Transparantie voor meer dynamiek op de woningmarkt

Hoe bereken je de maximale huurprijs van een woning? Na de recente publicatie van een artikel van Frank van Min is hier een discussie ontstaan die meer duidelijkheid brengt over de maximale huurprijs. Huurders, corporaties en (internationale) beleggers hebben daar alle baat bij, omdat het de dynamiek voor een betere woningmarkt vergroot.

Frank van Min, directeur Wolf Huisvestiginsgroep, schreefzijn stuk op 7 augustus. Een van de reacties op die publicatie is afkomstig van Frank Noorman van de Huurcommissie. Hij geeft hierin uitleg over de vragen die hun rekenmodel oproept. Waar zijn bijdrage ook daadwerkelijk helderheid verschaft is zijn reactie pure winst. Toch blijft een aantal vragen onbeantwoord, vindt Van Min. Hij reageert hieronder. 

 

Een van de zaken die om meer duidelijkheid vragen is bijvoorbeeld hoe het nu precies zit met de extra investeringen in de badkamer en keuken. In tegenstelling tot wat Noorman beweert, geven we in ons artikel niet aan dat de Huurcommissie helemaal geen rekening houdt met het eventueel geïnvesteerde bedrag voor extra luxe in de keuken en badkamer. We geven alleen aan dat ze dit niet correct doen.

Zijn reactie over de entree is op zich terecht. Wel speelt de oppervlakte van (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zoals een entree een dubbele en tegenstrijdige rol in het nieuwe woningwaarderingsstelsel (wws). Bij de berekening is namelijk sprake van een nieuw verwarrend element dat is toegevoegd: de Woz-waarde per vierkante meter, exclusief het metrage van deze ruimtes. In eerste instantie tellen de vierkante meters voor deze ruimtes dus niet mee, maar vervolgens leiden ze wel tot een hogere Woz-waarde. Dat klinkt onlogisch en leidt tot verwarring. De huurcommissie geeft verder in een reactie aan dat ze enerzijds vanwege ‘de complexiteit voor de gebruiker’ afziet van regels omtrent 'kwaliteitspunten’. Verderop geeft de commissie echter aan dat het gelukt is om met hun rekentool een goed product te leveren. Die conclusie staat haaks op wat wij regelmatig te horen krijgen van huurders en (internationale) beleggers.

Geen welles-nietesdiscussie voeren

Voor het overige willen wij nu ook niet in een welles-nietesdiscussie belanden, maar met elkaar zorgen voor zoveel mogelijk duidelijkheid. Dat de huurprijscheck van de Huurcommissie niet transparant, niet gebruiksvriendelijk en voor meerdere interpretaties vatbaar is, is op dit moment nog steeds een punt van zorg. Iedere lezer die de huurprijscheck van de Huurcommissie zelf een keer invult kan volgens ons niet anders dan tot dezelfde conclusie komen. Als sprekend praktijkvoorbeeld noemen wij een nieuwbouwproject van woningen met een wc in de badkamer, een verwarmde gemeenschappelijke ontmoetingskamer en een gemeenschappelijke binnentuin.

Rest ons op dit punt alleen nog te zeggen dat het niet de eerste keer is dat wij onduidelijkheden in het rekenmodel hebben aangekaart. In 2014 toonden we al onjuistheden aan die jarenlang deel uitmaakten van de online rekentool van de Huurcommissie. Na verschillende publicaties in het Financieele Dagblad en gezamenlijk overleg heeft de commissie deze ook gecorrigeerd. De vragen die zijn ontstaan met betrekking tot het nieuwe wws zal de Huurcommissie wellicht helder beantwoorden met de nieuwe handleiding die nog moet verschijnen. De uitgebreide reactie van  Noorman geeft in ieder geval hoop dat dit ook daadwerkelijk zal gebeuren.

Het nieuwe stelsel is een stap in de goede richting in vergelijking met het huidige model, omdat de  populariteit van een woning nu wat beter tot uitdrukking komt in de huurprijs. Toch schreven wij al in NRC Handelsblad dat de invoering een gemiste kans is, omdat het huidige stelsel volgens ons beter geleidelijk afgebouwd had kunnen worden. Dat geeft namelijk de ruimte om problemen zoals wachtlijsten, scheefwonen en illegale onderverhuur stap voor stap structureel aan te pakken. Deze ongewenste gevolgen tonen ook aan dat het stelsel geen effectieve manier is om structureel goede betaalbaarheid van goede woonruimte af te dwingen.

Zoveel mogelijk helderheid bieden

Hoe dan ook, het nieuwe wws is een feit en daar moet iedereen voorlopig rekening mee houden. Het is daarom de vraag hoe je het beste kunt roeien met de riemen die je hebt. Daarom hopen wij dat deze discussie ten eerste zo veel mogelijk helderheid geeft over dit complexe stelsel. Dat moet er ten tweede voor zorgen dat huurders, corporaties en beleggers een goede berekening van het geldende puntenstelsel maken. Ook voor de Huurcommissie en softwarebedrijven ligt hier een mooie taak om dit mogelijk te maken. Maatregelen zijn noodzakelijk, want de belangen zijn te groot om stil te blijven zitten. De huidige onduidelijkheid heeft namelijk tot gevolg dat de verschillende verhuurders minder snel zullen investeren in her- en nieuwbouw. Bovendien zullen huurders langer in hun huidige woning blijven. Meer helderheid en transparantie leiden wél tot het gewenste resultaat: de nodige dynamiek voor een betere huurmarkt. 

Over de auteur 

Frank van Min is directeur van Wolf Huisvestingsgroep