Kennisbank

Kennisbank

Klik op de onderstaande onderwerpen om alle vragen te bekijken.

Rekenmodel & Huurprijzen

Huurprijs, grens en toeslag

Hoe frequent mag een verhuurder de huur verhogen?

Een verhuurder mag de huur maar 1 keer per 12 maanden verhogen. Bij gereguleerde huurcontracten (sociale huur) mag de verhuurder in 3 gevallen van deze regel afwijken. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector) gelden iets andere regels.

Hoofdregel huurverhoging: 1 keer per 12 maanden

De hoofdregel is dat de verhuurder de huur 1 keer per 12 maanden mag verhogen. De meeste verhuurders verhogen de huur ieder jaar per 1 juli. De verhuurder moet de huurder minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk laten weten dat de huur omhoog gaat.

In 3 situaties mag de verhuurder afwijken van de hoofdregel.

Uitzondering 1: huurverhoging in 1e jaar huurcontract

In het 1e jaar van het huurcontract mag een verhuurder binnen 12 maanden een huurverhoging voorstellen. Daarna moet er 12 maanden tussen zitten tot de volgende huurverhoging.

Voorbeeld: het huurcontract is ingegaan op 1 december. Dan mag de verhuurder een huurverhoging voorstellen per 1 juli en het jaar erop weer per 1 juli.

Uitzondering 2: vorige huurverhoging meer dan 12 maanden geleden

Is de periode tussen 2 huurverhogingen een keer meer dan 12 maanden geweest? Dan mag de verhuurder de volgende huurverhoging weer voorstellen met de gebruikelijke ingangsdatum. Er is dan sprake van 2 huurverhogingen in 24 maanden.

Een verhuurder mag dus een vertraging in de huurverhoging het jaar erop corrigeren. Doet hij dat niet, dan zit hij voortaan vast aan die vertraagde huurverhogingsdatum.

Voorbeeld: de verhuurder heeft een keer de huurverhoging van 1 juli te laat voorgesteld. De huurverhoging verschuift daardoor naar 1 september. De huurverhoging daarvóór was wel per 1 juli. Dan mag de volgende huurverhoging na die van 1 september weer per 1 juli zijn. De jaren daarop is de huurverhoging dan ook weer per 1 juli.

Gaat de verhuurder niet terug naar 1 juli en stelt hij de eerstvolgende huurverhoging weer voor per 1 september? Dan mag de verhuurder de jaren daarop de huur per 1 september verhogen.

Uitzondering 3: huurverhoging bij woningverbetering (renovatie)

Heeft de verhuurder verbeteringen of nieuwe voorzieningen aan de woning aangebracht waardoor het wooncomfort is gestegen? Dan kan de verhuurder voor die verbetering van de woning (renovatie) een extra huurverhoging vragen. Dat staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Die huurverhoging gaat dan in nadat de woningverbetering klaar is. Dat kan dus op een andere datum zijn dan de jaarlijkse huurverhoging.

Voorbeeld: de jaarlijkse huurverhoging is per 1 juli. De verhuurder brengt woningverbeteringen aan en die zijn klaar op 10 januari. Dan mag de verhuurder de huur per 1 februari verhogen wegens die woningverbetering. En dan weer per 1 juli zijn jaarlijkse huurverhoging voorstellen.

Onderhoud is geen renovatie maar het verhelpen van onderhoudsgebreken. Voor onderhoud mag de verhuurder geen huurverhoging vragen.

Huurverhoging bij geliberaliseerde huurovereenkomsten

Ook bij geliberaliseerde huurovereenkomsten mag de huur niet vaker dan 1 keer per 12 maanden verhoogd worden. Op deze hoofdregel geldt bij geliberaliseerde huurovereenkomsten maar 1 uitzondering: de huur mag tussendoor extra verhoogd worden als de verhuurder verbeteringen of nieuwe voorzieningen aan de woning heeft aangebracht.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/hoe-vaak-huurverhoging

Laatst bewerkt op: 07/11/2017

Wanneer worden jaarlijks de liberalisatiegrens en de maximale huurprijzen bepaald?

De liberalisatiegrens wordt jaarlijks aangepast per 1 januari op basis van de inflatie. De maximale huurprijzen daarentegen worden jaarlijks per 1 juli aangepast. Hierdoor kan in de loop van het jaar een ander puntenaantal bepalend zijn voor de mogelijkheid een woning te liberaliseren. Dit is afhankelijk van de inflatie (zodat op voorhand niet kan worden aangegeven in hoeverre verschillen optreden).

p.s: Er zijn geen beleidsvoornemens aangekondigd die leiden tot wijziging van deze inconsistentie.

 

Laatst bewerkt op: 06/01/2020

Indien een woning op basis van het oude woningwaarderingsstelsel is verhuurd, en op basis van het huidige stelsel meer punten oplevert, mag je dan de inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren waarbij de maximale huurprijs is gebaseerd op het huidig puntenaantal en niet op basis van het oude puntenstelsel?

Het antwoord is ja; er mag een huurverhoging worden doorgevoerd waarbij de maximale huurprijs is gebaseerd op het huidige puntenstelsel.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Welke punten mogen worden toegekend bij een transformatie waarbij de gerealiseerde woningen niet voldoen aan de energieprestatie van een nieuwbouwwoning volgens bouwbesluit 2012?

De renovatiepunten onder rubriek 10 van het zelfstandige waarderingsstelsel zijn bedoeld voor alle renovaties en transformaties, waarbij niet een EPC van 0,4 (nieuwbouweis) gerealiseerd is. De kosten/investeringen voor de renovatie of transformatie worden in hun totaliteit doorberekend. Er wordt geen onderscheid gemaakt in noodzakelijk onderhoud/ vervanging of verbeteringen. Met een gevraagd investeringsminimum van €10.000, mogen er per € 1.000 investering 0,2 punten worden gewaardeerd. Aan het aantal renovatiepunten is geen maximum gesteld. Daarnaast mogen de punten onder rubriek 10 over een periode van 5 kalenderjaren doorberekend worden in de woningwaardering. Na die 5 kalenderjaren komen de punten te vervallen.

Laatst bewerkt op: 10/10/2017

Hoe moet de WOZ waarde worden bepaald bij transformatie van (bijvoorbeeld) een kantoorpand naar zelfstandige woningen of bij nieuwbouw?

Van te voren is de definitieve WOZ waarde niet te bepalen. Wij adviseren om van te voren contact op te nemen met de gemeente om hier overleg over te hebben.

Bij nieuwbouw en transformatie kan de WOZ waarde bepaling problemen opleveren voor rechters. De ene rechter is van oordeel dat hij alleen mag uitgaan van een WOZ-beschikking die bij aanvang van de huurovereenkomst beschikbaar was. De andere rechter meent dat ook een nadien opgestelde beschikking nog van waarde is voor de huurprijs.

Op het moment dat de woningen klaar zijn, zijn het aparte WOZ-objecten geworden met ieder een eigen WOZ-waarde. De waardering vindt dan plaats door middel van modelmatige vergelijking met vergelijkbare verkochte woningen. Net als bij andere woningen, ontvangt de eigenaar een gemeentelijk taxatieverslag met daarop drie voorbeelden van vergelijkingspanden die de waarde onderbouwen. Het opmaken van een taxatierapport door een taxateur is dan niet meer nodig. Als er echter aanleiding bestaat voor een inpandige opname, dan kan deze natuurlijk wel plaatsvinden. Let wel: voor de WOZ-waardering gaat men uit van de fictie dat de woningen niet verhuurd zijn.

De oppervlakte van de verdieping speelt bij de modelmatige waardebepaling van de woningen geen rol meer. Net zoals bij andere appartementencomplexen worden de gang, trappenhuis en lift niet meer afzonderlijk gewaardeerd, nu men ervan uitgaat dat deze in de waarde van de afzonderlijke woningen zitten inbegrepen.

 

Laatst bewerkt op: 05/09/2018

Mag je tot dat een huurder 23 jaar wordt huurkorting geven opdat hij tot die leeftijd in aanmerking komt voor huurtoeslag?

Wij gaan ervan uit dat de Belastingdienst de gekorte huur ziet als ‘de verschuldigde’ huurprijs, nu de Belastingdienst blijkens haar website uitgaat van de kale huurprijs die de huurder ‘betaalt’ voor de woning en dat is de gekorte huurprijs (of, in het geval van onderhoudsgebreken, de tijdelijk verlaagde huurprijs). De contracthuur verminderd met de korting – de netto huurprijs – is dan de prijs die de huurder is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woning, en dat is bepalend voor de huurtoeslag. Mocht de korting op een gegeven moment vervallen, dan wordt de verschuldigde huur weer gelijk aan de overeengekomen huur (de contracthuur). Wel is van belang dat de formulering van de contractuele huurprijs en de betalingsverplichting in de huurovereenkomst goed worden gedefinieerd. De bedoeling van de Wet op de huurtoeslag is het bijdragen in de huurkosten van de huurder. Mede in het kader hiervan is het logisch dat de Belastingdienst de toeslag berekent over de reële huurkosten voor de huurder en dat is de gekorte huurprijs.

