Vrije huursectorwoningen die tussen 2015 en 2019 worden opgeleverd, blijven gegarandeerd geliberaliseerd, ook na 2019. Dat schrijft minister Blok op 9 juli 2014 in een brief aan de Tweede Kamer.

Nieuw woningwaarderingsstelsel 
In het nieuwe puntensysteem voor de huurprijs van woningendat in 2015 ingaat, speelt de WOZ-waarde van een woning een grotere rol. Dat heeft mogelijk gevolgen voor woningen die met een huur boven de liberalisatiegrens worden verhuurd. Wanneer de WOZ-waarde van zo’n woning daalt, kan die bij een nieuwe verhuring in het gereguleerde segment terecht komen. 
De minister schrijft dat woningen die bedoeld zijn voor verhuur in de vrije huursector, ook binnen het nieuwe systeem van woningwaardering geliberaliseerd verhuurd kunnen blijven. De minister geeft daarmee invulling aan een door de Kamer aangenomen motie, bedoeld om investeerders meer zekerheid te geven in het middensegment van de huurmarkt.

Geen register voor nieuwbouw 
De maatregel krijgt vorm in een aanvulling van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Alle woningen met minimaal 110 punten volgens het woningwaarderingsstelsel, buiten de WOZ-waarde om, vallen eronder.

De minister verkoos deze optie boven het eerder aangekondigde alternatief van een register voor nieuwbouw. Volgens de minister is deze oplossing voor huurders en verhuurders gemakkelijk, snel in te voeren en leidt zij niet tot grote administratieve lasten.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2014/07/09/kamerbrief-over-geliberaliseerde-woningen/kamerbrief-over-geliberaliseerde-woningen.pdf

Afgelopen jaar zijn er ruim 3.000 studentenwoningen gerealiseerd door sociale studentenhuisvesters en zijn 3.800 woningen momenteel in aanbouw. Daarmee ligt de realisatie van 16.000 extra studentenwoningen in 2016 uit het landelijk actieplan studentenhuisvesting goed op schema. Dit blijkt uit cijfers van Kences, die minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) vandaag naar de Tweede Kamer stuurt.

In het actieplan studentenhuisvesting spraken sociale studentenhuisvesters af dat in 2016 16.000 extra studentenwoningen zijn gerealiseerd. Tot op heden zijn ongeveer 8.100 woningen opgeleverd. Samen met de 3.800 woningen in aanbouw en 4.400 woningen in voorbereiding, zal het afgesproken aantal van 16.000 extra studentenwoningen zelfs worden overschreden.

Kwantitatief tekort neemt af

Niet alleen de sociale huisvesters realiseren extra studentenwoningen, ook commerciële marktpartijen en (buitenlandse) investeerders maken werk van huisvesting voor studenten. Hierdoor zal het tekort aan studentenhuisvesting verder afnemen. Het verschil tussen vraag en aanbod is op dit moment nog het grootst in Utrecht, Eindhoven, Amsterdam, Ede en Nijmegen.

Kantoortransformaties

Op diverse locaties in Nederland worden leegstaande kantoorgebouwen getransformeerd naar studentenwoningen. Voorbeelden hiervan zijn onder andere Acta Amsterdam (460 eenheden), Studenthotel Amsterdam en Rotterdam (950), Campus Diemen Zuid (936) en het voormalig Provinciehuis Utrecht (660).

Progressie

Alle partijen, die het actieplan hebben ondertekend, hebben de afgelopen periode hard gewerkt aan het realiseren van extra studentenwoningen. Daarnaast zijn duidelijkheid in wet- en regelgeving, een aantrekkende economie en toegenomen interesse van (buitenlandse) investeerders in de Nederlandse woningmarkt de motor achter de toename.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/07/17/bouw-nieuwe-studentenwoningen-op-stoom.html

De Huisvestingswet biedt gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte. Het uitgangspunt van de wet is vrijheid van vestiging. Alleen waar nodig mogen gemeenten bijsturen. Hieronder is de wet in 9 punten samengevat. 

1. Vrijheid van vestiging staat voorop

2. Effecten van schaarste

3. Lokaal maatwerk

4. Huisvestingsverordening als basis

5. Tijdelijk ingrijpen

6. Deugdelijke onderbouwing

7. Vaststellen gereguleerde huurvoorraad

8. Generiek toezicht

9. Ruimte voor toewijzingsverplichtingen

Wat verandert er?

