Wilt u weten hoe een voorbeeld berekening er uit ziet?
Noch de overheid noch de markt is klaar voor het nieuwe Woning Waardering Stelsel. Wolf HVG wel.
Vanaf 1 oktober 2015 wordt het nieuwe Woning Waardering Stelsel (puntenstelsel) ingevoerd. De Huurcommissie, namens de overheid verantwoordelijk voor het toezien op dit stelsel, laat via haar website weten dat zij 4 augustus een rekenmodel online zal zetten. Het is echter maar zeer de vraag of het foutloos zal werken. En marktpartijen die software voor het puntenstelsel aan corporaties en beleggers leveren, zullen vermoedelijk pas september met een update van hun rekenmodellen komen.
Vooruitlopend op de invoering van het nieuwe puntenstelsel, heeft Wolf Huisvestingsgroep een model ontwikkeld om de huurprijzen op basis van dit stelsel te berekenen. Dit ter aanvulling op het rekenmodel dat we al eerder ontwikkeld hebben om op basis van het húidige stelsel de huurprijs te berekenen.
Oude fouten in het huidig stelsel
Het rekenmodel van de Huurcommissie voor het húidige puntenstelsel is zeer bewerkelijk en weinig transparant. Daarnaast bleek dit model jarenlang meerdere fouten te bevatten. In dit verband verwijzen wij naar het artikel in het Financieel Dagblad van 25 mei 2014 waarvoor wij zijn geïnterviewd. Nog los van het feit dat ICT projecten en de overheid sowieso een ongelukkig huwelijk vormen, zoals uit het parlementaire onderzoek ICT van vorig jaar is gebleken, is het dus onwaarschijnlijk dat de overheid (via de huurcommissie) voor het nieuwe stelsel nu opeens wél met een goed en transparant model zou komen.
Nieuw stelsel, nieuwe complexiteit
Voor het nieuwe Woning Waardering Stelsel heeft het Ministerie een Circulaire opgesteld waarin de nieuwe regels zijn vastgelegd. Dit ter aanvulling op de reeds bestaande handleiding. Al met al een zeer complex en omvangrijk pakket aan regelgeving. Deze complexiteit is de reden dat niet alleen de Huurcommissie moeite heeft om het Woning Waardering Stelsel te verwerken in een tool waarmee u op eenvoudige en transparante wijze de maximale huurprijs kunt berekenen. Hetzelfde geldt voor het rekenmodel voor het nieuwe puntensysteem van het Amsterdams Steunpunt Wonen waar de Woonbond naar verwijst. Het is natuurlijk sympathiek dat dit model al online staat, maar er wordt geen rekening gehouden met het bouwjaar van een woning. Woningen die namelijk tussen 2015 en 2019 worden opgeleverd en minimaal 110 punten krijgen voor de andere kenmerken, krijgen minimaal 40 punten erbij ongeacht de WOZ waarde. Kortgezegd kan een en ander zowel bij de woningeigenaren als bij de huurders tot onduidelijkheid leiden over de maximale huurprijs. Zolang deze onduidelijkheid blijft bestaan hebben beleggers en corporaties onduidelijkheid over potentiële huurinkomsten. Minder ver- en nieuwbouw is het gevolg, dus worden minder banen gecreëerd en energiedoelstellingen niet gehaald. Aan de kant van de huurders leidt de onzekerheid tot een lager consumentenvertrouwen en minder dynamiek op de woningmarkt.
Verder zullen er ongetwijfeld vele medewerkers uit de vastgoedbranche naar tijdrovende trainingen gaan om de onduidelijkheid wat beter te doorgronden, en zal het bij de Huurcommissie druk worden om de geschillen tussen huurders en verhuurders te beslechten. Allemaal zonde en te voorkomen.
Oplossingen
Eerder hebben de minister en zijn voorganger geadviseerd het puntenstelsel geleidelijk af te bouwen (zie hiervoor bijvoorbeeld ons opiniestuk in het NRC Handelsblad van 14 april 2014). In plaats hiervan heeft het kabinet er voor gekozen om het vorige stelsel te vervangen in een iets minder complex en achterhaald stelsel. Maar zoals hierboven aangegeven leidt de wijziging zelf ook weer tot complexiteit en onzekerheid. Wij bieden met ons nieuw rekenmodel hier de oplossing voor. Het spreekt voor zich dat wij ook u graag helpen met huurprijsberekeningen, door in opdracht van u de berekeningen te doen, of door u een licentie af te geven op ons model. U kunt hiervoor contact met ons opnemen.
Over Wolf Huisvestingsgroep
Frank van Min is directeur van de Wolf Huisvestingsgroep, die woningen van meerdere corporaties en beleggers in heel Nederland verhuurt en beheert. Eerder adviseerde van Min de Tweede Kamer over huurprijsbeleid en doceerde hij managers van woningcorporaties over de digitalisering van verhuur- en beheerprocessen. Het Financieele Dagblad plaatste Wolf Huisvestingsgroep de afgelopen vijf jaar bij de honderd snelst groeiende bedrijven van Nederland.
Wolf Huisvestingsgroep heeft reeds eerder een rekenmodel ontwikkeld om op basis van het húidige stelsel de huurprijs van een woning te berekenen. Nu heeft Wolf Huisvestingsgroep dit model geschikt gemaakt voor het nieuwe stelsel.