Zie ook art. 1 onder e Wet op de huurtoeslag, art. 17 lid 1 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen en art. 5 lid 3 onder a Uitvoeringsregeling algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.

Meerdere woningcorporaties passen deze methode toe. Overigens moet de wet doorstroming huurmarkt niet in combinatie met de campus clausule worden gehanteerd.

Laatst bewerkt op: 30/04/2019

Heeft een huurder een termijn waarbinnen hij bezwaar moet maken tegen de huurprijs?

Het ministerie van binnenlandsezaken geeft hierop (ook naar aanleiding van het ‘Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt’ op 11-1-2016) het volgende aan:

De termijn voor een huurder om de aanvangshuurprijs te toetsen is normaal gesproken 6 maanden. Voor de nieuwe huurcontracten van 1 jaar (zelfstandige woonruimte) en van 5 jaar (onzelfstandige woonruimte) die vermoedelijk vanaf 2017 gehanteerd kunnen gaan worden, is deze termijn 18 maanden. Binnen deze termijnen kan de huurder dus met terugwerkende kracht om een huurverlaging vragen. Indien deze termijnen zijn vertstreken kan de huurder nog wel om een huurverlaging vragen vanaf het moment dat hij de huurpijs alsnog laat toetsen, mits het een gereguleerd huurcontract betreft.

Laatst bewerkt op: 26/01/2016

Hoe zorg je er voor dat een nieuwbouw woning gegarandeerd in de vrije sector verhuurd mag worden?

Van een nieuwbouw woning is op voorhand niet te zeggen wat de definitieve WOZ waarde wordt. Daarom is op voorhand ook niet te zeggen wat het puntenaantal zal zijn. Om zekerheid te verkrijgen, geeft het ministerie het volgende aan:

Indien een woning exclusief de punten voor de WOZ waarde minimaal 110 punten heeft, krijgt de woning gegarandeerd 40 punten voor de WOZ waarde. Daarmee kan de woning de vrije sector worden verhuurd. Ook als de WOZ waarde achteraf lager uitvalt.

 

Laatst bewerkt op: 22/08/2018

Komt een expat in aanmerking voor huurtoeslag?

Een expat kan in aanmerking komen voor huurtoeslag indien de expat de Nederlandse nationaliteit heeft of een geldige verblijfsvergunning. De expat kan ook huurtoeslag krijgen als de expat de nationaliteit heeft van een EU-land, Liechtenstein, Noorwegen, IJsland of Zwitserland. Voor de toeslagpartner en medebewoners geldt dit ook.

Het recht op huurtoeslag is geldig zolang deze verblijfsvergunning geldig is.

Bron: belastingdienst

Laatst bewerkt op: 25/08/2016

Houdt een huurder (tot 23 jaar) recht op huurtoeslag, ook als de jaarlijkse huurverhoging tot gevolg heeft dat de huur hoger uitkomt dan de kwaliteitskortingsgrens?

Ja. Er is dan sprake van verworden recht, zodat de huurder nog steeds aanspraak maakt op huurtoeslag, mits de huurder de toeslag tijdig heeft aangevraagd en reeds eerder is toegekend. De belastingtelefoon heeft dit bevestigd en verwijst naar hun site:

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/huurtoeslag/huur-en-servicekosten/huurtoeslag-en-verworven-recht

 

 

Laatst bewerkt op: 04/04/2020

Wat er gaat veranderen aan het Woningwaarderingstelsel (vanaf 2024)?

De belangrijkste punten zijn te vinden op pagina 5 van de onderstaande kamerbrief;

kamerbrief-over-regulering-middenhuur

Meer informatie is te vinden op de site van het ministerie;

https://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-van-binnenlandse-zaken-en-koninkrijksrelaties/documenten/kamerstukken/2022/12/09/kamerbrief-over-regulering-middenhuur

Servicekosten

Wat mag ik aan de huurder vragen voor gebruik van de geiser, gaskachel, boiler of cv?
  • De huurcommissie ziet (wand)boilers, geisers of gevelkachels als roerende zaken. Als ze eigendom zijn van de verhuurder kan hij daarvoor een vergoeding vragen via de servicekosten;
  • Kosten die u maakt voor kleine reparaties kunt u bij de huurder in rekening brengen. Het totaalbedrag van de verbruiksvergoeding en de kleine reparaties mag niet hoger zijn dan het huurbedrag dat normaal gesproken wordt gerekend door een nutsbedrijf;
  • Huurt de verhuurder de roerende zaken van een nutsbedrijf of een derde? Dan kan de verhuurder het huurbedrag (inclusief de eventuele kosten voor onderhoud en keuring) volledig bij de huurder in rekening brengen;
  • Kachels, boilers, geisers en kooktoestellen worden tot de meer duurzame zaken gerekend. Voor dergelijke zaken mag u per jaar 10% van de aankoopwaarde in rekening brengen via de servicekosten.

Laatst bewerkt op: 22/08/2018

Welke (service)kosten moet je (niet) specificeren?

Kosten die u jaarlijks moet specificeren zijn kosten voor:

  • gas, water en elektriciteit (als deze voorzieningen niet direct door nutsbedrijven bij de huurder in rekening worden gebracht);
  • huismeester;
  • schoonmaak- en groenonderhoud

Kosten die u niet jaarlijks hoeft te specificeren zijn:

Laatst bewerkt op: 22/08/2018

Mag ik de kosten van cameratoezicht opnemen in de servicekosten?

Ja, dat is toegestaan. Indien u cameratoezicht wilt gebruiken ter beveiliging van uw woningcomplex of ter bescherming van uw huurders, is het mogelijk om cameratoezicht in te stellen. Zie hiervoor ook de vraag in Toezicht, orde & netheid.

De kosten, zoals de aanschaf, het installeren en het gebruik van de camera’s, kunt u doorberekenen aan de huurders in de servicekosten. Voor bestaande huurcontracten kunt u de servicekosten wijzigen indien 70% van de huurders daarmee instemt. In nieuwe huurcontracten kunt u de post als onderdeel van de servicekosten opnemen. Klik hier om te lezen hoe u de kosten voor elektronische apparatuur in rekening kunt brengen.

Laatst bewerkt op: 22/10/2014

Wie is verantwoordelijk voor de onbetaalde servicekosten van het nutsbedrijf?

Stel dat de vorige huurder uit de woning is vertrokken zonder zijn rekeningen van het nutsbedrijf te betalen. Het nutsbedrijf heeft de woning afgesloten van gas en elektriciteit of water. Bij nieuwe bewoning kan de nieuwe huurder gewoon opnieuw aansluiting verzoeken bij het nutsbedrijf. De vertrokken huurder blijft verantwoordelijk voor zijn eigen betalingsachterstand en de afsluitkosten, en deze posten zullen dus niet op de verhuurder of de nieuwe huurder worden verhaald. Wel zal het nutsbedrijf de (her)aansluitkosten in rekening brengen bij de nieuwe contractspartij, veelal de nieuwe huurder. Wij adviseren die (her)aansluitkosten namens de nieuwe huurder te betalen en vervolgens die kosten op de oude huurder te verhalen.

Laatst bewerkt op: 22/10/2014

Kan ik de kosten voor elektronische apparatuur in rekening brengen bij de huurder?

Voor elektronische apparatuur, zoals camera’s, wasmachines, collectieve alarmsystemen of telefoonsystemen, kunt u via de servicekosten een gebruiksvergoeding aan de huurder(s) vragen. In verband met de snelle ontwikkeling op technologisch gebied is de levensduur van dergelijke apparaten gesteld op 5 jaar. Dit betekent dat voor elektronische apparatuur niet ouder dan vijf jaar een gebruiksvergoeding van 20% van de aankoopwaarde aan huurders in rekening gebracht kan worden via de servicekosten. Indien de elektronische apparatuur ouder is dan 5 jaar, mag jaarlijks een gebruiksvergoeding van 20% van de tweedehands verkoopwaarde worden doorberekend, waarvan die waarde wordt vastgesteld op het moment dat de apparatuur 5 jaar oud is.

Laatst bewerkt op: 16/04/2019

Hoe moet je servicekosten afrekenen in de vrije sector?

Als je, zoals gebruikelijk, geen all-in prijs vraagt, moet je in de vrije sector de servicekosten net zo afrekenen als in de sociale sector.

Artikel 7:258 BW op grond waarvan een huurder bij een all-in prijs splitsing kan vorderen, is niet van toepassing op een geliberaliseerde huurwoning. Dus je kan in de vrije sector zonder risico een all-in huur vragen. De vraag is of dat wenselijk is.

 

Laatst bewerkt op: 27/06/2017

Mag je de kosten van zonnepanelen via de servicekosten doorberekenen?

Zonnepanelen kunnen roerend zijn, indien ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden.

Roerende zaken

Roerende zaken kunnen weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Voorbeelden hiervan zijn tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair. Ook zonnepanelen kunnen roerend zijn, indien ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden. Voor deze zaken kan de verhuurder een gebruiksvergoeding bij de huurder in rekening brengen.
Onroerende zaken kunnen niet weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Zaken die volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woonruimte worden eveneens als onroerend gezien. Deze zaken worden gezien als bestanddeel van de woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn inbouwapparatuur, de CV-installatie, radiatoren en een tegelvloer. Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden. De kosten voor deze onroerende zaken maken deel uit van de kale huurprijs.

