Verkoop kantoorpand in gevaar door toedoen van krakers

In het huidige economische klimaat waarin de leegstand toeneemt, kan zich bij de
spaarzame transacties die er wel zijn, eenvoudig een vervelende complicatie voordoen.
Namelijk: krakers die een leeg (kantoor)pand betrekken en met een beroep op hun huisrecht
(artikel 8 EVRM) de beoogde transactie frustreren of in ieder geval stevig vertragen.

Op dit moment doet zich in de directe omgeving van Amsterdam een dergelijke casus voor
waarbij de verkoper op het punt staat om – en hier overigens ook toe verplicht is – over te
gaan tot levering van een pand, maar hieraan vanwege de krakers geen gehoor kan geven.
Het is dan de vraag welke handvatten een verkoper heeft om levering toch plaats te laten
vinden en de schade zo beperkt mogelijk te houden. Allereerst wordt kort aandacht besteed
aan de antikraakwet en het beleid van overheidswege op dat gebied, om vervolgens de
mogelijke acties te bespreken.

Met de invoering van de wet Kraken en Leegstand per 1 oktober 2010 (de antikraakwet, in
de volksmond) was het de bedoeling dat een einde zou komen aan het kraken van panden.
Door de invoering van deze wet is kraken immers in alle gevallen strafbaar gesteld als
misdrijf, daar waar vóór de invoering kraken alleen strafbaar was indien een pand korter dan
twaalf maanden leegstond. De weg was derhalve vrijgemaakt om over te gaan tot
ontruiming!

Echter, totdat het Hof Den Haag bij arrest van 8 november 2010 (ongeveer een maand later
dus!) de ontruimingen een halt toe heeft geroepen, omdat tot de conclusie werd gekomen
dat de wet een lacune bevat, aangezien deze er niet in voorziet dat de krakers zich
voorafgaand aan de ontruiming tot de (kort geding)rechter kunnen wenden, terwijl de
krakers uit hoofde van hun huisrecht aanspraak moeten kunnen maken op de bescherming
van artikel 8 EVRM.

Om deze lacune weg te nemen, is op 30 november 2010 door het College van procureursgeneraal                                  een beleidsbrief opgesteld, waarin kort gezegd is aangegeven dat het uitgangspunt
is dat het kraakverbod onverkort gehandhaafd wordt, maar dat de aankondiging dient te
vermelden dat de ontruiming plaats zal vinden binnen acht weken na deze aankondiging en
dat ontruiming niet binnen de eerste zeven dagen zal geschieden, zodat de krakers de
mogelijkheid hebben om binnen die termijn van zeven dagen een kort geding aanhangig te
maken. Uitzondering op deze regel is bijvoorbeeld een gevaarlijke situatie ter plaatse of
verstoring van de openbare orde en veiligheid. In die gevallen kan terstond door politie en
justitie tot ontruiming worden overgegaan.

Bij brief van 14 juni 2012 – zeer recent dus – heeft de burgemeester van Amsterdam het
kraakbeleid van de gemeente Amsterdam nader toegelicht en aangegeven dat er in beginsel
niet wordt ontruimd "voor leegstand" (dat wil zeggen dat er altijd een concreet alternatief
plan moet zijn), dat met betrekking tot gekraakte panden een onderscheid wordt gemaakt in
prioriteit en dat er sinds de invoering van de wet vijf reguliere ontruimingsrondes hebben
plaatsgevonden en 21 adressen met spoed zijn ontruimd.

Gelet op het aantal ontruimingsrondes sinds de invoering van de wet (5 rondes sinds 1
oktober 2010), lopen marktpartijen dus al snel het risico dat een kraakactie een vertraging
tot gevolg kan hebben van enkele maanden tot een half jaar. Hiernaast zijn marktpartijen
afhankelijk van de medewerking en het daadwerkelijk uitvoeren en naleven van het beleid
door politie en justitie.

Welke middelen kan een verkoper als in dit geval aangrijpen?
Van belang is dat de druk maximaal wordt opgevoerd. Dat kan door een civielrechtelijk
traject te starten. Verkoper kiest er dan voor om een kort geding aanhangig te maken tegen
de krakers en ontruiming bij de Voorzieningenrechter te vorderen. Een dergelijk vonnis kan
behulp van de sterke arm ten uitvoer worden gelegd.

Hiernaast staat het strafrechtelijk traject open. In dat geval dient het Openbaar Ministerie,
de Officier van Justitie, aangespoord te worden om over te gaan tot een ontruiming. De
officier zal – als hiervoor omschreven, en voor zover overtuigd van de noodzaak en het
belang om in te grijpen – een ontruimingsaankondiging versturen en de krakers een termijn
geven om zelf een kort geding aanhangig te maken en na het verstrijken van de betreffende
termijn of bij een vonnis van de Voorzieningenrechter dat daarvoor ruimte biedt, in beginsel
op korte termijn tot ontruiming overgaan.

Voor succes in één van die trajecten of beide zoals hiervoor beschreven (ze kunnen ook
parallel worden doorlopen), is het van belang duidelijk in kaart te brengen wat de feitelijke
situatie is, of en in hoeverre sprake is van een spoedeisendheid karakter en waarom dus met
spoed kan zou moeten worden opgetreden. Een concreet (toekomst)plan voor het
betreffende pand of perceel is onontbeerlijk, evenals het bewijzen van het bestaan van dat
plan. Dit kan zijn verkoop, verhuur, maar ook renovatie of sloop. Hiernaast dient te kunnen
worden aangetoond wat het spoedeisend karakter is, bijvoorbeeld de verplichting om op
korte termijn te leveren en dat indien niet aan die verplichting kan worden voldaan een
koper een beroep op ontbinding toe kan komen. Tevens zou gedacht kunnen worden aan
opdrachten met betrekking tot het pand die reeds verstrekt zijn en uitgevoerd moeten
worden, zoals de hiervoor aangehaalde sloop, maar bijvoorbeeld ook het vervangen van het
voegwerk of revitalisatie met het oog op vernieuwde huur.

Overigens zou de gemeente buitengewoon behulpzaam kunnen zijn. Vaak vindt zij kraken
onwenselijk binnen haar gemeente met het oog op het verstoren van de openbare orde en
veiligheid. Goed en constructief overleg met de betrokken afdelingen kan zeer bevorderlijk
werken in het zogenaamde driehoeksoverleg (officier, commissaris en burgemeester). En
verder heeft de gemeente natuurlijk altijd nog een publiekrechterlijk instrumentarium om
handhavend op te treden.

Kortom; ondanks de nieuwe antikraakwet, is het kraken de wereld nog niet uit. Het is van
groot belang snel, slagvaardig en vooral strategisch op te treden en beargumenteerd steun
te zoeken bij de autoriteiten. Dat kan nog wel eens een kostbare weg naar de kort geding
rechter voorkomen en bij een goed doortimmerd verhaal, is er altijd nog de President die op
grond van de nieuwe kraakwet een knoop door kan hakken.

Bron: http://www.lexence.com/nl/Actualiteiten/Publicaties/Paginas/Verkoop-kantoorpand-in-gevaar-door-toedoen-van-krakers.aspx