Gemeenten kunnen toewijzingsregels in de toekomst alleen nog in een huisvestingsverordening vastleggen en niet meer in een convenant. De verordening krijgt bovendien een tijdelijk karakter: maximaal vier jaar. Bovendien moeten gemeenten beter onderbouwen waarom de regels nodig zijn. Hiervoor moeten zij aantonen dat sprake is van schaarste die zonder sturing leidt tot verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden.

Koopwoningen vallen in de toekomst niet meer onder de regulering, met uitzondering van de Waddeneilanden. Gemeenten bepalen zelf voor welk deel van de huurwoningen zij regels stellen. Voor maximaal de helft van dit aanbod kunnen gemeenten lokale en regionale woningzoekenden voorrang geven. Het lokaal maatwerk vervangt de bindingseisen uit de oude wet.

Wat betekent dat voor uw gemeente?
De nieuwe wet kan verstrekkende gevolgen hebben – afhankelijk van de situatie in uw gemeente of werkgebied. Als de nieuwe wet in werking treedt, hebben gemeenten nog een halfjaar de tijd om hun huisvestingsbeleid aan te passen aan de nieuwe regels. De nieuwe verordening moet worden goedgekeurd door de gemeenteraad, dus het is zaak om tijdig te beginnen met de voorbereiding. Vooral omdat het huisvestingsbeleid beter onderbouwd moet worden dan voorheen. 

Bron: Huisvestingsbeleid

Werken bij een woningbouwcorporatie is weleens leuker geweest. Dankzij schandalen
als de verspilde miljoenen bij de renovatie van een oud stoomschip (de SS Rotterdam),
de bouw van een mislukte campus bij de Universiteit Maastricht en fraude is hun imago
beroerd.

En dankzij heffingen als de verhuurderheffing – een door het rijk opgelegde bijdrage aan de bezuinigingen – en reddingsacties voor noodlijdende collega-corporaties gaat het ook financieel niet al te best.

En dan beginnen vanaf volgende week dinsdag ook nog eens de ongetwijfeld pijnlijke openbare verhoren in de parlementaire enquête naar misstanden in de sector. Zes weken lang. Commissievoorzitter Roland van Vliet (ex-PVV) wil de verantwoordelijken “publiekelijk verantwoording laten afleggen over hun handelen”, zei hij deze week tijdens een persconferentie.

In aanloop naar die enquête komen NRC Q en onderzoeksbureau OverheidinNederland.nl vandaag met een onderzoek naar de financiële situatie van de 65 grootste woningcorporaties van Nederland. Ruim de helft van de aangeschreven corporatiedirecteuren deed mee. Dit zijn de drie belangrijkste conclusies:

1. Duizenden werknemers worden ontslagen 

Bijna alle corporatiedirecteuren zeggen banen te schrappen. Bij zeven op de tien corporaties gaat het om minimaal 15 procent van de fulltimebanen. Uitgaande van de grofweg 28.000 fulltimebanenin de sociale huursector gaat het om duizenden mensen die hun baan verliezen.

Marc Calon, voorzitter van brancheorganisatie Aedes, zei eerder voorstander te zijn van minder mensen en meer automatiseren:

2. Directeuren willen salaris inleveren

Bijna de helft van de directeuren is bereid een deel van het salaris in te leveren, tot wel 20 procent. “Het kan met minder”, zegt een directeur die rond 100.000 euro verdient. “Kwaliteit van leven en werken heeft met meer, en andere zaken van doen.”

Ook de politiek wil een einde aan de te hoge inkomens. Corporatiedirecteuren moeten zich sinds dit jaar al houden aan nieuwe salarisnormen, die zijn afgeleid van de regels voor bestuurders in de (semi-) publieke sector. Dit moet excessen als jaarsalarissen van ruim vier ton – zoals bijvoorbeeldbestuurder Erik Staal van Vestia verdiende – voorkomen.

