In de Eerste Kamer is op dinsdag 19 juni 2012 het debat over het voorstel dat huurverhogingen mogelijk maakt op grond van inkomen teneinde ‘scheefwonen’ tegen te gaan (Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) na de eerste termijn van de kant van de regering geschorst. Dit gebeurde met instemming van de fracties van VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie (woordvoerders: senatoren Schouwenaar, De Vries-Leggedoor, Engels, De Boer en Kuiper). Deze fracties willen met de verdere behandeling van het voorstel om een huurverhoging van 5% bovenop het inflatiepercentage mogelijk te maken voor inkomens boven 43.000 euro wachten totdat een wetsvoorstel over een huurverhoging van 1% voor inkomens tussen 34.000 en 43.000 euro is aangeboden aan de Tweede Kamer. Dit laatste wetsvoorstel is onderdeel van het begrotingsakkoord 2013 dat de genoemde vijf partijen hebben gesloten na de val van het kabinet Rutte. De vijf fracties kregen in de Eerste Kamer van minister Spies van BZK de toezegging dat zij zo snel mogelijk de Senaat per brief over het 1%-voorstel verder zal informeren. De minister verwacht dat het voorstel nog voor het zomerreces bij de Tweede Kamer aanhangig gemaakt kan worden. Het ligt nu ter advisering bij de Raad van State.

CU-senator Kuiper had erop gewezen dat huurverhoging op grond van inkomen een principieel nieuwe stap is en dat het voor de hand ligt om de twee wetsvoorstellen op elkaar af te stemmen. Volgens de CU-senator vertonen de voorstellen niet onbelangrijke verschillen in techniek. “Die betreffen de samenstelling van het huishoudinkomen en de inrichting van de bezwaarprocedure. Er moet sprake zijn van een samenhangende aanpak en eenzelfde systematiek”, aldus senator Kuiper. Minister Spies liet in haar beantwoording blijken het met opvatting van senator Kuiper eens te zijn.

Senator Schouwenaar die zijn maidenspeech hield, had er in zijn bijdrage op gewezen dat scheefwonen (met een midden- of hoger inkomen wonen in een sociale huurwoning die bestemd is voor mensen met een lager inkomen) op zich genomen geen probleem hoeft te zijn, maar dat wel is nu mensen met een lager inkomen door jarenlange wachttijden niet aan bod komen.

In de eerste termijn van het debat over de 5%-huurverhoging lieten de fracties van PvdA, SP, OSF en 50PLUS bij monde van de senatoren Ter Horst, Ruers, De Lange en Nagel weten grote bezwaren te hebben. Vooral de gevreesde inbreuk op de privacy van huurders werd als minpunt aangemerkt. Het is de bedoeling dat de Belastingdienst op verzoek van de verhuurder uitsluitsel geeft over het inkomen van de huurder.

Senator Van Dijk (PVV) die ook zijn maidenspeech hield, sprak ook zorgen omtrent de privacy uit. Hij gaf te kennen dat zijn fractie zich wat dit onderwerp betreft niet langer aan het gedoogakkoord gebonden acht. Het verkiezingsprogramma van zijn partij is voor zijn fractie maatgevend.

Senator De Boer (GroenLinks) gaf aan dat er geen precedent is voor de verstrekking van gegevens door de Belastingdienst aan particulieren en dat hiermee een grens wordt overschreden die alleen mag worden overschreden als daartoe de maatschappelijke noodzaak bestaat.

bron: http://www.eerstekamer.nl/nieuws/20120620/wetsvoorstel_tegen_scheefwonen

Het tekort aan huurwoningen neemt in 2012 verder toe. Er liggen echter kansen in de markt. Beleggers willen nog steeds investeren en corporaties willen verkopen om nieuwe investeringen mogelijk te maken. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Capital Value onder woningbeleggers en woningcorporaties. Om de kansen te benutten is volgens de ondervraagde corporaties verdere verruiming van de regels noodzakelijk. Ook zal volgens beleggers door gemeenten het grondbeleid moeten worden aangepast. Op jaarbasis is circa 1,5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.
Volgens Capital Value, is het van essentieel belang de toekomstige behoefte en de tekorten beter in kaart te brengen om vraag en aanbod op elkaar af te kunnen stemmen. Niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief. Capital Value bracht de visie van de 50 grootste woningbeleggers in kaart en concludeert dat beleggers nog steeds willen blijven investeren in verhuurde woningen.

