Gemeenten mogen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat voor langere periodes inkomenseisen stellen aan woningzoekenden. De maximale termijn voor een zogeheten gebiedsaanwijzing is onder de bestaande Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘Rotterdamwet’) inclusief verlenging, 8 jaar. Dat wordt nu maximaal 20 jaar.

Het wetsvoorstel van minister Blok (Wonen) waarin dit wordt geregeld, is vanmiddag door de Tweede Kamer aangenomen.

De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geeft gemeenten na toestemming van de minister de mogelijkheid om in aangewezen gebieden geen woningen toe te wijzen aan inkomens op bijstandsniveau. De beperking geldt dan voor 4 jaar met de mogelijkheid tot eenmalige verlenging tot 8 jaar.

Het door de Kamer aangenomen voorstel maakt het mogelijk gebiedsaanwijzingen verder te verlengen tot maximaal 20 jaar. Verder wordt geregeld dat gemeenten in zwakke wijken gemakkelijker ongewenste woningvorming kunnen tegengaan wanneer er al een overaanbod aan kleine woningen is.

Rotterdam maakt voor 5 wijken als enige gemeente gebruik van de mogelijkheid om inkomenseisen te stellen aan de vestiging van woningzoekenden. Wel bleek uit een evaluatie van de wet dat het grootste deel van de gemeenten graag vasthoudt aan de wet als stok achter de deur bij het oplossen van complexe problemen in wijken.

De mogelijkheid tot verlenging van de gebiedsaanwijzing sluit voor Rotterdam goed aan bij het nationaal programma dat in 2011 van start ging voor Rotterdam-Zuid. De ambitie is om in 20 jaar de achterstanden in dit gebied weg te werken.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/03/06/kamer-stemt-in-met-uitgebreidere-rotterdamwet.html?ns_campaign=nieuwsberichten-over-het-onderwerp-huurwoning&ns_channel=att

Het Europese Gerecht moet toch een inhoudelijke uitspraak doen over het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Daarin is onder andere de inkomensgrens voor sociale huurwoningen opgenomen. Dat blijkt uit een uitspraak van het Europese Hof van Justitie.

Het Europese Hof van Justitie stelt in de op 27 februari 2014 bekendgemaakte uitspraak dat het DAEB -besluit van de Europese Commissie ‘de voorwaarden waaronder de woningcorporaties hun activiteiten uitoefenen, minder gunstig maken dan voorheen het geval was’. Het Europese Hof van Justitie acht hiermee de negen corporaties, die de procedure onder aanvoering van Woonpunt uit Maastricht en Woonlinie uit Woudrichem hebben aangespannen, ontvankelijk in hun bezwaar tegen het besluit van de Europese Commissie. Eerder verklaarde het Europese Gerecht de corporaties niet ontvankelijk. De corporaties gingen daartegen bij het Hof in beroep, dat de uitspraak nu dus terugdraait.

Fel verzet 
Het DAEB-besluit van de Europese Commissie, dat betrekking heeft op de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) die corporaties uit mogen voeren en waarin onder meer een inkomensgrens voor huurders is opgenomen, heeft onder corporaties tot fel verzet geleid. De procederende woningcorporaties vinden dat de woningmarkt een lokale aangelegenheid is en niet door de Europese Commissie met generieke regelgeving kan worden aangestuurd. Zo zijn er marktomstandigheden, bijvoorbeeld in de grote steden in Nederland, waarin een sociale huurwoning voor middeninkomens de enige betaalbare oplossing is.

Geraakt 
‘Wij zijn blij dat nu officieel vaststaat dat corporaties door het besluit van de Europese Commissie zijn geraakt’, reageert Marcel van Dijck van Woonlinie op de uitspraak van het Europese Hof van Justitie. Maar daarmee kan de vlag volgens Van Dijck nog niet uit. ‘Het Gerecht gaat nu een datum vaststellen waarop de we de inhoud bespreken. We vragen bij het Gerecht om voorrang, want we zijn al weer twee jaar verder. Maar wanneer dat precies zal zijn, durf ik niet te zeggen.’