Gebruiksvergoeding
De gebruiksvergoeding die in rekening gebracht mag worden is afhankelijk van de verwachte levensduur van de zaak. De Huurcommissie gaat over het algemeen uit van een geschatte levensduur van vijf jaar. In dat geval mag jaarlijks 20% van de waarde als gebruiksvergoeding berekend worden. Bij zaken met een geschatte levensduur van tien jaar bedraagt de jaarlijkse gebruiksvergoeding 10% van de waarde.
Over het algemeen gaat de Huurcommissie bij gevelkachels, kleine boilers, geisers en zonnepanelen uit van een geschatte levensduur van tien jaar. Ditzelfde geldt voor huishoudelijke en technische apparaten en laminaat, voor zover deze zaken bestemd zijn voor één woonruimte. De levensduur van overige roerende zaken wordt doorgaans op vijf jaar geschat. De Huurcommissie kan hiervan afwijken en een vergoeding vaststellen die uitgaat van een kortere of langere levensduur.
De vastgestelde vergoeding mag voor een periode van vijf of tien jaar berekend worden. Na die periode vindt een nieuwe waardebepaling plaats. De Huurcommissie gaat doorgaans uit van een herwaardering van 60% van de oorspronkelijke waarde. Van deze nieuwe waarde mag vervolgens weer 20% of 10% per jaar in rekening gebracht worden.
Als de zaak geen waarde meer vertegenwoordigd kan de betalingsverplichting op € 0,00 gesteld worden.

Bron: https://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Handleidingen/Beleidsboek_nutsvoorzieningen_en_servicekosten__versie_juni_2017.pdf

 

Laatst bewerkt op: 22/01/2018

Borg

Hoeveel borg mag ik aan een huurder vragen?

U mag één tot drie maanden huur als borg vragen (afhankelijk van de hoogte van de huur).

Laatst bewerkt op: 18/12/2013

Marketing en marktonderzoek

Blijven buitenlandse studenten na hun studie in Nederland wonen?

Een kwart van de buitenlandse studenten blijft na het afstuderen in Nederland wonen en werken. Vooral de grote steden zijn populair.

Dat blijkt uit cijfers van internationaliseringsorganisatie Nuffic. Van de buitenlandse studenten die vijf tot zeven jaar na hun afstuderen nog in Nederland zijn, woont de grootste groep (25 procent) in Amsterdam. Maar ook Rotterdam, Utrecht en Den Haag zijn populair om te blijven wonen na het afstuderen. De aanwezigheid van internationaal georiënteerde bedrijven is daarin een grote aantrekkingsfactor, aldus het Nuffic.

Het aantal studenten dat een volledige studie doet in Nederland is de afgelopen tien jaar verdubbeld, van 40.000 naar ruim 80.000 studenten in 2016/2017. Daarmee is deze groep een van de grootste groepen kennismigranten in Nederland. De diversiteit is in de afgelopen jaren toegenomen naar 164 verschillende nationaliteiten.

Maastricht is relatief het meest internationaal: meer dan de helft van alle studenten in de Limburgse hoofdstad komt uit het buitenland.

Bron: http://www.vastgoedmarkt.nl/projectontwikkeling/nieuws/2017/11/kwart-buitenlandse-studenten-blijft-hier-wonen-101127241

Artikel:https://nos.nl/artikel/2457440-kabinet-stop-met-werven-buitenlandse-studenten

Laatst bewerkt op: 17/11/2017

Waar wil een student het liefst wonen?

Studenten betalen liever meer geld voor een gedeelde kamer op een studentencampus of rond het stadscentrum dan voor een eenkamerwoning op een andere plek. Het aantal uitwonende studenten daalt, maar kamertekorten blijven bestaan door meer internationale studenten.

Dat blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017. Het rapport is op 5 oktober gepresenteerd tijdens het Landelijke Congres Studentenhuisvesting van Kences in Delft. Gemiddeld betaalden uitwonende studenten in het afgelopen collegejaar 440 euro aan woonlasten per maand. Dat was inclusief alle bijkomende lasten en na aftrek van huurtoeslag. De woonlasten per vierkante meter zijn daarmee gemiddeld 24 euro. Wie particulier huurt is het duurst uit, de woonlasten voor een studentenkamer van woningcorporaties zijn een stuk lager.

Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woonlasten per woonruimte sinds het collegejaar 2012/2013 met gemiddeld 2,8 procent per jaar gestegen. Het gemiddelde studenteninkomen bedraagt zo’n 900 euro per maand. Bijna de helft van dat geld wordt dus uitgegeven aan wonen. Het aantal Nederlandse studenten steeg het afgelopen collegejaar met 3 procent. De groei van het aantal internationale studiepuntmobiele studenten en diplomastudenten bedroeg respectievelijk met 7 en 9 procent.

Voor de komende acht jaar rekent Kences op een stijging van 39 procent van het aantal studiepuntmobiele studenten en 40 procent van het aantal internationale studenten. Woningcorporaties huisvesten in samenwerking met universiteiten en hogescholen al respectievelijk 72 procent van de studiepuntmobiele studenten en 42 procent van de internationale diplomastudenten.

Eerder deze week bracht Kences al naar buiten dat het totale aandeel uitwonenden de afgelopen twee jaar is gedaald van 53 naar 49 procent. Het aandeel uitwonenden onder eerste- en tweedejaars studenten nam met respectievelijk 30 en 25 procent af. Dit lijkt volgens Kences samen te hangen met de invoering van het nieuwe leenstelsel in 2015. Desondanks blijven er door de groei van het aantal internationale studenten grote tekorten aan kamers in diverse studentensteden.

Bron: http://www.vastgoedmarkt.nl/financieel/nieuws/2017/10/student-kiest-voor-campus-en-centrum-101126157

Laatst bewerkt op: 06/10/2017

Kamertekort onder studenten

Het tekort aan studentenwoningen is volgens Kences (kenniscentrum studentenhuisvesting) licht gestegen ten opzichte van vorig jaar en is nu bijna 27.000. Het huisvestingstekort stijgt naar verwachting naar 44.800 woonruimten in 2029/2030 in de 20 grootste studiesteden. De stijging van het tekort wordt voor 95% verklaard door het toenemend aantal internationale studenten. In de steden Amsterdam, Rotterdam, Nijmegen, Den Bosch, Leiden, Utrecht is sprake van een zeer krappe woningmarkt voor studenten.

Meer informatie staat op https://www.kences.nl/nieuws/kamertekort-onverminderd-hoog/

Steeds meer buitenlandse studenten schrijven zich in bij Nederlandse hogescholen en universiteiten. 40 procent eerstejaars universiteit is internationale student.
Ontwikkelingen woningmarkt senioren

Ouderen zijn steeds vitaler, leven langer en willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt.

Aantal ouderen blijft groeien

De Nederlandse bevolking is geleidelijk aan het vergrijzen. Dit betekent dat het aantal ouderen in de totale bevolking toeneemt. Nu nog zijn er 1,3 miljoen mensen ouder dan 75. In 2030 zullen dat er 2,1 miljoen zijn en in 2040 maar liefst 2,5 miljoen. Van de huidige 75-plussers woont 92% zelfstandig. En zelfs twee derde van de 90-plussers woont nog zelfstandig.

Meer informatie staat op https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/seniorenwoningen/ontwikkelingen-woningmarkt-senioren

Aanvragen vergunningen & verlenging

Wat verandert de vernieuwde Leegstandwet in de praktijk voor sloop en renovatie woningen?

De maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop – en renovatiewoningen wordt verlengd tot zeven jaar. In de huidige markt blijken de sloop – en renovatieplannen voor huurwoningen vaak meer tijd te kosten dan oorspronkelijk gepland. Nu kunnen deze panden tijdens de hele periode bewoond blijven.

Laatst bewerkt op: 18/12/2013

Wat verandert de vernieuwde Leegstandwet in de praktijk voor het herbestemmen van vastgoed?

Hieronder staat uitgewerkt wat de wetswijziging voor de verruiming van de Leegstandwet inhoudt (toegespitst op het herbestemmen van leegstand).

Systeem van twee noodzakelijke toestemmingen onveranderd

De wijziging van de Leegstandwet wijzigt het systeem niet. Om een leegstaande ruimte in bijvoorbeeld een kantoor als woning te kunnen verhuren, zijn nog steeds twee toestemmingen vereist:

  1. Toestemming op basis van bestemmingsplan (óf wonen is toegestaan binnen het bestemmingsplan óf u hebt hiervoor een omgevingsvergunning voor een bestemmingsplanafwijking nodig);
  2. Vergunning op basis van Leegstandwet.

Met een Leegstandwetvergunning (toestemming #2) wordt het bestemmingsplan (toestemming #1) niet automatisch opzij gezet. Nog steeds zijn beide toestemmingen dus nodig.

Wat is er dan wel gewijzigd?

