtstreeks raken.
Voor het functioneren van het stelsel en het komen tot gedragen afspraken is het van belang dat de drie lokale partijen op elkaar kunnen rekenen. Daarom is in het huidige wetsvoorstel niet alleen artikel 1 van de Overlegwet van toepassing verklaard, maar ook artikel 2. Dit betekent dat op beleidsniveau de huurdersorganisatie-op-instellingsniveau meepraat, of als die er niet is de huurdersorganisaties; op wooncomplexniveau is de bewonerscommissie aan zet. De huurdersorganisatie-op-instellingsniveau is daarmee in principe de gesprekspartner van gemeente en corporatie voor corporatiebreed beleid en beheer.
Door de Woningwet is bij corporaties die een vereniging zijn, een aantal rechten van de algemene ledenvergadering (ALV) verschoven naar de raad van commissarissen (RvC). Op basis van de Woningwet had de ALV geen middelen om invloed uit te oefenen op de richting van de woningbouwvereniging. Onder de voorgestelde regels moet de RvC, voordat zij goedkeuring verleent op besluiten van het bestuur, advies vragen aan de ALV. Ook moet advies worden gevraagd bij benoeming van een nieuwe bestuurder. De RvC mag alleen gemotiveerd afwijken van het advies van de ALV.
De gemeente Amsterdam voorkomt dat de huur van kleine appartementen de komende jaren fors toeneemt. Wethouder Laurens Ivens (SP) gaat invoering van landelijke regelgeving blokkeren.
Door de ingreep van Amsterdam blijven in elk geval 5200 kleine appartementen onder de sociale huurgrens van 710 euro per maand, zo maakt wethouder Laurens Ivens (Wonen) vrijdag bekend.
Deze woningen, die de komende jaren worden gebouwd, zijn maximaal veertig vierkante meter groot.
Lage huren
VVD-minister Stef Blok wilde, toen hij nog Wonen deed, dat de huren van deze kleine woningen verder omhoog kunnen. Hij stelde speciaal voor Amsterdam en Utrecht regels op, waardoor verhuurders meer mogen vragen dan die 710 euro per maand.
Door speciale voorwaarden op te nemen in het erfpachtcontract verzekert de gemeente dat in elk geval 5200 nieuwe kleine appartementen onder de sociale huurgrens blijven.
Blok, die onlangs Ard van der Steur opvolgde als minister van Veiligheid en Justitie, zei dat het voor investeerders en beleggers niet aantrekkelijk is kleine woningen te bouwen als ze daarvoor alleen maar lage huren kunnen vragen. Amsterdam en Utrecht kennen een groot tekort aan kleine appartementen, die vooral geschikt zijn voor starters, studenten en alleenstaanden.
Ivens was vanaf het begin fel gekant tegen deze maatregelen. “We kregen een cadeau dat niet op onze verlanglijst stond,” zegt hij. Volgens de SP-wethouder zouden de huren van kleine woningen door de regels van Blok enorm stijgen en komt de betaalbaarheid van de appartementen onder druk te staan.
Uitweg zoeken
De wethouder kreeg steun van een meerderheid van de gemeenteraad, die hem opdroeg alles uit de kast te halen om deze regels te blokkeren. De linkse fracties demonstreerden in Den Haag om de Tweede Kamer op andere gedachten te brengen. Tevergeefs: de regels gaan in per 2018.
Wethouder Ivens heeft juristen op het stadhuis de opdracht gegeven een uitweg te zoeken. Die is gevonden. Amsterdam zal in erfpachtcontracten vastleggen dat woningen kleiner dan veertig vierkante meter onder de huurgrens – momenteel 710 euro – moeten blijven.
“Gemeenten mogen wel voorwaarden stellen, en dat is precies wat wij doen.” Volgens Ivens staan beleggers in de rij om deze woningen ook te bouwen als de huren laag moeten blijven.