Woningbehoefte
Ruim een derde van de corporaties heeft meer dan 10.000 woningzoekenden op de wachtlijst staan, zo blijkt uit het onderzoek van Capital Value waaraan 45 grote corporaties meewerkten. Slechts 16% van de ondervraagde corporaties heeft geen wachtlijst. Deze gegevens worden bevestigd door recent onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, waaruit blijkt dat de wachttijd voor een sociale huurwoning kan oplopen tot 15 jaar. Uit dit onderzoek bleek eveneens dat het aantal huurwoningen dat in 2011 vrijkomt, verder is afgenomen.

Investeringsruimte
Institutionele beleggers tonen voornamelijk interesse in nieuwbouw in de groeiregio’s, waarbij huurwoningen in het middensegment (€ 650-€ 1.000 per maand) de voorkeur hebben. Voor deze woningen is zeker 500 miljoen euro op jaarbasis beschikbaar. Om deze woningen realiseerbaar te maken, zullen gemeenten hun uitgiftevoorwaarden moeten aanpassen en ook moeten projectontwikkelaars hun plannen afstemmen op de vraag uit de markt. Het is een goede ontwikkeling dat gemeenten en institutionele beleggers in toenemende mate in overleg zijn over nieuw te realiseren projecten.
Particuliere en Duitse beleggers hebben een voorkeur voor bestaande bouw. Met name particuliere beleggers kunnen een belangrijke rol spelen bij de aankoop van woningbezit van corporaties. Deze groep neemt in omvang nog steeds toe. De ondervraagde beleggers zijn positief over de huurmarkt en verwachten een verdere groei van de huurprijzen mede door het ontstaan van tekorten. Wel is deze groep kritischer geworden bij de verwerving, omdat uitpond resultaten tegenvallen als gevolg van de situatie op de koopwoningenmarkt.

Commentaar
De terugtocht van beleggers uit de kantorenmarkt levert voor de woningmarkt nieuwe mogelijkheden op. Er komt ruimte voor investeringen in de nieuwbouw en de aankoop van bestaande complexen. Positief werkt ook dat het huurregime voor particuliere investeerders verbeterd is. Door de zogenaamde Donnerpunten (max. 25 huurpunten extra) en voor de niche in de markt in de vorm van monumentenwoningen (max. 50 huurpunten extra) wordt het aantrekkelijker in woonruimte te investeren. Daarnaast rekenen de particuliere investeerders op een andere positionering van corporaties. Vanwege gebrek aan investeringsruimte voor nieuwbouw zullen deze meer bestaande woningen moeten verkopen. De verkoop aan particulieren loopt evenals elders op de markt stroef. Verkoop met doorexploitatie als huurwoning , eventueel in een hoger huursegment, heeft meer perspectief.

(Bron: Vastgoedmarkt, 1 juni 2012)

De op 25 mei gepubliceerde Voorjaarsnota van het kabinet bevat de uitwerking van de eerder door de vijf partijen bekend gemaakte woningmarktmaatregelen. De Tweede Kamer debatteert dinsdag 29 mei over de maatregelen voor de begroting van 2013.

De woningmarktmaatregelen van de partijen van het Lenteakkoord zijn te vinden vanaf pagina 23 van de Voorjaarsnota. De belangrijkste punten voor de huurmarkt:

Ook op het vlak van energie zijn de maatregelen uitgewerkt. Er komt een revolving fund voor energiebesparing in de ‘gebouwde omgeving’. Er is 22 miljoen beschikbaar voor subsidie voor zonnepanelen, al vanaf 1 juli 2012.

De kans om een goedkope koopwoning in Amsterdam te bemachtigen is aanzienlijk toegenomen na de spectaculaire aankooptransacties van de kantorenportefeuilles van Uni-Invest en EPI Orange. Koopwoningen van 100 m2 in leegstaande kantoren voor slechts €50.000 zijn daarbij bereikbaar waarbij consumenten nog wel de ruimte moeten verbouwen. Vastgoedjournaal werd daarop geattendeerd door Michiel Mulder, raadslid en woordvoerder Ruimtelijke Ordening van de PvdA van Amsterdam.