Eén van de wijzigingen in de Leegstandwet heeft betrekking op de duur waarvoor een Leegstandwet-vergunning (toestemming #2) kan worden verleend. Deze is nu direct gekoppeld aan de duur waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning met bestemmingsplanafwijking (toestemming #1) is verleend.

Stel: een omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking is voor vier jaar verleend. De Leegstandwet bepaalt dan nu dat ook de Leegstandwetvergunning automatisch voor diezelfde periode (dus vier jaar) wordt verleend.

Maximale duur tijdelijke bestemmingsplanafwijking: vijf jaar (nog geen tien jaar)

  • Op dit moment kan een omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking nog steeds voor slechts maximaal vijf jaar worden verleend. De wetgever heeft recentelijk wel de deur geopend naar een verhoging tot maximaal tien jaar, maar die verhoging is nog steeds niet in werking getreden. Het is ons helaas nog onbekend wanneer dit wel gebeurt;
  • Omdat de omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking (toestemming #1) nu nog steeds slechts voor maximaal vijf jaar kan worden verleend, kan in de gevallen waarin een dergelijke tijdelijke bestemmingsplanafwijking is verleend ook de Leegstandwet-vergunning nu nog niet voor een langere periode worden verleend.

Proceduretijd voor tijdelijke bestemmingsplanafwijking: 26 weken (geen acht weken)

Ook de proceduretijd is nog steeds niet verkort. De wetgever heeft ook hiervoor de deur geopend, maar ook dit deel van de nieuwe wetgeving is nog niet in werking getreden.

Aanstaande veranderingen 

Op dit moment zijn de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) en Besluit omgevingsrecht (Bor) nog niet gewijzigd. De proceduretijd voor de beslissing op aanvragen voor een omgevingsvergunning die voorzien in een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, is daarom nog steeds 26 weken en geen acht. De termijn waarin kan worden afgeweken van de planregels is nog steeds maximaal vijf jaar.

Dat neemt niet weg dat verandering aanstaande is. Het conceptbesluit tot aanpassing van het Besluit omgevingsrecht is begin mei 2013 ingediend bij de Tweede Kamer. De vaste commissie voor Infrastructuur & Milieu heeft op 26 juni 2013 over het onderwerp vergaderd en geen opmerkingen gemaakt. Als het goed is wordt het nieuwe besluit spoedig in het Staatsblad gepubliceerd.

Dit betekent dat bij de voorbereiding van aanvragen om omgevingsvergunningen nu al geanticipeerd kan worden op de te wijzigen regelgeving. Het is raadzaam om met aanvragen indienen af te wachten tot het zover is.

 

Laatst bewerkt op: 18/12/2013

Juridisch advies & contracten opstellen

Huurcontract op basis van de leegstandswet

Wat zijn de vergunningstermijnen van de vernieuwde leegstandswet m.b.t. renovatie woningen?
  • Vanaf 1 juli 2013 is het mogelijk om renovatie- en sloopwoningen zeven opeenvolgende jaren tijdelijk te verhuren op basis van een Leegstandwetvergunning;
  • Als de vergunning (inclusief verlengingen) op 1 juli 2013 nog liep kan hij verlengd worden tot maximaal zeven jaar;
  • Als de vergunning (inclusief verlengingen) al is verlopen dan kan er pas weer een nieuwe vergunning worden aangevraagd vijf jaar nadat de eerste vergunning (inclusief verlengingen) is verlopen;
  • Tussen twee vergunningen (inclusief verlengingen) moet vijf jaar liggen, zodat het niet om dezelfde situatie van leegstand gaat.

Bovenstaande staat als volgt in de wet:

“De vergunning, in de andere gevallen dan dat, bedoeld in lid 4a wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten aanzien van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en c, ten hoogste tien jaren onderscheidenlijk zeven jaren kan bedragen. Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend.”

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Hoe wordt de huurprijs bepaald bij verhuur op basis van de Leegstandwet?

Dit hangt er van af of de vergunning aan een particulier of zakelijke organisatie wordt verstrekt.

Voor een zakelijke organisatie geldt het volgende:

In de aanvraag voor de vergunning moet de verhuurder aangeven tegen welk bedrag de woonruimte zal worden verhuurd. De gemeente (college van B en W) kan echter in de vergunning bepalen wat de maximale huurprijs mag zijn. Deze treedt in de plaats van de overeengekomen huurprijs wanneer de overeengekomen huurprijs te hoog is. Het college stelt de maximale huurprijs vast aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. De verhuurder is verplicht in de huurovereenkomst aan te geven wat de vastgestelde maximale huurprijs die de gemeente heeft vastgesteld.

Voor particulieren geldt het volgende:

Het wordt voor woningbezitters eenvoudiger om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. De huurprijs is vrij overeen te komen tussen de eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder en is niet langer gebonden aan een maximale huursom. Dat is het gevolg van wijzigingen in de Leegstandwet, waarmee de Eerste Kamer dinsdag 18 juni heeft ingestemd. De gewijzigde wet treedt per 1 juli 2013 in werking. Meer hierover staat op de website van de overheid.

Laatst bewerkt op: 27/01/2015

Als een woning in de geliberaliseerde sector op basis van de Leegstandwet wordt verhuurd, bepaalt de gemeente dan toch tegen welke prijs de woning maximaal mag worden verhuurd?

Nee. Bij de aanvraag voor een vergunning tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet moet een puntentelling worden bijgesloten. Bij de beoordeling van de vergunning wordt ook de puntentelling gecontroleerd en het aantal punten bij vergunning vastgesteld. Blijkt bij vastgestelde puntentelling dat het aantal punten 143 of meer bedraagt? Dan is de verhuurder vrij om een huurprijs vast te stellen. Is het aantal punten 142 of lager? Dan wordt de huurprijs door de gemeente vastgesteld bij vergunning, op basis van het puntenstelsel.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Moet ik als verhuurder het huurcontract op basis van de Leegstandwet opzeggen naar de huurder?

De huurovereenkomst eindigt wanneer de vergunning voor de verhuur op basis van de Leegstandwet niet meer geldig is. Opzegging is niet nodig, tenzij u of de huurder de overeenkomst eerder wilt beëindigen.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Kunnen onzelfstandige woonruimten verhuurd worden op basis van de Leegstandwet?

Nee, kamers (onzelfstandige woonruimte) kunnen niet verhuurd worden op basis van de Leegstandwet. Dit is uitsluitend mogelijk bij zelfstandige woonruimte.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Wat is de minimale (opzeg)termijn van verhuur op basis van de Leegstandwet?

De Leegstandwet eist dat de huurovereenkomst minimaal een duur heeft van zes maanden. De verhuurder is verplicht in de huurovereenkomst aan te geven tot wanneer de vergunning van kracht is. Verder is de opzegtermijn van de huurovereenkomst maximaal een maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst kan niet eerder worden opgezegd dan per einddatum van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Heeft een medehuurder die toe wil treden recht op een minimale woongarantie van zes maanden?

Ja, de nieuwe huurder zou zich op het standpunt kunnen stellen dat hij minimaal zes maanden mag huren en dat deze constructie (contractsovername/medehuur) hem het recht op die specifieke huurbescherming uit de Leegstandswet ontneemt (misbruik van recht).

Laatst bewerkt op: 15/07/2015

Bruikleen (antikraak) contracten

Hoeveel nutskosten mag je aan een antikraker doorbelasten?
  • U mag de nutskosten doorbelasten aan de antikraker voor zover de kosten voortvloeien uit het verbruik dat toe te wijzen is aan die persoon. In de praktijk komt dit neer op ongeveer € 10,- voor water, € 30,- voor elektra, en € 40,- voor gasverbruik per maand;
  • Hierbij wordt uitgegaan van een kamer van 30m2 die door één persoon wordt bewoond. Meer informatie kunt u vinden op: de website van Senternovem.

– tarieven energie.

– tarieven gas.

Laatst bewerkt op: 23/08/2018

Mag ik als bruikleengever de nutsvoorzieningen op naam van de bruiklener laten zetten?

Ja, mits redelijk, mag u de nutsvoorzieningen op naam van de antikraker(s) laten zetten. In grote kantoorpanden bijvoorbeeld is het echter niet redelijk om dit te doen als er ook gas of elektriciteit wordt gebruikt om het pand bijvoorbeeld vorstvrij te houden.

Laatst bewerkt op: 23/08/2018

Mag ik een bruikleenovereenkomst opzeggen op hetzelfde moment als waarop de bruikleenovereenkomst wordt aangegaan

Het is beter om het de bruikleenovereenkomst te beëindigen nadat de bruikleenovereenkomst is aangegaan. Als het moment van aangaan van de bruikleenovereenkomst namelijk samenvalt met het moment van beëindigen, zegt de bruiklener mogelijk dat hij daartoe gedwongen is. Dat mag niet. Ook kan hij dan  aangeven dat hij niet wist wat de strekking ervan was en dat hij dus ‘gedwaald’ heeft.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

In hoeverre moet een pand in het kader van de Wet kraken en leegstand in gebruik zijn?