Motie Tweede Kamer 
De Tweede Kamer wil dat minister Blok de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verhoogt naar 38.000 euro. Een meerderheid van de partijen stemde op 26 november 2013 in met een motie die deze wens uitspreekt.

Reactie Aedes 
Aedes pleit al sinds het invoeren van de inkomensgrens voor verhoging. ‘Vooral de groep huishoudens met een inkomen tussen de huidige inkomensgrens (34.229 euro) en 43.000 valt tussen wal en schip’, schreef de branchevereniging in haar brief over de begroting Wonen aan de Tweede Kamer. ‘Om de keuze en verhuismogelijkheden van de bescheiden middeninkomen te vergoten en daarmee de gewenste doorstroming te bevorderen, zou het enorm helpen als de inkomensgrens wordt verhoogd naar 43.000 euro.’

Bron: http://www.aedes.nl/content/artikelen/woningmarkt/europa/europese-hof–rechter-moet-uitspraak-doen-over-ink.xml 

De minister voor Wonen heeft een aantal varianten van het nieuwe puntensysteem voor de huurprijs van sociale huurwoningen doorgerekend en naar de Tweede Kamer gestuurd. Met het rapport kan de Kamer een beslissing nemen over het kabinetsvoorstel voor de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Nieuw systeem 
De Kamer wilde een aantal zelf aangedragen varianten laten doorrekenen, voor ze een beslissing neemt over het nieuwe systeem dat het kabinet voorstelde. In het regeerakkoord staat dat het huidige puntensysteem zo wordt aangepast dat de WOZ-waarde van een woning meetelt in de huurprijs.

Voorkeur 
De doorrekeningen laten zien wat de nieuwe maximaal toegestane huurprijzen zouden worden, uitgaande van de verschillende varianten. Het ministerie heeft het rapport doorgesproken met Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang. Die blijven bij hun eerdere voorkeur. Ook het kabinet blijft bij zijn oorspronkelijke voorstel, zo valt af te leiden uit de begeleidende brief.

Besluitvorming 
Met dit rapport is de weg vrij voor definitieve besluitvorming in de Tweede Kamer over het kabinetsvoorstel voor het WWS. Daarna kan de stelselwijziging verder worden uitgewerkt. Het is nog onbekend wanneer de Kamer over het rapport praat.

Bron: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/wws/kamer-krijgt-gevraagde-varianten-puntensysteem-huu.xml 

Minister Blok (Wonen) heeft de plannen voor een vernieuwde inrichting van het corporatiestelsel vandaag ter consultatie voorgelegd aan onder andere de brancheverenigingen van woningcorporaties (Aedes),  vastgoedbeleggers, toezichthouders en de Woonbond. In de voorstellen worden taken en werkgebied van woningcorporaties beter afgebakend, krijgen gemeenten een belangrijker stem en wordt het toezicht verstevigd.

In het regeerakkoord staat dat corporaties zich weer primair gaan richten op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Een duidelijke taakafbakening voorkomt dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan de verliezen ten koste gaan van het maatschappelijk bestemd vermogen, waarvoor de sector en de staat garant staan. Focus van corporaties op hun kerntaak geeft private investeerders meer ruimte te investeren in het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt.

In de plannen moet een corporatie zich administratief of juridisch splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen  Economisch Belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun gegeven wordt. In de tweede tak worden alle ‘niet-DAEB-activiteiten’ ondergebracht zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd.

De minister stelt voorwaarden aan nieuwe niet-DAEB-activiteiten. Die zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan, als zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing.  Zo moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s beperkt zijn.

Het toezicht op de corporatiesector wordt  in de voorstellen verder versterkt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met de staat als achtervang corporatieleningen toetst en borgt, krijgt een grotere rol bij saneringen van woningcorporaties. Het financieel toezicht wordt omgevormd tot een onafhankelijke rijksdienst onder ministeriele verantwoordelijkheid.

