Veegwet wonen: stand van zaken

Op 20 december heeft de Tweede Kamer de Veegwet wonen aangenomen. In dit wetsvoorstel staat een aantal wijzigingen die de Woningwet voor corporaties, gemeenten, huurders en de toezichthouder beter uitvoerbaar maken.

Het wetsvoorstel wordt komende maanden behandeld in de Eerste Kamer. Tegelijk zullen de Tweede en Eerste Kamerleden zich buigen over de wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In deze wijziging staan nadere regels bij de wijzigingen uit de Veegwet wonen.

Het is afhankelijk van het Parlement of en wanneer de Veegwet wonen en het BTIV gaan gelden. Tegelijk zijn er corporaties, gemeenten en huurders die al met de nieuwe regels aan de slag willen. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal op verzoek van Minister Blok in sommige gevallen haar toezichtstaken uitvoeren alsof de Veegwet wonen in werking is getreden. Via deze link is de werkwijze van de Aw te vinden.

Hieronder staan de belangrijkste wijzigingen uit de Veegwet wonen opgesomd:

Werkzaamheden voor andere corporaties en verbonden ondernemingen

Voorgesteld wordt dat het weer wordt toegestaan om ook zonder samenwerkingsvennootschap onderlinge werkzaamheden voor andere corporaties te doen. Ook met corporaties verbonden ondernemingen mogen deze werkzaamheden voor hun eigen of voor andere corporaties uitvoeren. Zo kunnen corporaties gemakkelijk gebruik maken van elkaars expertise en financiële middelen.

Om het voor corporaties aantrekkelijker te maken om juridisch te splitsen en om samen te werken met andere corporaties, wordt het met dit voorstel ook mogelijk dat corporaties diensten in het kader van de bedrijfsvoering of administratie uitvoeren voor verbonden ondernemingen of stichtingen die gelieerd zijn aan meerdere corporaties. Hierbij valt te denken aan ICT-diensten of personele bezetting van een woonruimteverdeelsysteem. De diensten in het kader van de bedrijfsvoering worden ook toegestaan voor huurdersorganisaties. Zo hoeven zij geen onnodig dubbele administratie bij te houden.

Werkzaamheden in gebouwen van derde partijen

Corporaties mogen onder de nieuwe regels die in de Veegwet worden voorgesteld, onder voorwaarden gebouwen van derde partijen aanhuren om te verhuren, of hieraan diensten verlenen. Dit blijkt in sommige gevallen, bijvoorbeeld in krimpgebieden of met zorgvastgoed, voor de corporatie financieel verstandiger dan het aankopen van bezit. Voorwaarden zijn onder andere dat het gebouw wordt verhuurd volgens de DAEB-criteria; er mogen dus alleen huishoudens uit de doelgroep wonen en ook de passendheidstoets is van toepassing. Ook moet het voornemen van de corporatie openbaar worden gemaakt zodat dit voor alle spelers op de woningmarkt transparant is.

Collegiale leningen

Er wordt voorgesteld dat het tijdelijk onderling uitlenen van overtollige middelen (collegiale leningen) weer wordt toegestaan. Onbedoeld was onder de nieuwe Woningwet het aangaan van collegiale leningen niet meer mogelijk. Dit zal nu worden hersteld. Collegiale leningen kunnen bijdragen aan een efficiënte inzet van de beschikbare middelen binnen het stelsel en, zeker op dit moment, zorgen voor een beter rendement en/of minder risico. Voor de collegiale leningen gaan dezelfde regels gelden als voor beleggingen. Zo moet de corporatie in het financieel reglement hierop ingaan en zijn er voorwaarden aan de hoogte van de rente die mag worden gevraagd.

Recht van onderpand van WSW op niet-DAEB-bezit

De regels over het vestigen van onderpand op niet-DAEB-goederen door WSW worden met dit voorstel verduidelijkt. Het aantrekken van externe financiering voor de niet-DAEB-tak of juridische dochter wordt daardoor makkelijker. Het WSW moet als borgsteller, bijvoorbeeld als de kerntaak van de corporatie in gevaar komt, zekerheidsrecht kunnen vestigen op niet-DAEB-goederen. Dit kan echter externe financiers afschrikken om de niet-DAEB-tak of dochter te financieren. Daarom kan het WSW onder de nieuwe regels alleen in een situatie van financiële stress een zekerheidsrecht op niet-DAEB-goederen vestigen. Tegelijk heeft het WSW in beleidsregels nader uitgewerkt wanneer volmacht op niet-DEAB bezit wordt vrijgeven om externe financiering mogelijk te maken.

Visitatie

In de Woningwet was al geregeld dat corporaties die nog nooit zijn gevisiteerd, uiterlijk in 2019 een visitatie moeten laten uitvoeren. Corporaties die al wel eerder zijn gevisiteerd, moeten onder de nieuwe regels uit dit voorstel, uiterlijk vier jaar nadat die laatste visitatie plaatsvond, opnieuw een visitatie laten uitvoeren. Zo wordt de huidige cyclus van de visitaties doorgezet.

Bestuurslidmaatschap

Om belangenverstrengeling te voorkomen, zijn in de Woningwet functies opgenomen die een corporatiebestuurder niet mag combineren met zijn bestuurslidmaatschap. Dit zorgde ervoor dat bestuurders niet tegelijk bestuurder konden zijn van ondernemingen die niets met de corporatie te maken hebben. Met dit voorstel is dit wel weer toegestaan; zolang de onderneming geen banden heeft met de corporatie of de werkzaamheden van de corporatie raakt mag een bestuurder zijn functie combineren.

Huurdersvertegenwoordiging

In dit voorstel wordt geregeld dat in de Woningwet wordt aangesloten bij het onderscheid dat in de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) wordt gemaakt tussen de huurdersorganisaties en bewonerscommissies (artikel 1, sub f en g). De Overlegwet maakt onderscheid tussen de rol van de huurdersorganisatie en bewonerscommissie. Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die geacht wordt gekozen te worden door de huurders die zij vertegenwoordigt. De bewonerscommissie (geen rechtspersoonlijkheid vereist) opereert op wooncomplexniveau en praat over die zaken mee die het wooncomplex of de woonomgeving daarvan rechtstreeks raken.

Voor het functioneren van het stelsel en het komen tot gedragen afspraken is het van belang dat de drie lokale partijen op elkaar kunnen rekenen. Daarom is in het huidige wetsvoorstel niet alleen artikel 1 van de Overlegwet van toepassing verklaard, maar ook artikel 2. Dit betekent dat op beleidsniveau de huurdersorganisatie-op-instellingsniveau meepraat, of als die er niet is de huurdersorganisaties; op wooncomplexniveau is de bewonerscommissie aan zet. De huurdersorganisatie-op-instellingsniveau is daarmee in principe de gesprekspartner van gemeente en corporatie voor corporatiebreed beleid en beheer.

Positie van de ALV

Door de Woningwet is bij corporaties die een vereniging zijn, een aantal rechten van de algemene ledenvergadering (ALV) verschoven naar de raad van commissarissen (RvC). Op basis van de Woningwet had de ALV geen middelen om invloed uit te oefenen op de richting van de woningbouwvereniging. Onder de voorgestelde regels moet de RvC, voordat zij goedkeuring verleent op besluiten van het bestuur, advies vragen aan de ALV. Ook moet advies worden gevraagd bij benoeming van een nieuwe bestuurder. De RvC mag alleen gemotiveerd afwijken van het advies van de ALV.

Bron: http://woningwet2015.nl/nieuws/veegwet-wonen-stand-van-zaken