De gemeente zal pas een boete opleggen als ze een leegstandverordening hebben opgesteld. De gemeente Amsterdam heeft dit bijvoorbeeld gedaan. De richtlijnen zijn als volgt:

  •          minimale bezettingsgraad: 50%;
  •          gewenste bezettingsgraad: 70%;
  •          maximum aantal m2 per antikraakbewoner*: 100 m2;
  •          maximum aantal m2 per antikraakrechtspersoon (niet bewoner)*: 50 m2.

*Voldoet u hieraan? Dan is sprake van 100% bezetting. Bij minimaal één rechtspersoon op 100 m2 of bij één natuurlijk persoon (bewoner) op 200 m2 zal de gemeente het pand als in gebruik beschouwen. Daarmee wordt dan voldaan aan de verplichtingen in het kader van de Wet kraken en leegstand.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Wat zijn de mogelijkheden om krakers uit een pand te krijgen?

Er zijn drie mogelijkheden om krakers uit een pand te krijgen:

  1. Onderhandeling met de krakers
  2. Strafrechtelijk
  3. Civielrecht

 

Laatst bewerkt op: 23/08/2018

Huur ‘naar zijn aard van korte duur’

Is de huurprijs bij huurcontracten ‘naar zijn aard van korte duur’ altijd vrij, of wordt deze bepaald door het Woningwaarderingsstelsel?

Bij huurcontracten ‘naar zijn aard van korte duur’ geldt het Woningwaarderingsstelsel niet. Ook niet voor woningen die onder de niet-geliberaliseerde sector vallen. Op basis van vraag en aanbod wordt de huurprijs bepaald.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Wat is de opzegtermijn bij verhuur naar zijn aard van korte duur?

Bij verhuur naar zijn aard van korte duur gelden de opzeggingsregels niet. Er is dus geen wettelijke opzeggingsgrond of termijn. U kunt bijvoorbeeld twee weken afspreken, maar een langere opzegtermijn is ook prima.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Uitspraak Hoge Raad omtrent tijdelijke verhuur op basis van Leegstandswet.

13 april 2012

Eerste Kamer

10/04442

EV/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiseres],

wonende te [woonplaats],

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

t e g e n

1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

2. STICHTING MITROS,

gevestigd te Utrecht,

VERWEERSTERS in cassatie,

advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008;

b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel ’t Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH.

(ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald:

“Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop

(…)

In aanmerking nemende:

– Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros;

– Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart;

– Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten;

– Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;

– Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd;

– Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;

– Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt;

– Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld – zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop – onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;

– Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;

– Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.

(…)

Artikel 3 – De huurperiode en opzegging

(…)

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (…)”

(iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.

(iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel ’t Kleine Wijk.

(v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,–.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW – dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn – kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,– aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012

Laatst bewerkt op: 26/01/2015

Publiek & privaatrechtelijke mogelijkheden ten aanzien van (tijdelijk) herbestemmen

Wat zijn sinds 1-11-2014 exact de publiekrechtelijke mogelijkheden voor tijdelijke herbestemmingen?

Indien een her te bestemmen pand niet de bestemming wonen heeft, zal voor (tijdelijke) bewoning een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moeten worden verkregen. De mogelijkheden zijn per 1 november 2014 verruimd.

Laatst bewerkt op: 14/12/2017

Wat zijn de privaatrechtelijke mogelijkheden van tijdelijke verhuur?

Er zijn drie verschillende contractsvormen om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Wat de verschillen (voor- en nadelen, risico’s en kansen) zijn tussen verhuur op basis van de Leegstandwet, naar zijn aard van korte duur, en antikraak contracten, lichten we hier toe. In alle gevallen is het mogelijk een ‘campus’ clausule op te nemen indien het gewenst is studenten te huisvesten.

Lees hier meer over deze mogelijkheden

Laatst bewerkt op: 13/11/2015

Wat zijn de termijnen voor een tijdelijke herbestemming naar een woonfunctie?

Impuls verbouw leegstaande kantoren naar woningen 

“De verruiming maakt het lonend om bijvoorbeeld leegstaande kantoren om te bouwen naar woonruimte. Het wordt voor eigenaren aantrekkelijker omdat ze hun investeringen voor de ombouw makkelijker kunnen terugverdienen binnen 10 jaar”, aldus minister Blok (Wonen en Rijksdienst). Dit geldt ook voor andere leegstaande gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen of scholen. Bij een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de vergunning in één keer voor de hele duur van de ontheffing verleend.”

Bron: Rijksoverheid

Laatst bewerkt op: 16/11/2015

Kan de kruimelgevallenregeling worden toegepast bij functiewijziging én uitbreiding bestaand gebouw?

Per 1 november 2014 en 9 september 2015 is de ‘planologische kruimelgevallenlijst’ (artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor)) gewijzigd. De wijzigingen zijn erop gericht om het toepassingsbereik van deze kruimelgevallenlijst te vergroten. Eén van de categorieën uit deze lijst die in het kader van transformatie van vastgoed veel wordt toegepast is opgenomen in onderdeel 9 en voorziet erin om in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een andere functie te geven. Vaak gaat het dan om een leegstaand kantoorpand waaraan een woonfunctie wordt toegekend. Omdat in onderdeel 9 als voorwaarde is opgenomen dat het bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot lijkt het erop dat de kruimelgevallenlijst niet kan worden toegepast in geval van een afwijking van het bestemmingsplan voor een functiewijziging én een uitbreiding van een bestaand pand. De vraag is of de kruimelgevallenlijst inderdaad op deze manier moet worden uitgelegd.

Door twee verschillende rechtbanken is inmiddels geoordeeld dat een omgevingsvergunning kan worden verleend met toepassing van de kruimelgevallenlijst voor een gebruikswijziging én een uitbreiding van een bestaand pand. Het is afwachten of de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna Afdeling) deze lijn zal volgen, maar dit lijkt wel waarschijnlijk. Dat betekent dat het mogelijk is om met toepassing van de kruimelgevallenlijst en dus via de reguliere procedure in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een ander gebruik toe te kennen én gelijktijdig het bouwvolume en/of bouwoppervlak te vergroten. Dit biedt nog meer mogelijkheden voor transformatie van vastgoed.

Voordeel toepassing kruimelgevallenlijst

In situaties die onder een van de categorieën uit deze kruimelgevallenlijst vallen kan een omgevingsvergunning worden verleend voor gebruik en/of bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Voordeel van toepassing van de kruimelgevallenlijst is dat hierop de reguliere voorbereidingsprocedure (de kortst mogelijke procedure) van toepassing is, met een beslistermijn van maximaal 8 weken, die eenmaal met 6 weken kan worden verlengd. Indien het bestuursorgaan niet binnen de wettelijke termijn beslist, ontstaat een vergunning van rechtswege. Een ander voordeel van toepassing van de kruimelgevallenregeling is dat geen uitgebreide ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ vereist is (die wel is vereist voor het zogenaamde Wabo-projectbesluit en die vergelijkbaar is met de toelichting bij een bestemmingsplan). Voorts is de Ladder van duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) niet van toepassing. [1]

Gebruikswijziging bestaand pand

Een belangrijke uitbreiding van de kruimelgevallenregeling, bedoeld om transformatie te vergemakkelijken, is opgenomen in onderdeel 9 van artikel 4. Daarin is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan en die bestaat uit:

9. het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.

Tot 1 november 2014 was aan deze mogelijkheid de beperking verbonden dat het niet mocht gaan om een groter oppervlak dan 1500m² en dat het aantal woningen niet mocht toenemen. Deze beperkingen zijn vervallen en er is nu voorts expliciet bepaald dat het aansluitende terrein eveneens voor die nieuwe functie mag worden gebruikt. Als het gaat om locaties buiten de bebouwde kom is het toepassingsbereik beperkter: in dat geval kan van deze mogelijkheid slechts gebruik worden gemaakt voor logiesfuncties voor werknemers en voor de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.

Van deze categorie uit de kruimelgevallenlijst wordt inmiddels veel gebruik gemaakt, bijvoorbeeld om een leegstaand kantoorpand te transformeren naar een appartementengebouw. Ook wordt deze mogelijkheid veel toegepast om asielzoekers, statushouders of arbeidsmigranten op te vangen in gebouwen met een andere functie (bijvoorbeeld leegstaande verzorgingstehuizen of recreatieparken). Dit laatste gebeurt dan vaak in combinatie met onderdeel 11 van artikel 4, dat ziet op tijdelijke bouw en gebruik voor een periode van maximaal 10 jaar.

In onderdeel 9 is als voorwaarde gesteld dat het bebouwde oppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot. Dat zou dus kunnen betekenen dat deze procedure niet kan worden toegepast als, naast een gebruikswijzing, ook sprake is van een uitbreiding van het bestaande gebouw. Maar is dat zo of is dat een te strikte uitleg van de kruimelgevallenlijst?