In een ingezonden brief in het Parool en op zijn weblog schetst Mulder de bijna ongekende mogelijkheden voor de potentiële koopwoningconsumenten. Mulder rekent voor dat de jongste kantorendeals van Uni-Invest en EPU Orange hebben geleid tot vierkante meter prijzen van €300-500 per m2.

Mulder schrijft: “Reken eens mee wat een boekwaarde van minder dan € 500 voor mogelijkheden biedt. Amsterdammers op zoek naar woonruimte kunnen dan 100 m2 kopen voor € 50.000 euro. Met een modaal inkomen kun je door de hypotheekrestricties van banken en het kabinet nauwelijks meer dan € 150.000 lenen, maar dan heb je nog altijd een ton te besteden om de ruimte naar believen te verbouwen en bewoonbaar te maken. Kunstenaars kunnen al of niet in collectieven ruimtes in gebruik nemen om te wonen en te werken. Jongeren kan de mogelijkheid geboden worden zelf aan hun woning te klussen om de verbouwkosten laag te houden. Stel hen in staat om voor € 25.000 een annuitaire hypotheek af te sluiten en 50 m2 te verwerven: het levert hen een bruto maandlast van slechts € 140 op. Doe het samen met je vrienden en kies zo je eigen buren. Een studentenvereniging kan besluiten een hele verdieping te kopen en te verhuren aan haar leden: vraag de ouders mee te investeren of garant te staan. “

De gemeente Amsterdam zal zoveel mogelijk ruimte geven aan partijen die (leegstaande) kantoren willen transformeren in woonruimtes. Dat werd al mogelijk gemaakt door de in 2011 aangenomen motie Mulder waarbij de gemeente zoveel mogelijk regels schrapt die maar mogelijk zijn. Wethouder Van Poelgeest heeft inmiddels een start gemaakt in de uitwerking van de motie zodat de eerste transformaties een feit zijn.

Bron: http://www.vastgoedjournaal.nl/news/7420/15/Kantorendeals-Uni-Invest-en-EPI-Orange-kunnen-woningmarkt-vlottrekken/

Tot op heden was het verplicht een vergunning aan te vragen om tijdelijk te mogen verhuren ‘op basis van de leegstandswet’. Door de volgende uitsrpaak van de Hoge Raad is dat neit meer nodig. Huur ‘naar zijn aard van korte duur’ kan nu ook, bijvoorbeeld in panden die gesloopt gaan worden.

Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop. Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1 onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt. Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 houdt haar betekenis.

Bron: http://zoeken.rechtspraak.nl/ResultPage.aspx?snelzoeken=t&searchtype=ljn&ljn=BV2628

De huurcommissie krijgt dit jaar bijna negentien miljoen Euro van het Rijk, maar dat is aan de kwaliteit van hun rekensysteem niet te merken.

De commissie houdt geen rekening met het energielabel en de locatie van de woning. Terwijl dat volgens het nieuwe woningwaardestelsel, eind vorig jaar al ingevoerd, toch echt moet.

Maar er is meer. Voor kleine zelfstandige woningen kent het rekensysteem teveel punten toe aan grote steden (omdat het aantal ‘omgevingspunten’ niet wordt ‘afgetopt’ zoals de regels van de huurcommissie zelf voorschrijven). In de PDF van de huurcommissie staat de huurprijs van een zelfstandige woning niet, van onzelfstandige woonruimte komt de berekening op 1 punt lager uit dan online wordt vermeld. Ook maakt de huurcommissie afrondingsfouten.

Door dit gebrek aan transparantie tasten huurder en verhuurder vaak in het duister over de toegestane huurprijs. De huursector heeft dus baat bij een beter functionerend en transparanter online rekenmodel. Dat zorgt voor minder geschillen en zal uiteindelijk kosten besparen.

Daarnaast is het bij veel verhuurders onbekend wat de correlatie is tussen huurprijs en huurtoeslag. Hier is nu ook een transparant model voor. Het model dat de huurprijs en subsidie bepaalt is ontwikkeld door Wolf Huisvestingsgroep.