3. Nederland heeft te veel sociale huurwoningen

De sociale huursector maakt ongeveer 36 procent van alle woningen uit. Veel te groot, vindt Minister Blok van Wonen . Zes op de tien corporatiedirecteuren is het daarmee eens. Een directeur: “In Europees perspectief is de sociale woningbouw hier een grote sector. Op zich reden om trots op te zijn, de hele wereld komt ook hier kijken, maar onvoldoende legitimatie om het dan maar zo te houden. Een beperkte krimp van de sector is op zich geen probleem.”

Vooral in de grote steden is het marktaandeel van de sociale huur te hoog, zegt een ander. “In Amsterdam meer dan 50 procent, terwijl op enige reisafstand betaalbare woningen te huur zijn.”

Bron: http://www.nrcq.nl/2014/05/30/de-woningcorporaties-doorgelicht-minder-banen-minder-salaris

Het stelsel van woningcorporaties wordt op een nieuwe leest geschoeid. Het taakgebied van corporaties wordt gericht op het huisvesten van lagere inkomens, het toezicht wordt versterkt en gemeenten en corporaties gaan bindende prestatieafspraken maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het wetsvoorstel (novelle) van minister Blok (Wonen) waarin dit wordt geregeld, is vandaag ingediend bij de Tweede Kamer.

Hij geeft daarmee uitvoering aan het regeerakkoord waarin staat dat corporaties weer terug gaan naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. De duidelijker taakafbakening voorkomt dat corporaties in commerciële projecten stappen waarvan de verliezen ten koste gaan van de huurders. De heldere focus voor corporaties draagt volgens het kabinet bij aan eerlijker concurrentieverhoudingen. Voor marktpartijen wordt het met de wetswijziging aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen waar veel vraag naar is.

Splitsen

Het wetsvoorstel regelt dat corporaties commerciële projecten zoals duurdere huurwoningen en koop moeten splitsen van hun kerntaak waarvoor wel staatsteun beschikbaar is. Corporaties kunnen kiezen voor een juridische of een administratieve splitsing. In het eerste geval worden commerciële activiteiten in een aparte rechtspersoon ondergebracht zodat eventuele risico’s niet op de corporatie drukken. Bij een administratieve scheiding is dat niet het geval en geldt er een zwaarder toezichtsregime. Ook is het palet aan toegestane commerciële activiteiten beperkter. In alle gevallen geldt dat corporaties commerciële activiteiten op termijn tegen marktvoorwaarden moeten (her)financieren.

Stads- en dorpsvernieuwing

Bij een administratieve splitsing mogen corporaties onder strikte voorwaarden en waarborgen nog woningen in de vrije sector ontwikkelen, bijvoorbeeld bij herstructurering als onderdeel van stads- en dorpsvernieuwing. Wel moet de gemeente eerst bekijken of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren. Verder moeten de risico’s beperkt zijn en gelden er rendementseisen.

Hervorming toezicht

Het toezicht op en binnen de corporatiesector wordt verder versterkt. Zo worden aan leden van de raad van toezicht wettelijke kwaliteitseisen gesteld en moeten directeuren en bestuurders investeringen vanaf 3 miljoen euro ter goedkeuring voorleggen aan de raad van toezicht. De minister krijgt de bevoegdheid om bij wanprestatie leden van de raad van toezicht te schorsen en vervolgens bij de ondernemingskamer voor te dragen voor ontslag.

Op het gebied van het externe toezicht worden de taken van de financieel toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als ZBO beëindigd en ondergebracht in een aparte Rijksdienst onder directe ministeriele verantwoordelijkheid. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat met het Rijk achtervang is voor de sector, krijgt een grotere rol bij saneringen.

Het door de regering ingediende wetsvoorstel is ingediend als een zogeheten novelle. Daarmee wordt een eerdere wetswijziging die sinds medio 2012 bij de Eerste Kamer ligt, in lijn gebracht met het regeerakkoord en de afspraken die het kabinet met de vereniging van woningcorporaties Aedes maakte. Het kabinet streeft ernaar de stelselherziening per 1 januari 2015 in te laten gaan.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/06/20/wetsvoorstel-nieuwe-opzet-corporatiestelsel-naar-tweede-kamer.html

Op woensdag 4 juni 2014 start de parlementaire enquête woningcorporaties met de openbare verhoren onder ede. Dat meldt commissievoorzitter Roland van Vliet in een tweet.