Met deze novelle wordt de eerder ingediende Herzieningswet toegelaten instellingen die al bij de Eerste Kamer ligt, in lijn gebracht met het regeerakkoord en de afspraken die het kabinet met Aedes maakte. De minister stelt de plannen na de consultatieronde definitief vast.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/nieuws/2014/02/11/kabinet-start-consultatie-over-nieuwe-opzet-corporatiestelsel.html 

Het Hof Amsterdam heeft de uitspraak van 19 november jl gepubliceerd over de tijdelijke bewoning van woningen van Stadgenoot in de Parool Driehoek in Amsterdam. Nadat de Leegstandvergunning was afgelopen werden gebruikovereenkomsten gesloten. Daarnaast moest de bewoner ca. € 900,00 per 6 maanden als bemiddelingskosten aan Anti-Kraak BV betalen. In deze kwestie zijn al verschillende uitspraken gewezen.

In kort geding oordeelde de kantonrechter in 2011 dat er ontruimd moest worden. Volgens het Hof hoefde dat niet. In de bodemprocedure oordeelde de kantonrechter in april 2012 dat de woningen ontruimd moesten worden. Het hof is het met deze uitspraak niet eens.

Volgens het hof kan de vergoeding die op grond van de bemiddelingsovereenkomst aan Anti Kraak BV wordt betaald niet gezien worden als een bemiddelinsgvergoeding omdat Anti Kraak niet heeft bemiddeld en niet duidelijk heeft gemaakt welke diensten zij verleende. Daarmee wordt de vergoeding als huur gezien in het kader van de bruikleenovereenkomst op grond waarvan de woning ter beschikking is gesteld. De bruikleenovereenkomst wordt gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

 Vervolgens komt het hof tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet is aan te merken als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Volgens de rechter is er sprake van een reguliere huurovereenkomst omdat de woningen steeds geschikt zijn gebleven voor bewoning en de woningen bewoond zouden kunnen blijven tot het moment van sloop/renovatie. In strijd met die bedoeling wil Stadgenoot er nu studenten gaan huisvesten.

 De uitspraken of een contract naar zijn aard van korte duur is of niet is een tombola. Dat blijkt ook maar weer met deze uitspraak. Er zijn ook rechters die in dergelijke situaties oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Of men in cassatie is nog onbekend. 

Bekijk hier de uitspraak van het Hof.

Klik hier voor de berichtgeving in het Parool.

​Het aangepaste woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt op zijn vroegst in 2015 ingevoerd. De Tweede Kamer wil eerst een schriftelijke vragenronde en andere varianten op het voorstel van minister Blok doorgerekend zien, voordat zij een beslissing neemt. Dat bleek tijdens het tweede deel van het debat op 12 november 2013 over het puntensysteem waarmee de (maximale) huurprijs van sociale huurwoningen wordt bepaald.

Doorrekeningen 
Tijdens het eerste deel van het overleg op 17 oktober had de Kamer al veel vragen over het voorstel van de minister. Partijen maakten zich zorgen over te grote huurstijgingen en toename van het aantal geliberaliseerde huurwoningen. De Tweede Kamer wil nu een aantal varianten van het puntensysteem bekijken, waaronder het voorstel van adviesbureau RIGO en varianten die door Kamerleden zelf worden ingebracht.

Invoering 
De minister heeft toegezegd dat hij de Kamer voor de jaarwisseling doorrekeningen van deze varianten stuurt, voorzien van een reactie van het ministerie, verhuurders en huurders. Begin 2014 praat de Kamer verder over het woningwaarderingsstelsel. De streefdatum voor invoering van het stelsel verschuift daarmee van juli 2014 naar januari 2015.

Bron: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/Besluitvorming-puntensysteem-huurwoningen-opnieuw-.xml

De ministerraad heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd om de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een prominente plek te geven. De in het Woonakkoord afgesproken aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat draagt bij aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking.

Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

De voorgetelde aanpassingen leiden ertoe dat afhankelijk van de WOZ-waarde de maximale huurprijs kan variëren. Een stijging hoeft voor zittende huurders geen gevolgen te hebben omdat de feitelijke huurprijs vaak onder de maximale huurprijs ligt. Bovendien mag de huur niet verder stijgen dan met het jaarlijks vastgestelde wettelijke percentage. Andersom kan een huurder om een huurverlaging vragen als de maximale huurprijs onder het niveau van de feitelijke huurprijs komt.

Het kabinet streeft ernaar het nieuwe Woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2014 in te voeren. De wijzigingen gelden vooralsnog alleen voor zelfstandige woonruimtes.

Aedes-voorzitter Marc Calon: ‘Met deze afspraken zetten we een streep onder de discussie met het kabinet en krijgen corporaties duidelijkheid over hun werkdomein. Over de verhuurdersheffing moeten we in tijden van bezuiniging op bezuiniging realistisch zijn. Die is onvermijdelijk en beschouwen we voor deze kabinetsperiode als een voldongen feit. Dat is een hard gelag, voor corporaties en voor huurders, maar hier zullen we mee moeten leven.’

Calon is blij met de afspraken over het werkdomein en toezicht. ‘Het is goed dat de minister inziet dat corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van wonen in Nederland. Ook in de toekomst kunnen zij mensen blijven helpen aan een goede woning. En dat het WSW de sanering van corporaties kan uitvoeren, sluit aan op onze plannen voor scherper en efficiënter toezicht.’

Werkdomein
De afspraken tussen Aedes en het kabinet geven duidelijkheid over het werkdomein van woningcorporaties. Corporaties kunnen sociale huurwoningen (Diensten van Algemeen Economisch Belang, DAEB) blijven bouwen en verhuren en een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, het verbeteren van achterstandswijken en het bouwen van gemengde wijken waar commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties kunnen middeldure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Om marktverstoring te voorkomen, worden deze activiteiten met ongeborgde leningen gefinancierd. Het criterium voor het onderscheid tussen sociale en middeldure huurwoningen is de feitelijke huur op het niveau van de liberalisatiegrens (€681 per 1 januari 2013).

Corporaties moeten die taken wel binnen de organisatie scheiden, omdat ze alleen voor sociale huurwoningen voordeel hebben in de vorm van garanties op leningen. Een corporatie kan zelf kiezen of zij die taken administratief of juridisch scheidt.

Toezicht
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) krijgt een grotere rol bij de sanering van corporaties. Het WSW beoordeelt de risico’s van corporaties op het moment dat zij bij banken leningen voor investeringen willen aangaan. Het fonds heeft dus goed zicht op de financiële situatie van corporaties. Daarom is het logisch om de sanering door het WSW te laten uitvoeren. Bovendien behartigt het fonds de belangen van alle corporaties die financieel bijdragen aan de sanering van een collega-corporatie. Deze nieuwe rol van het WSW sluit aan op Toezicht met Bite, het plan van de corporatiesector voor strenger en efficiënter toezicht.

Heffing en investeringen
De corporatiesector beschouwt voor deze kabinetsperiode de verhuurdersheffing als een voldongen feit. Het kabinet en Aedes hebben randvoorwaardelijk afgesproken dat de potentiële huuropbrengst van het huurbeleid in stand blijft, ook bij de invoering van de huursombenadering. Zowel het kabinet als corporaties blijven oog houden voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen.