In de week van 10 april 2012 bespreekt de Tweede Kamer het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Met het huidige wetsvoorstel valt goed te werken in de ogen van Aedes. Op een paar punten na kunnen corporaties hiermee uit de voeten. Zij kunnen blijven investeren in wijken en buurten en zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen in prettige wijken en buurten.

Werkdomein biedt ruimte om te doen wat nodig is
Het werkdomein van woningcorporaties blijft gehandhaafd. Corporaties mogen zich met de nieuwe wet blijven inzetten voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt. Dat sluit aan bij onze ambitie: zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen in prettige wijken. En met partners werken aan (gebouwen voor) maatschappelijke voorzieningen als scholen en gezondheidscentra.

Het kabinetsbesluit over de Herzieningswet – zoals die medio april in de Tweede Kamer wordt behandeld – creëert een gelijke positie voor corporaties en commerciële partijen. Voor de ruim 400 corporaties in ons land is deze herziening goed werkbaar. In nauwe samenwerking met gemeentebesturen kunnen de corporaties een toekomstgericht beleid ontwikkelen waarin zij werken aan een uitgebalanceerd woningaanbod met de noodzakelijke voorzieningen.

Staatssteun blijft beschikbaar
Er blijft staatssteun beschikbaar voor de activiteiten aangemerkt als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Concreet betekent het dat corporaties voor de financiering van dit type activiteiten borging kunnen krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het niet-DAEB-gebied kunnen corporaties hun rol blijven spelen (zonder staatssteun/borging van het WSW).

Zij kunnen duurdere huur- en koopwoningen bouwen voor de huisvesting van middeninkomens en vastgoed bouwen voor maatschappelijke voorzieningen. Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen taken die zij met staatssteun uitvoeren en activiteiten zonder staatssteun.

Bron: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-woningwet/Aedes-standpunt-wetsvoorstel-Woningwet.xml?bron=alerts

Wet en AMvB
De start van de mondelinge Tweede Kamer-behandeling van het wetsvoorstel staat gepland voor week 15 (10, 11 of 12 april). Als de wet door de Tweede en Eerste Kamer is aangenomen, moet er ook nog een bijbehorende Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) worden vastgesteld. Daarvoor geldt de zogeheten ‘voorhangprocedure’. Dat betekent dat de ministerraad de maatregel vaststelt en die vervolgens aan de Tweede Kamer voorlegt, nog voordat er een advies van de Raad van State is. Op basis van de reacties kan de AMvB nog wijzigen. Het is de bedoeling dat de AMvB nog voor de zomer naar de Tweede Kamer gaat.

Voorlichtingsbijeenkomsten
Aedes heeft de afgelopen weken het wetsvoorstel en de contouren van de AMvB besproken met het ministerie van BZK. Er zijn nog allerlei vragen over de voorstellen. Daarom organiseert Aedes over enige tijd bijeenkomsten om wetsvoorstel en de (concept-) AMvB toe te lichten. Meer informatie daarover volgt in april.

Voorbereiding door corporaties
Corporaties stellen nu al vragen hoe en wanneer zij zich moeten voorbereiden op de invoering. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van de statuten en de administratieve scheiding van activiteiten met en zonder staatssteun. Hiervoor is een schema gemaakt, uitgaande van invoering van de wet op 1 januari 2013, dat is hieronder te downloaden. Aedes zal leden ondersteunen met in ieder geval vernieuwde modelstatuten en een draaiboek voor de invoering van de administratieve scheiding.

Vergoeding bij sloop of renovatie
Verhuurders zijn verplicht om deze verhuiskostenvergoeding te betalen aan huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen. Deze regeling geldt zowel bij renovatie waarbij het huurcontract doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij het huurcontract eindigt.

Jaarlijkse aanpassing
De verhuiskostenregeling is in 2010 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties past jaarlijks het minimumbedrag aan.

Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die na 1 maart 2012 verhuizen. Bij een verhuizing in de periode 1 maart 2011 – 1 maart 2012 gold een minimumvergoeding van 5.396 euro.

Bron: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-huur-en-verhuur/Verhuisvergoeding.xml?bron=alerts