Bron: http://www.tweedekamer.nl/kamerleden/commissies/pew/index.jsp

De ministerraad heeft op 11-4-2014 ingestemd met de plannen van minister Stef Blok (Wonen) voor hervormingen op de huurmarkt.

Mogelijkheden tijdelijke huurcontracten

Verhuurders krijgen meer mogelijkheden om een tijdelijk huurcontract aan te bieden voor specifieke doelgroepen: jongeren (23 tot en met 26 jaar) starters (jonger dan dertig), grote gezinnen die in een grote eengezinswoning gaan wonen, ex-studenten die bezig zijn met hun promotie en een vrije categorie. Deze categorie kan elke gemeente zelf aanwijzen.

Beëindigen contract

Voor deze groepen wordt het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten die kan worden beëindigd op grond van ‘dringend eigen gebruik’. De verhuurder kan de woning vervolgens opnieuw verhuren aan een huurder die tot de betreffende doelgroep behoort.

Voor starters kan een huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar worden afgesloten. Deze groep huurders kan na verloop van vijf jaar binnen de vrije sector huren of kopen. Als dat niet lukt kunnen deze huurders met de opgebouwde inschrijfduur in de sociale sector een woning vinden.

Voor ouders wiens kinderen de deur uit zijn, zouden op basis van het huurcontract verplicht moeten om te verhuizen naar een kleinere woning.

Huurcontracten voor bepaalde duur

Daarnaast wordt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geïntroduceerd. De maximale duur bedraagt twee jaar. Deze overeenkomst kan tevens tussentijds door de huurder of verhuurder worden opgezegd.

Deze huurovereenkomst is bedoeld als plaatsvervanger voor de huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’, die soms gebruikt kan worden voor de verhuur aan studenten, arbeidsmigranten, ex-gedetineerden en overlastgevende huurders die een tweede (of laatste) kans krijgen in een andere woning.

Uitbreiding Leegstandwet

De Leegstandwet wordt uitgebreid met de categorie ‘te koop staande huurwoningen’. Dit zijn woningen waarin de eigenaar niet zelf heeft gewoond (dat zal vaak een corporatie of andere professionele verhuurder zijn).

Aanpassing diplomatenclausule

De zogenoemde ‘diplomatenclausule’, bestemd voor verhuurders die hun woning willen verhuren omdat ze zelf tijdelijk in het buitenland verblijven wordt verruimd zodat nu ook wisseling van huurder en verlenging van de huurovereenkomst mogelijk is.

Wanneer worden deze maatregelen doorgevoerd?

Het wetsvoorstel zal in de herfst van 2014 worden ingediend.  Het is moeilijk te voorspellen op welke termijn en in welke exacte vorm de maatregelen worden ingevoerd. 
Tijdelijke verruiming inkomensgrens

Het kabinet heeft ingestemd met plannen om de inkomensgrenzen tijdelijk te verruimen. De komende vijf jaar kunnen woningcorporaties 10 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen verhuren aan inkomens tussen € 34.000 en € 38.000. In totaal heeft een woningcorporatie daarmee, naast de reeds bestaande 10% ruimte, ruimte om tot 20% van de verhuringen van sociale huurwoningen te verhuren aan inkomens boven € 34.668 (norm 2014).

Liberalisatiegrens 3 jaar vast

De liberalisatiegrens wordt voor drie jaar bevroren op € 699,48. Wanneer het puntenaantal het toestaat kunnen huurprijzen door jaarlijkse verhogingen wel boven deze grens stijgen.

Woningwaarderingsstelsel

Het puntenstelsel voor de WWS punten wordt meer marktconform door de WOZ-waarden van een woning voor een kwart mee te laten tellen in de berekening van het puntentotaal. De locatie van een woning bepaalt daarmee mede de maximaal toegestane huurprijs. Het kabinet streeft ernaar dit stelsel medio 2015 in te voeren.

