12 oktober 2023
Met de verkiezingen in aantocht en de huurwoningmarkt als belangrijk thema, vind ik het een goed moment om enkele punten aan te kaarten die in mijn ogen meer aandacht verdienen. De discussie, de beeldvorming en daarmee ook het beleid wordt momenteel grotendeels gebaseerd op een vermeende wooncrisis. Er zou veel te weinig aanbod zijn, wat grotendeels veroorzaakt wordt door gestegen bouwkosten, gestegen rente, verdere regulering van en onzekerheid over huurprijzen en een strenger fiscaal regime. Hierbij een aanzet om de term ‘crisis’ eens te nuanceren.
Aanbod in krimpregio’s
Een paar jaar geleden was er veel aandacht voor het fenomeen ‘krimpregio’s’. Dit zijn regio’s waar het inwonertal afneemt en er dus meer aanbod van bestaande woningen beschikbaar komt. Volgens de website van de Rijksoverheid bestaat dit fenomeen nog steeds, ondanks dat er tegenwoordig haast geen aandacht meer voor is. Ik vind het moeilijk te rijmen met het frame van een alomvattende crisis op de woningmarkt, zeker nu er steeds meer mensen thuiswerken.
Trends van urbanisering zijn moeilijk tegen te gaan, ook met bijvoorbeeld stimulering van (openbaar) vervoer. Maar in plaats van een wooncrisis met een tekort van 900.000 woningen, is er eerder sprake van ‘woonvoorkeur’; dat mensen vanzelfsprekend op populaire plaatsen tegen lage kosten willen wonen.
Straf samenwonen niet meer af
Een onderzoek gepubliceerd in het blad Economische Statistische Berichten ESB, waar ik in eerdere columns ook al naar verwees, toont aan dat er veel prikkels tegen samenwonen zijn. Potentiële huurinkomsten, voor een eigenaar van een woning of een hoofdhuurder, door samenwonen of onderverhuur, gaat ten koste van AOW en bijstandsuitkeringen. Door het opheffen van deze perverse prikkel worden er in potentie honderdduizenden woonheden gecreëerd.
Straf woningen met gedeelde douche, wc en/of keuken niet meer af
De bouw van zelfstandige huurwoningen (met een eigen douche, wc en keuken) wordt op verschillende manieren zwaar bevoordeeld ten opzichte van de bouw van onzelfstandige huurwoningen (kamers). Ik noem drie voorbeelden;
– Het woningwaarderingsstelsel staat voor een vierkante meter zelfstandige woonruimte zo’n twee tot drie keer hogere huur toe als voor onzelfstandige woonruimte;
– Huurders van zelfstandige woonruimte komen vervolgens, in tegenstelling tot huurders van onzelfstandige woonruimte, in aanmerking voor huurtoeslag;
– Transformeer je een kantoorpand naar gemeubileerde zelfstandige woonheden, en verhuur je het voor een korte termijn aan bij voorkeur buitenlanders, dan betaal je geen BTW over de verbouwingskosten. Voor onzelfstandige woningen gaat deze vlieger niet op.
Dit alles terwijl de bouw van gedeelde woningen vanzelfsprekend veel goedkoper is, minder (schadelijke) materialen vergt, en minder arbeidsintensief is (in een tijd waar veel wordt gesproken over personeelstekorten en lage arbeidsproductiviteit).
Een oplossing voor dit alles kan zijn om het woningwaarderingsstelsel voor (nieuwbouw)kamers (geleidelijk) af te schaffen. Dat wakkert wellicht ook wat innovaties op de onzelfstandige huurwoningmarkt aan. Veel woonlocaties beschikken al over gemeenschappelijke buitenruimtes en dakterrassen of de mogelijkheid een timeslot te boeken voor een gemeenschappelijke wasmachine, maar nog niet voor een schoongemaakte gemeenschappelijke douche, wc of keuken.
Een efficiënter gebruik van vierkante meters, bijvoorbeeld kamers met hoogslapers die te bereiken zijn via een trapkast, zien we nog veel te weinig gebeuren. Bouw een magnetron en ijskast in die trapkast, en een aparte keuken zal door velen niet gemist worden. Zeker niet door jongeren en young professionals, generatie X, Y of Z, die gewend zijn meer te delen dan te kopen, en niet het privilege hebben van ouders die met de overwaarde op hun huis een zelfstandige woning voor hun kind kunnen betalen.
Belemmer tijdelijke (antikraak) bewoning in lege kantoren niet
Gemeentes gedogen vaak bewoning in lege kantoorpanden door slechts maximaal 10 man, ook al telt het pand veel meer kamers en wordt aan de brandveiligheidseisen voldaan. Handhaven van het bestemmingsplan, wat uiteraard logisch beleid is, weegt dan kennelijk zwaarder dan het creëren van woningaanbod.
En omdat tijdelijke verhuur bij de huidige lichting politici op eens weer uit de mode is, en binnenkort verder beperkt wordt, zullen eigenaren dus moeilijker huurinkomsten generen met behoud van flexibiliteit ten aanzien van hun lege pand. Kortom, de betreffende eigenaren worden op meerdere fronten belemmerd om woningzoekenden een dak boven hun hoofd te bieden.
De wegrottende containers van Hugo
Het gaat hierbij weliswaar om kleine aantallen, maar het is wel symptomatisch. Van de 2000 wooncontainers die het ministerie recent onder grote stress heeft gekocht staan er zo’n 1900 ergens in de opslag, De vraag naar deze woningen valt kennelijk mee, bijvoorbeeld doordat er ook door hotels opvang geboden wordt, en of de vereiste woonbestemming wordt door de gemeente niet afgegeven. Het beeld dat dit dossier bij mij oproept is dat er simpelweg verschillende soorten bestemmingen met elkaar concurreren. En dat is al decennia niets nieuws.
Conclusie
Naast het beeld dat veel mensen op zoek zijn naar een woning, moeten we onze ogen openen voor alternatieven. Er is wellicht geen sprake van een crisis maar van paniekvoetbal.
Frank van Min
Directeur Wolf Huisvestingsgroep