Uitbreiding gebouw, bijbehorend bouwwerk

Onderdeel 1 van de kruimelgevallenlijst van artikel 4 maakt het mogelijk om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van een ‘bijbehorend bouwwerk’ of uitbreiding daarvan. Daaronder valt ook de uitbreiding van een bestaand (hoofd)gebouw. Indien het gaat om een gebouw gelegen binnen de bebouwde kom dan zijn daaraan verder geen voorwaarden gesteld. Het is dus mogelijk om met toepassing van onderdeel 1 van de kruimelgevallenregeling een bestaand gebouw uit te breiden (door bijvoorbeeld een extra bouwlaag te realiseren).

Combinatie categorieën kruimelgevallenlijst

Voorts is het mogelijk om de verschillende categorieën uit de kruimelgevallenlijst in één omgevingsvergunning gecombineerd toe te passen. In de Nota van Toelichting is de combinatie van onderdeel 9 (gebruikswijziging van een bestaand gebouw) met onderdeel 1 (bouw van een ‘bijbehorend bouwwerk’) zelfs expliciet als voorbeeld genoemd. Aangegeven is dat op deze manier tegelijkertijd omgevingsvergunning kan worden verleend voor een bepaald gebruik van een bestaand hoofdgebouw (via onderdeel 9) en voor de bouw en het gebruik van een bijbehorend bouwwerk via onderdeel 1. Daarbij is verwezen naar eenuitspraak van de Afdeling, waarin het ging om een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een gebouw tot een gebouw met studentenkamers. De omgevingsvergunning daarvoor was verleend met toepassing van onderdeel 1 en onderdeel 9 uit artikel 4. Aangevoerd werd dat deze vergunning ten onrechte was verleend aangezien in strijd met onderdeel 9 ook buitenpandige bouwactiviteiten zouden plaatsvinden. Dit betoog wordt door de Afdeling verworpen aangezien, aldus de Afdeling, de buitenpandige bouwactiviteiten werden verricht met toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. Maar in die uitspraak – waarin het nog ging om onderdeel 9 van vóór de wijziging per 1 november 2014 – stond niet ter discussie dat aan de voorwaarden uit onderdeel 9 (oppervlakte beperkt tot maximaal 1500m²) werd voldaan.

Uitspraken rechtbank: uitbreiding én gebruikswijziging is mogelijk

Inmiddels hebben twee verschillende rechtbanken geoordeeld dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een gebruikswijziging én een uitbreiding van een bestaand pand met toepassing van de kruimelgevallenlijst.

Bij uitspraak van 24 december 2015 heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel geoordeeld dat deze combinatie in één omgevingsvergunning mogelijk is. Daarbij is in de uitspraak allereerst verwezen naar vorengenoemde passage uit de Nota van Toelichting. Voorts is overwogen dat de wetgever de bedoeling heeft gehad om het mogelijk te maken dat activiteiten die achtereenvolgens zijn toegestaan, ook tegelijkertijd en dus in één omgevingsvergunning mogelijk zijn. Verder wordt er in de uitspraak nog op gewezen dat blijkens de Nota van Toelichting met het merendeel van de wijzigingen van de onderdelen van artikel 4 is beoogd om de reikwijdte van de kruimelgevallenlijst te vergroten zodat meer aanvragen om een omgevingsvergunning met een reguliere voorbereidingsprocedure en daarmee dus sneller kunnen worden afgewikkeld. Voorts is in de Nota van Toelichting vermeld dat voor uitbreidingen van en gebruikswijzigingen binnen al bestaande hoofdgebouwen en bijbehorende percelen als uitgangspunt geldt dat de reguliere voorbereidingsprocedure moet worden toegepast.

In een uitspraak van 15 maart 2016 heeft de rechtbank Midden-Nederland eveneens geoordeeld dat gecombineerde toepassing van de onderdelen 1 en 9 van artikel 4 mogelijk is. Het betoog dat de vergunning is verleend in strijd met de voorwaarde uit artikel 9, dat de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot, leidt niet tot vernietiging van de verleende vergunning. Daarbij verwijst de rechtbank Midden-Nederland allereerst naar voornoemde uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel en de daarin aangehaalde overwegingen uit de Nota van Toelichting. Vervolgens overweegt de rechtbank dat met gebruikmaking van onderdeel 1 van artikel 4 een uitbreiding van het gebouw kan worden gerealiseerd in afwijking van de bouw- én de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. De rechtbank baseert zich daarbij op een, ook in de Nota van Toelichting genoemde, uitspraak van de Afdeling van 26 oktober 2011, waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat met toepassing van onderdeel 1 ook van de gebruiksvoorschriften uit het bestemmingsplan kan worden afgeweken. Kortom, de uitbreiding van het gebouw en de functiewijziging van die uitbreiding wordt gedekt door toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. De met het bestemmingsplan strijdige functiewijziging van het bestaande gebouw (en eventueel de daarmee gepaard gaande inpandige bouwactiviteiten) wordt mogelijk gemaakt door toepassing van onderdeel 9 van artikel 4.

Ingevolge deze redenering van de rechtbank Midden-Nederland is er dus, voor wat betreft de toepassing van onderdeel 9, geen sprake van strijd met de in dat onderdeel opgenomen voorwaarde, dat het bestaande bouwoppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot, nu die uitbreiding op grond van een ander onderdeel van de kruimelgevallenlijst kan worden toegestaan. Maar door deze combinatie van de onderdelen 1 en 9 wordt de voorwaarde uit onderdeel 9, dat de bouwoppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot, in werkelijkheid zinloos.

Op 8 juni 2016 heeft de rechtbank Overijssel uitspraak gedaan in dezelfde zaak waarover eerder de Voorzieningenrechter op 24 december 2015 oordeelde. Ook in beroep wordt de verleende vergunning in stand gelaten. Over de combinatie van de onderdelen 1 en 9 uit artikel 4 overweegt de rechtbank:

“Dat onderdeel 9 op zichzelf genomen niet toegepast kan worden indien sprake is van vergroting van het bouwvolume, betekent niet dat dit onderdeel ook niet kan worden toegepast indien, zoals hier, de vergroting van het bouwvolume gebaseerd is op een ander onderdeel van artikel 4.”

De rechtbank oordeelt vervolgens dat de voorwaarde uit onderdeel 9 – dat het bouwoppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot – niet betekent dat dit onderdeel niet mag worden gecombineerd met toepassing van andere onderdelen uit artikel 4.

Conclusie

Het is afwachten of de Afdeling de uitleg van de rechtbanken Overijssel en Midden-Nederland in deze volgt. Ik acht die kans groot. Dit gelet op het feit dat de wetgever uitdrukkelijk heeft beoogd om een combinatie van de onderdelen van artikel 4 in één omgevingsvergunning mogelijk te maken en dit inmiddels op grond van vaste rechtspraak is toegestaan. Voorts heeft de wetgever bedoeld om het mogelijk te maken dat activiteiten die achtereenvolgens zijn toegestaan, ook tegelijkertijd en dus in één omgevingsvergunning mogelijk zijn. Verder is van belang dat de Afdeling heeft geoordeeld dat op grond van onderdeel 1 van de kruimelgevallenlijst niet alleen een afwijking van de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan mogelijk is, maar ook van de gebruiksvoorschriften. Die lijn volgend acht ik het waarschijnlijk dat ook de Afdeling zal oordelen dat een uitbreiding van een gebouw en een functiewijziging van die uitbreiding kan worden toegestaan door toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. De met het bestemmingsplan strijdige functiewijziging van het bestaande gebouw (en eventueel de daarmee gepaard gaande inpandige bouwactiviteiten) kan dan mogelijk worden gemaakt met toepassing van onderdeel 9 van artikel 4 en deze combinatie kan in één omgevingsvergunning worden opgenomen.

Dat betekent dat het mogelijk is om met toepassing van de kruimelgevallenlijst en dus via de reguliere procedure in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een ander gebruik toe te kennen én tegelijkertijd het bouwvolume en/of bouwoppervlak te vergroten. Dit biedt niet alleen meer kansen voor transformatie van bestaand vastgoed, maar biedt aan eigenaren en ontwikkelaars ook overigens meer mogelijkheden bij het verbouwen van vastgoed.

 


[1] De Ladder is niet (expliciet) van toepassing verklaard op de kruimelgevallenregeling en in ABRvS 16 december 2015, 201502129/1/A1 is geoordeeld dat de Ladder in dat geval ook niet van toepassing is. In die zaak ging het om de vestiging van een supermarkt in een bestaand gebouw met toepassing van de kruimelgevallenregeling en waarin werd geoordeeld dat de Ladder niet van toepassing is. De concrete regionale behoefte aan de nieuwe supermarkt behoefde niet te worden aangetoond. Overigens is bij gewijzigd gebruik van een bestaand gebouw geen sprake van nieuw ruimtebeslag en dan is in beginsel geen sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ waardoor de Ladder niet van toepassing is, zie o.a. ABRvS 15 juli 2015, 201408879/1/R3 en ABRvS 5 augustus 2015, 201500276/1/R2.

Bron: http://www.cms-dsb.com/Transformatiemogelijkheden-kan-de-kruimelgevallenregeling-worden-toegepast-bij-functiewijziging-en-uitbreiding-bestaand-gebouw-16-06-2016

Laatst bewerkt op: 17/06/2016

Wet doorstroming huurmarkt

Welke verruiming is op 15-5-2020 door het ministerie aangekondigd?