Novelle 11 april naar Raad van State gestuurd

In het wetsvoorstel dat vrijdag naar de Raad van State is gestuurd staat onder andere dat corporaties zich moeten richten op het huisvesten van lagere inkomens. Alleen onder strikte voorwaarden blijft het voor woningcorporaties mogelijk om te investeren in woningen voor hogere inkomens. Het toezicht op de sector wordt versterkt en corporaties en gemeenten gaan bindende prestatieafspraken maken. Ook wil het kabinet dat corporaties beter gaan toetsen of een aangeboden woning ook betaalbaar is voor een nieuwe huurder.

Het kabinet wil tijdelijke huurcontracten mogelijk maken voor specifieke doelgroepen als starters en grote gezinnen. Daarnaast wordt het puntenstelsel aangepast. Goede hervormingen, maar voor huurders verandert nog te weinig. Bovendien dreigen hoge uitvoeringskosten voor de corporaties, die weer de extra lasten hiervan moeten dragen. Flexibilisering en uitbesteding leveren meer op.

Huurders zijn zeker gebaat bij deze hervormingen, maar Blok kan meer doen om hen en de corporaties verder te helpen. De voorgestelde maatregelen lijken eerder een praktisch compromis (voor de PvdA de huurbevriezing, voor de VVD de tijdelijke contracten) dan gebaseerd op een scherpe lange termijnvisie.

Het gebrekkige fundament van het puntenstelsel blijft namelijk overeind. Wel of geen schuifwand in een aluminium frame in de badkamer? Dat houdt helaas ook in de toekomst invloed op de huurprijs. Daarnaast leidt een bevroren liberalisatiegrens niet tot meer doorstroming of minder scheefwonen en blijft het puntenstelsel voor (studenten)kamers overeind. Zo krampachtig vasthouden aan dit puntenstelsel maakt de markt zinloos complex. Het compromis levert bovendien extra uitvoerende taken op voor gemeentes en corporaties, terwijl de huidige handhaving al erg veel geld kost. Zo strijkt de huurcommissie jaarlijks zo’n € 19 miljoen op, maar veel verder dan een discutabel online rekenmodel komt zij niet. Verder maken de hervormingen een einde aan de onvoorwaardelijke huurbescherming voor alles en iedereen, maar zijn extra werkzaamheden en kosten bij de invoering ervan niet uit te sluiten.

Meer flexibiliteit is een eerste oplossing voor meer doorstroming en een beter afgestemd aanbod. Ons voorstel is om het puntenstelsel geleidelijk af te bouwen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Dat leidt op een aantal A-locaties tot hogere huren, maar daartegenover staat: een veel ruimer gebied met een groter en beter afgestemd aanbod van huurwoningen die voor de grote meerderheid betaalbaar zijn. Ten tweede adviseren we om met minder regels meer uit te gaan van contractsvrijheid tussen huurder en verhuurder. Die bepalen dan in toenemende mate zelf zaken als huurprijs en opzegtermijn. Dat soort onderlinge afspraken maakt de transparantie en duidelijkheid over de rechten van (tijdelijke of antikraak)huurders ook alleen maar groter. Woningcorporaties moeten ook zelf kunnen beoordelen of een specifieke huurder naast huurbescherming behoefte heeft aan sociale ondersteuning. Zo kunnen zij hun kerntaak straks gericht toespitsen op de groep die het echt nodig heeft.

Tot slot gaan de hervormingen niet in op een andere oplossing voor beter maatwerk en lagere kosten: de uitbesteding van administratieve verhuur- en beheertaken aan marktspecialisten. Die kunnen flexibeler inspelen op de dynamiek van de markt en wensen van gemeentes of huurders en werken bewezen efficiënter. Ze zorgen bijvoorbeeld voor grotere servicegerichtheid dankzij innovatieve online diensten (buiten kantoortijden en via smartphones). Bovendien realiseren ze schaalvoordelen en houden daarmee de vaak hoge juridische en IT-kosten laag. Zo heeft de Regiecorporatie (een denktank met onder meer hoogleraren en branchedeskundigen) berekend dat gespecialiseerde marktpartijen de taken per jaar zeker € 450 per woning goedkoper kunnen uitvoeren dan de corporaties. Dat betekent voor de 2,3 miljoen woningen die ze beheren een mogelijke besparing van jaarlijks minimaal € 1 miljard. Een aanzienlijk bedrag dat corporaties bij het uitvoeren van hun kerntaak goed kunnen gebruiken.