Binnen hun mogelijkheden investeren corporaties zo veel mogelijk. Hiervoor komt uit het energieakkoord €400 miljoen euro beschikbaar voor energiebesparende maatregelen in de sociale huursector. Verder vervalt de BTW-integratieheffing. Dit scheelt de corporatiesector jaarlijks €60 miljoen euro aan belasting.

bron: http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/woningwet/Afspraken-over-corporatiestelsel–heffing-en-inves.xml

De vraag naar kleine, goedkope studentenkamers neemt toe. Dat signaleert het Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences). Commerciële verhuurders zullen last krijgen van die trend. Studenten staan er financieel minder goed voor dan in het verleden, daarom groeit de vraag naar goedkope kamers met gedeelde voorzieningen. ‘Dat is vooral het segment waarin woningcorporaties actief zijn, stelt Anneriek van Schie, van Kences

Monitor 
Van Schie zegt dat er geen sprake is van een absolute afname van de vraag naar studentenhuisvesting. ‘De gemiddelde wachtlijst in de verschillende universiteitssteden wordt niet korter.’ Ook voor de nabije toekomst ziet Van Schie geen overcapaciteit. ‘We hebben een monitor voor studentenhuisvesting waarmee we 10 jaar vooruit kunnen kijken en daar blijkt dat niet uit.’

Studentenpanden 
De Groningse commerciële verhuurder Wim Bulten, die zelf een bedrijf met 1.200 huurkamers heeft, vreest in zijn stad juist wel voor overcapaciteit. Hij gaf onlangs in het Dagblad van het Noorden aan zich zorgen te maken over het gemak waarmee de gemeente vergunningen voor studentenpanden afgeeft. In 2011 en 2012 werden in Groningen meer dan 400 woningen omgebouwd voor bewoning door studenten. Verder zijn er vergunningen verstrekt om grote panden zoals het Belastingkantoor geschikt te maken voor jongerenhuisvesting.

Lefier 
Woningcorporatie Lefier, die zich ook bezighoudt met jongerenhuisvesting in de stad Groningen, deelt de zorg van Bulten niet. Volgens een woordvoerder neemt de behoefte aan huisvesting voor jongeren nog steeds toe. Lefier zegt de ontwikkelingen op dit gebied scherp in de gaten te houden.

Bron: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/bijzondere-doelgroepen/Vraag-naar-duurdere-studentenkamers-daalt.xml

Het wordt voor woningbezitters eenvoudiger om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. De huurprijs is vrij overeen te komen tussen de eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder en is niet langer gebonden aan een maximale huursom.

Dat is het gevolg van wijzigingen in de Leegstandwet, waarmee de Eerste Kamer dinsdag 18 juni heeft ingestemd. De gewijzigde wet treedt per 1 juli 2013 in werking.

Impuls verbouw leegstaande kantoren naar woningen 
“De verruiming maakt het lonend om bijvoorbeeld leegstaande kantoren om te bouwen naar woonruimte. Het wordt voor eigenaren aantrekkelijker omdat ze hun investeringen voor de ombouw makkelijker kunnen terugverdienen binnen 10 jaar”, aldus minister Blok (Wonen en Rijksdienst). Dit geldt ook voor andere leegstaande gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen of scholen. Bij een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de vergunning in één keer voor de hele duur van de ontheffing verleend.

Kansen voor sloop- en renovatie 
De maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop – en renovatiewoningen wordt verlengd tot zeven jaar. In de huidige markt blijken de sloop – en renovatieplannen voor huurwoningen vaak meer tijd te vergen dan oorspronkelijk gepland. Nu kunnen deze panden gedurende de hele periode bewoond blijven.

Vergunning voor tijdelijke verhuur 
Het vereiste van een vergunning van de gemeente voor tijdelijke verhuur blijft bestaan. De vergunningverlening garandeert aan de eigenaar/verhuurder dat de tijdelijke huurovereenkomst ook echt eindigt als de termijn is verstreken. Bovendien geldt de normale huurbescherming niet. Bij te koop staande leegstaande woningen biedt de toets vooraf door de gemeente en het vergunningstelsel ook voor de hypotheekverstrekker de zekerheid dat de woning direct leeg kan worden verkocht.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2013/06/18/nieuwe-leegstandwet-op-1-juli-van-kracht.html?ns_campaign=nieuwsberichten-over-het-onderwerp-huurwoning&ns_channel=att