Op 15-5-2020 heeft Minister Ollongren het volgende aangekondigd:

De mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te verlengen wordt verbeterd. Een regulier tijdelijk contract kan nu eenmalig worden afgesloten. Er wordt gekeken of het mogelijk is om te verlengen met één of twee jaar tot een maximumperiode van drie jaar. Zo kan een verhuurder meer maatwerk aanbieden en hebben huurders meer flexibiliteit. Een wetsvoorstel wordt voorbereid om dit mogelijk te maken.

Vastgoedbelang voegt hier het volgende aan toe: ‘Daarnaast wordt het mogelijk om een minimale verhuurperiode van maximaal 1 jaar te bedingen in het huurcontract’.

Hoe zat het tot 15-5-2020 met de Wet Doorstroming Huurmarkt? 

De Wet doorstroming huurmarkt maakt sinds 1 juli 2016 nieuwe vormen van tijdelijk verhuur mogelijk. Niet alleen voor de bestaande doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten, maar ook voor promovendi, grote gezinnen en jongeren. Hiernaast kunnen zelfstandige woningen vanaf dan tot 2 jaar tijdelijk worden verhuurd en onzelfstandige woningen zelfs 5 jaar.

Ruimere mogelijkheden leegstandsbeheer

De wet doorstroming huurmarkt is een welkome ontwikkeling na de onduidelijke jaren van de Wet kraken en leegstand en het bijbehorende Keurmerk leegstandsbeheer. Die hebben sinds de invoering in 2011 vooral geleid tot meer kraken en juridische schijnzekerheid. Dit werd eind april weer eens bevestigd toen de Tweede Kamer deze wet evalueerde.

Naast de bestaande mogelijkheid om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet, kunt u straks in de plaats van antikraak contracten ook deze nieuwe huurcontractvormen gebruiken. U krijgt hiermee:

  • Juridische zekerheid voor u en de tijdelijke bewoner;
  • De mogelijkheid huur te vragen, terwijl de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag;
  • De wetenschap dat u altijd tijdig uw pand(en) kunt opleveren.

 

Laatst bewerkt op: 20/05/2020

Welke flexibele huurcontracten zijn vanaf 1 juli 2016 voor corporaties mogelijk?

De Wet doorstroming huurmarkt maakt per 1 juli 2016 nieuwe vormen van tijdelijk verhuur mogelijk. Niet alleen voor de bestaande doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten, maar ook voor promovendi, grote gezinnen en jongeren. Ook huurders van zelfstandige woonruimte die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren behoren tot de doelgroep voor corporaties.

Voor woningcorporaties

Voor zelfstandige DAEB-woningen mogen corporaties contracten voor bepaalde tijd van twee jaar of korter afsluiten voor de volgende doelgroepen; huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren, huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken, huurders in de noodopvang, en huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Wat betreft huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren moet de corporatie aangeven dat huurders aan dit criterium moeten voldoen. Er is in de wet niet (in detail) vastgelegd hoe de corporatie moet bewijzen dat iemand aan dit criterium voldoet. Uiteraard is het relevant om hier wel een administratie van bij te houden.

Onzelfstandige woonruimte

Voor onzelfstandige woningen mogen contracten  voor bepaalde tijd van vijf jaar of korter worden gesloten, waar de huurder ook van daan komt.

Ruimere mogelijkheden leegstandsbeheer

De wet doorstroming huurmarkt is een welkome ontwikkeling na de onduidelijke jaren van de Wet kraken en leegstand en het bijbehorende Keurmerk leegstandsbeheer. Die hebben sinds de invoering in 2011 vooral geleid tot meer kraken en juridische schijnzekerheid. Dit werd eind april weer eens bevestigd toen de Tweede Kamer deze wet evalueerde.

Naast de bestaande mogelijkheid om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet, kunt u straks in de plaats van antikraak contracten ook deze nieuwe huurcontractvormen gebruiken. U krijgt hiermee:

  • Juridische zekerheid voor u en de tijdelijke bewoner;
  • De mogelijkheid huur te vragen, terwijl de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag;
  • De wetenschap dat u altijd tijdig uw pand(en) kunt opleveren.

‘Intermediaire verhuur’

Indien een marktpartij de Wet Doorstroming Huurmarkt toepast ten behoeve van een woningcorporatie, is in principe sprake van ‘intermediaire verhuur’. Dan gelden dezelfde eisen als voor een corporatie wat betreft de doelgroep; indien er voor twee jaar een zelfstandige woning wordt verhuurd, moet de huurder tijdelijk voor werk of studie naar de nieuwe woonplaats verhuizen. Deze beperking wat betreft de huurders die in aanmerking komen geldt niet voor onzelfstandige woonruimte. Dus als de Wet Doorstroming Huurmarkt wordt overwogen in plaats van bruikleen, dan is het van belang om te weten of woningen ‘zijn onttrokken aan de woningvoorraad’ en of er onzelfstandig verhuurd mag worden.

Laatst bewerkt op: 24/02/2018

Wanneer Wet doorstroming in plaats van Naar aard van korte duur of Bruikleen?

Bij de Wet Doorstroming is het zo dat de verhuurder niet te allen tijde kan opzeggen. Daarom is de flexibibliteit minder dan bijvoorbeeld Huur naar zijn aard van korte duur of Bruikleen. Als je als verhuurder concreet de einddatum van de huurovereenkosmt op voorhand kan noemen, is dit echter dus geen belemmering om deze contractsvorm toe te passen.

Laatst bewerkt op: 30/06/2017

Statushouders en asielzoekers

Hoe loopt een herbestemmingsprocedure indien statushouders de doelgroep zijn?

Het korte antwoord op deze vraag luidt: niet veel anders dan bij normale herbestemmingen naar bijvoorbeeld studentenwoningen. Toch is er een extra mogelijkheid om een herbestemming te regelen indien statushouders de doelgroep zijn. Six Advocaten heeft het als volgt uitgewerkt:

Door de komst van grote groepen asielzoekers zijn dringend nieuwe (tijdelijke) woningen nodig. Met een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) hoopt de wetgever hieraan een steentje bij te dragen.

Door: Irma van den Berg  (Actualiteiten Vastgoed & Overheid – oktober 2015)

Op 9 september 2015 is het Besluit van 14 augustus 2015 tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht in werking getreden. Met dit besluit is onder andere opnieuw een aantal projecten toegevoegd aan de lijst met projecten waarop de Crisis- en herstelwet van toepassing is, zoals Zuidas Flanken, Brainport Park Eindhoven en het Havenstraatterrein in Amsterdam.

Voor de huisvesting van asielzoekers is met name de wijziging van de artikelen 3.1 en 3.2 van het Bor van belang. Door deze wijziging krijgen Gedeputeerde Staten en de Minister de bevoegdheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor de aanpassing en het gebruik van gebouwen voor de opvang van asielzoekers en andere categorieën vreemdelingen. In artikel 4 lid 9 van Bijlage II bij het Bor is specifiek geregeld dat op basis van de zogenaamde kruimelgevallenregeling ook buiten de bebouwde kom bouwwerken kunnen worden verbouwd en gebruikt ten behoeve van de opvang van asielzoekers en andere categorieën  vreemdelingen.

Gemeenten kunnen op grond van artikel 4 lid 9 Bijlage II bij het Bor sowieso een omgevingsvergunning verlenen voor het verbouwen en  gebruiken van gebouwen in afwijking van het bestemmingsplan, dus ook ten behoeve van de opvang van asielzoekers. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld lege kantoorgebouwen voor dit doel worden ingezet.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in oktober 2015, in samenwerking met het Rijk, het IPO en het COA een fact sheet uitgebracht over het Gemeentelijk Zelfzorgarrangement (GZZA). Dit arrangement heeft tot doel de uitstroom te bevorderen van vergunninghouders (asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen) uit de COA-opvanglocaties naar tijdelijke huisvesting in gemeenten.

Op die manier kunnen de COA-opvanglocaties worden ontlast. In het GZZA wordt o.a. de mogelijkheid genoemd van het gebruiken van leegstaande kantoorpanden voor dit doel, net als bed & breakfasts, vakantiehuisjes of airbnb. Vergunninghouders die op grond van het GZZA worden opgevangen zullen moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.

Zie voor meer informatie de website van de VNG en Stcrt. 2015, 30417

 

Laatst bewerkt op: 16/11/2015

Krijgen statushouders voorrang bij toewijzing huurwoning?

Op 18-4-2016 is de bepaling dat statushouders automatisch voorrang krijgen bij de toewijzing van een huurwoning geschrapt. Nu zijn gemeenten die gebruik maken van een urgentieregeling voor bijvoorbeeld ouderen, nog verplicht ook statushouders mee te nemen als voorrangscategorie. Het kabinet heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd het wetsvoorstel  dat de automatische voorrang afschaft  in te dienen bij de Tweede Kamer. Het kabinet geeft met de wijziging van de Huisvestingswet ook invulling aan de motie van het Tweede Kamerlid Van der Linde (VVD).