Zowel de kwetsbare als de zelfredzame huurder (de overgrote meerderheid) zijn met bovenstaande maatregelen als beste geholpen. Beiden hebben straks meer te kiezen en maken een grotere kans op een woning die beter is afgestemd op hun behoeften. 

Artikel NRC Handelsblad

Jacques Monasch pleitte eerder deze week in het Financieele Daglad voor een verdere aanpassing van de huurmarkt. Ook wil hij dat woningcorporaties zich meer concentreren op hun kerntaken. Hij heeft helemaal gelijk, maar hij vergeet huurders en corporaties structurele oplossingen te bieden.

De heer Monasch wil de liberalisatiegrens voor de sociale huursector bevriezen. De PVDA wil zich na het recente electorale verlies zo wellicht socialer profileren, maar de huurder is hier niet bij gebaat. Het levert voor de grote meerderheid namelijk niet meer en betaalbare huurwoningen op en houdt daarnaast een log en verouderd systeem in stand. Helaas laat Monasch de kansen liggen om huurders (en corporaties) echt te helpen.

De liberalisatiegrens bevriezen betekent vasthouden aan het omslachtige ‘puntenstelsel’. Meer flexibiliteit is de oplossing om ervoor te zorgen dat straks huurder en verhuurder de huurprijs kunnen bepalen en niet meer een discutabel puntensysteem. Bouw dit stelsel daarom geleidelijk af, net zoals de hypotheekrenteaftrek. Laat bijvoorbeeld jaarlijks de maximaal toegestane huurprijs met ongeveer 2,5 % boven inflatie stijgen. Op bepaalde A-locaties leidt dit misschien tot hogere huren, maar in een groter gebied zal door deze maatregelen een beter afgestemd en groter aanbod ontstaan van betaalbare huurwoningen.

Nu veel gemeentes zelf zwaar moeten bezuinigen, leidt instandhouding van het systeem ook tot problemen met de handhaving en controle. Daarnaast strijkt de huurcommissie jaarlijks rond de € 19 miljoen op met als hoofddoel om de regels van de huurprijs te controleren. Belangrijkste speerpunt van de commissie: een online rekenmodel dat voor veel discussie zorgt. Ondanks de vele alternatieven vanuit de sector houdt de commissie nog steeds rigide aan dit model vast.

Verder gaat Monasch helaas voorbij aan de onvoorwaardelijke huurbescherming en grote verschillen in gemeentelijk beleid. Het zijn twee obstakels die de doorstroom en transparantie belemmeren. Bovendien hebben ze met hun woud aan (verschillende) regels mede gezorgd voor de huidige situatie: enorme wachtlijsten, woekerhuren en scheefwonen in populaire gebieden en juist krimp in andere regio’s. De winnaars van deze regelzucht? Niet de huurders, maar de vele juristen, fiscalisten en IT-consultants die vrolijk hun uren schrijven om het inefficiënte systeem draaiende te houden.

Het kan anders en beter.

De heer Monasch geeft aan de corporaties zich meer moeten concentreren op hun kerntaak. Helemaal correct, wat ons betreft. De administratie van verhuur- en beheerprocessen horen wat ons betreft dus niet tot die kerntaak. De uitbesteding hiervan aan specialisten leidt tot flinke bespringen en meerdere structurele oplossingen.

Uit de meest recente cijfers van het Centraal Fonds voor de Volhuisvesting blijkt dat een corporatie jaarlijks gemiddeld € 1296 per woning kwijt is aan netto bedrijfslasten voor administratieve processen rond verhuur en beheer. De Regiecorporatie, een denktank met de nodige hoogleraren en branchedeskundigen, toont aan dat gespecialiseerde marktpartijen deze taken zeker € 450 per woning per jaar goedkoper kunnen uitvoeren. De Nederlandse woningbouwcorporaties hebben samen zo’n 2,3 miljoen woningen in beheer: in theorie een mogelijke besparing van minstens € 1 miljard. Dat bedrag kunnen corporaties (deels) inzetten voor verschillende maatschappelijke taken: huren laaghouden, kwetsbare groepen beschermen en de aanpak van thema’s als leefbaarheid en eenzaamheid. Huurders profiteren dus van minder regels en meer uitbesteding aan specialisten, niet van de valse bescherming die een huurplafond geeft.

