‘Tijdelijke contracten bieden huursector nog te weinig oplossingen’

Het kabinet wil tijdelijke huurcontracten mogelijk maken voor specifieke doelgroepen als starters en grote gezinnen. Daarnaast wordt het puntenstelsel aangepast. Goede hervormingen, maar voor huurders verandert nog te weinig. Bovendien dreigen hoge uitvoeringskosten voor de corporaties, die weer de extra lasten hiervan moeten dragen. Flexibilisering en uitbesteding leveren meer op.

Huurders zijn zeker gebaat bij deze hervormingen, maar Blok kan meer doen om hen en de corporaties verder te helpen. De voorgestelde maatregelen lijken eerder een praktisch compromis (voor de PvdA de huurbevriezing, voor de VVD de tijdelijke contracten) dan gebaseerd op een scherpe lange termijnvisie.

Het gebrekkige fundament van het puntenstelsel blijft namelijk overeind. Wel of geen schuifwand in een aluminium frame in de badkamer? Dat houdt helaas ook in de toekomst invloed op de huurprijs. Daarnaast leidt een bevroren liberalisatiegrens niet tot meer doorstroming of minder scheefwonen en blijft het puntenstelsel voor (studenten)kamers overeind. Zo krampachtig vasthouden aan dit puntenstelsel maakt de markt zinloos complex. Het compromis levert bovendien extra uitvoerende taken op voor gemeentes en corporaties, terwijl de huidige handhaving al erg veel geld kost. Zo strijkt de huurcommissie jaarlijks zo’n € 19 miljoen op, maar veel verder dan een discutabel online rekenmodel komt zij niet. Verder maken de hervormingen een einde aan de onvoorwaardelijke huurbescherming voor alles en iedereen, maar zijn extra werkzaamheden en kosten bij de invoering ervan niet uit te sluiten.

Meer flexibiliteit is een eerste oplossing voor meer doorstroming en een beter afgestemd aanbod. Ons voorstel is om het puntenstelsel geleidelijk af te bouwen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Dat leidt op een aantal A-locaties tot hogere huren, maar daartegenover staat: een veel ruimer gebied met een groter en beter afgestemd aanbod van huurwoningen die voor de grote meerderheid betaalbaar zijn. Ten tweede adviseren we om met minder regels meer uit te gaan van contractsvrijheid tussen huurder en verhuurder. Die bepalen dan in toenemende mate zelf zaken als huurprijs en opzegtermijn. Dat soort onderlinge afspraken maakt de transparantie en duidelijkheid over de rechten van (tijdelijke of antikraak)huurders ook alleen maar groter. Woningcorporaties moeten ook zelf kunnen beoordelen of een specifieke huurder naast huurbescherming behoefte heeft aan sociale ondersteuning. Zo kunnen zij hun kerntaak straks gericht toespitsen op de groep die het echt nodig heeft.

Tot slot gaan de hervormingen niet in op een andere oplossing voor beter maatwerk en lagere kosten: de uitbesteding van administratieve verhuur- en beheertaken aan marktspecialisten. Die kunnen flexibeler inspelen op de dynamiek van de markt en wensen van gemeentes of huurders en werken bewezen efficiënter. Ze zorgen bijvoorbeeld voor grotere servicegerichtheid dankzij innovatieve online diensten (buiten kantoortijden en via smartphones). Bovendien realiseren ze schaalvoordelen en houden daarmee de vaak hoge juridische en IT-kosten laag. Zo heeft de Regiecorporatie (een denktank met onder meer hoogleraren en branchedeskundigen) berekend dat gespecialiseerde marktpartijen de taken per jaar zeker € 450 per woning goedkoper kunnen uitvoeren dan de corporaties. Dat betekent voor de 2,3 miljoen woningen die ze beheren een mogelijke besparing van jaarlijks minimaal € 1 miljard. Een aanzienlijk bedrag dat corporaties bij het uitvoeren van hun kerntaak goed kunnen gebruiken.

Zowel de kwetsbare als de zelfredzame huurder (de overgrote meerderheid) zijn met bovenstaande maatregelen als beste geholpen. Beiden hebben straks meer te kiezen en maken een grotere kans op een woning die beter is afgestemd op hun behoeften. 

Artikel NRC Handelsblad