Frank van Min is eigenaar van de Wolf Huisvestingsgroep. Deze organisatie verhuurt en beheert woningen van (onder meer) meerdere corporaties in heel Nederland. Eerder adviseerde Frank van Min de Tweede Kamer over flexibele huurcontracten. In het Financieele Dagblad hoorde Wolf Huisvestingsgroep de afgelopen vier jaar tot de honderd snelst groeiende bedrijven van Nederland.

Artikel Het Financieele dagblad

De NEPROM, vereniging van ontwikkelaars, onderschrijft het uitgangspunt van het wetsvoorstel dat voortaan commerciële activiteiten van woningcorporaties onder marktconforme condities moeten plaatsvinden. Ten aanzien van investeringen in herstructurerings­wijken bepleiten de ontwikkelaars een uitzonderingspositie.

In de consultatie-versie van de novelle op de herzieningswet schetst minister Blok de wijze waarop hij het werkterrein van corporaties wil inperken en welke regels hij aan hun functioneren wil stellen. De NEPROM bepleit in een brief aan minister Blok vlotte besluitvorming op dit terrein, omdat wanneer het momentum nu niet wordt benut om duidelijkheid te scheppen, het werkterrein van corporaties speelbal blijft van de politiek, waardoor corporaties en marktpartijen ernstig gehinderd worden in hun investerings­beslissingen. De NEPROM verenigt ondernemingen vanuit het belang van de professionele opdrachtgever in de gebouwde omgeving: pur sang ontwikkelaars, bouwers, beleggers, corporaties en andere ontwikkelende ondernemingen.

Marktconformiteit

Uitgangspunt van de novelle is dat commerciële activiteiten van corporaties tegen marktconforme condities ondernomen dienen te worden. De NEPROM onderschrijft dat en stelt vast dat zeker onder de grotere corporaties, die op professionele wijze invulling geven aan het opdrachtgeverschap, dit uitgangspunt ook breed gedeeld wordt. Tevens constateert de NEPROM dat er veel draagvlak is voor het objectief toetsbaar maken van de marktconformiteit, zowel waar het gaat om de financiering als wat betreft het rendement van de commerciële activiteiten. Er mag geen ruimte blijven voor corporaties om – mochten zij om welke reden dan ook daartoe verleid worden – commerciële investeringen onder niet-marktconforme condities te laten plaatsvinden. De NEPROM vindt de novelle op dat punt nog onvoldoende duidelijk en doet in haar brief aan minister Blok voorstellen gericht op het beter garanderen van markt­conformiteit.

Herstructureringsopgave

De NEPROM vindt het onder strikte voorwaarden gerechtvaardigd dat corporaties wordt toegestaan om uitsluitend in die herstructureringswijken (met minimaal 70% corporatiebezit) tijdelijk koopwoningen en commerciële huurwoningen te ontwikkelen, tegen een lager rendement dan waarmee commerciële marktpartijen genoegen nemen. De lijst met herstructureringswijken waar deze uitzondering voor geldt dient te worden opgesteld door gemeenten in nauw overleg met corporaties en marktpartijen, en beoordeeld en vastgesteld door de minister. Het moet volgens de ontwikkelaars gaan om helder en eenduidig afgebakende buurten en wijken van een stad; niet om complete stadsdelen, uitleglocaties of transformatielocaties.

De NEPROM neemt het voorstel van Aedes over om daar als voorwaarde aan te verbinden dat eerst zeker gesteld moet worden dat commerciële partijen niet bereid zijn om in die wijken te investeren. Wanneer aan deze condities is voldaan, dan behoeven naar overtuiging van de NEPROM géén verdere beperkingen aan de ontwikkeling van nieuwe koopwoningen en commerciële huurwoningen door corporaties in deze probleemwijken te worden gesteld. Hierin wijken de ontwikkelaars af van de novelle. Het is dan voldoende om vanuit het WSW en de financiële toezichthouder te toetsen of de corporatie hiermee geen onverantwoorde risico’s loopt.

Bron: http://www.vastgoedjournaal.nl/news/13863/57/Neprom-Commerciele-activiteiten-corporaties-altijd-onder-marktconforme-condities/