Wel stelt het kabinet dat het van belang is dat gemeenten kunnen voldoen aan hun wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. De wetswijziging regelt daarom dat de gemeenteraad de bevoegdheid houdt om statushouders als urgente groep woningzoekenden aan te wijzen. Daarmee wordt maximale ruimte geboden voor lokaal maatwerk.

Gemeenten moeten daartoe in de huisvestingsverordening vastleggen hoe zij de taakstelling invullen. Deze verplichting geldt niet als burgemeester en wethouders al op een andere manier een plan hebben vastgesteld.

De wetswijziging is onderdeel van een pakket maatregelen waarmee het kabinet de uitstroom van statushouders uit de asielopvang wil bevorderen zonder dat dit leidt tot verdringing van reguliere woningzoekenden.

Zo is in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom afgesproken dat het kabinet de komst van sobere en kleinschalige huisvesting voor statushouders en andere woningzoekenden stimuleert. Daartoe worden bij wijze van experiment regels versoepeld en is er een subsidieregeling geopend als bijdrage in de bouwkosten.

Aanvullend komt minister Blok nog met een bredere analyse van de omvang van de categorieën woningzoekenden die problemen hebben bij het vinden van een sociale huurwoning, de omvang van de woningvoorraad en de prestatieafspraken die gemeenten en corporaties op lokaal niveau maken. Daarmee wordt de motie van het Tweede Kamerlid De Vries (PvdA) uitgevoerd.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/04/15/kabinet-schrapt-automatische-voorrang-statushouders-bij-toewijzing

Laatst bewerkt op: 18/04/2016

Senioren huisvesting

Wat te doen als er een huurder (alleenstaand en enig huurder) overlijdt en er zijn geen nabestaanden? Of ze zijn er wel, maar de erfgenamen hebben de erfenis verworpen?

Aan het einde van de tweede maand na overlijden wordt de huurovereenkomst beëindigd. De verhuurder is nu bevoegd de woning te betreden en de inboedel te verwijderen. Echter het beëindigen van het bewaarderschap van een inboedel is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, deze bewaarplicht is wettelijk en oneindig. Er mag dus niet worden vernietigd, verkocht of weggegeven. Ook als de clausule “dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen” in de voorwaarden bij de huurovereenkomst  is opgenomen, is deze mogelijk niet rechtsgeldig (hoewel het de nabestaanden er wellicht van weerhoudt te claimen, de risico’s blijven bestaan). Wil een erfgenaam afstand doen van de nalatenschap, dan moet hij of zijn notaris een verklaring indienen bij de griffie van de rechtbank in het arrondissement waar de overledene laatst heeft gewoond. Met de benodigde papieren en gegevens wordt dan een akte van verwerping opgesteld.

Laatst bewerkt op: 12/05/2016

Overig

Is verhuiskostenvergoeding bij renovatie van dringend recht?

De Hoge Raad heeft een belangrijke uitspraak gedaan over de verhuiskostenvergoeding in combinatie met het uitvoeren van renovaties. De praktijk ging er tot voor kort vanuit dat sociale en particuliere verhuurders bij het doen van een redelijk voorstel bij renovaties konden overeenkomen dat de huurder afstand zou doen van zijn recht op een minimum bijdrage in de verhuiskostenvergoeding, omdat sprake zou zijn van regelend recht. De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat sprake is van dwingend recht.

 

Voor meer info zie:

Laatst bewerkt op: 09/05/2016

Wie komen in aanmerking voor een campuscontract?

Studenten die staan ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

Studenten aan bijvoorbeeld het MBO komen dus ook in aanmerking voor een campus contract.

Laatst bewerkt op: 27/05/2015

Kan je een huurovereenkomst digitaal ondertekenen?

Ja. Dat kan. VBTM advocaten hebben hier een helder stuk over geschreven:

Digitaal tot stand komen van huurovereenkomsten

Het uitgangspunt van de wet is dat een overeenkomst (ook digitaal) tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Voor overeenkomsten die langs elektronische weg tot stand komen kent de wet een aantal aanvullende vereisten, die óók gelden voor huurovereenkomsten.

1. De huurovereenkomst moet raadpleegbaar zijn (en blijven) voor partijen;

2. De authenticiteit van de huurovereenkomst moet voldoende gewaarborgd zijn;

3. Het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst moet bepaald kunnen

worden;

4. De identiteit van de partijen die betrokken zijn bij de huurovereenkomst moet met

voldoende zekerheid vastgesteld kunnen worden.

De huurovereenkomst moet zowel voor- als na het sluiten van de huurovereenkomst geraadpleegd kunnen worden door beide partijen. Omdat de inhoud van elektronische berichten vrij gemakkelijk gemanipuleerd kan worden, zijn maatregelen nodig om de authenticiteit van de overeenkomst te waarborgen. Het moet bovendien duidelijk zijn op welke datum en tijdstip de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tot slot is de identiteit van een digitale huur-kandidaat moeilijker vast te stellen dan in de fysieke wereld. Daarom moeten er voldoende waarborgen zijn om de identiteit van de partijen vast te kunnen stellen. Hiervoor is bijvoorbeeld een elektronische handtekening geschikt. Een elektronische handtekening moet wél voldoende authentiek zijn. Hiervoor geeft de wet voorschriften waarbij geldt dat naarmate de belangen bij de overeenkomst groter zijn de eisen die aan de handtekening worden gesteld strenger zijn.

Naast het sluiten van een huurovereenkomst bestaan er vaak nog andere formaliteiten, zoals de terhandstelling van de algemene huurvoorwaarden en het sluiten van aanvullende overeenkomsten. Ook hier voorziet de wet in digitalisering.

Algemene huurvoorwaarden

Als een huurovereenkomst langs elektronische weg tot stand komt kunnen ook de algemene huurvoorwaarden langs elektronische weg ter hand worden gesteld. De algemene huurvoorwaarden moeten dan wel toegankelijk zijn, de huurder moet de mogelijkheid hebben om de algemene huurvoorwaarden op te slaan op zijn computer én de huurder moet de algemene huurvoorwaarden ook in de toekomst elektronisch kunnen blijven raadplegen.

Aanvullende overeenkomsten

Ook voor de aanvullende overeenkomsten (zoals een glasverzekering, ontstoppingsfonds of serviceabonnement) geldt dat deze tot stand komen door aanbod en aanvaarding en dat kan, net als bij de huurovereenkomst, ook digitaal. De huurder dient zelf de extra diensten aan te vinken in het proces. De huurder moet dan wél vooraf weten wat de service precies inhoudt, welke diensten worden geleverd en wat de maandelijkse kosten hiervan zijn. Indien er voor een bepaalde dienst algemene voorwaarden gelden dan kunnen ook deze langs elektronische weg ter hand worden gesteld. Hiervoor gelden dezelfde wettelijke voorwaarden als voor de algemene huurvoorwaarden.

Kan een huurder dan ook digitaal opzeggen?

Ja, dat kan. De wet vereist formeel dat een huuropzegging door een huurder bij aangetekende brief of deurwaardersexploot wordt gedaan. Uit de jurisprudentie kan echter worden afgeleid dat het (met name) van belang wordt geacht dat een verhuurder de huuropzegging van de huurder daadwerkelijk heeft ontvangen. Zelfs een mondeling opzegging wordt in dat geval goedgekeurd. Een digitale huuropzegging door de huurder heeft daarom zijn werking zodra de verhuurder deze heeft ontvangen. Wel valt aan te raden om de ontvangst van de huuropzegging altijd te bevestigen aan de huurder. Let wel op: bovenstaande geldt alleen voor een huuropzegging door de huurder.

Conclusie

De wet is absoluut klaar voor een digitaliseringsslag. De verwachting is dan ook gerechtvaardigd dat in de toekomst ook huurovereenkomsten massaal digitaal gesloten (en opgezegd) zullen gaan worden.

Laatst bewerkt op: 07/10/2015

Kan een huurovereenkomst ook door ondertekening op een tablet bevestigd worden?

Ja, dat kan. Er bestaat geen vormvereiste voor het aangaan van een huurovereenkomst. Dit is te verifiëren in het Handboek Huurrecht van mr. A.R. de Jonge (blz. 21). Dit betekent dat een huurovereenkomst op elke manier (dus zowel schriftelijk, mondeling als elektronisch) kan worden aangegaan. Zolang de wilsovereenstemming maar tot uitdrukking komt. Het is aan te bevelen ervoor te zorgen dat de aanvaarding altijd bewezen kan worden. Dit kan bijvoorbeeld door een bevestiging per e-mail of door het akkoord te bevestigen op de website van de verhuurder.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Moet er een Engelstalig contract worden getekend als de aspirant-huurder Engelstalig is?

Ja, als de huurder Engelstalig is moet deze een Engelstalig contract tekenen. Daarnaast moet het Nederlandstalige contract worden overhandigd en worden aangegeven dat de Nederlandstalige versie bepalend is in geval van onduidelijkheden.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Wat is de minimum huurtermijn die je in een huurovereenkomst kan opnemen?

Hier zijn geen regels voor. In de praktijk wordt vaak een minimum termijn van 1 jaar opgenomen. Als verhuurder kan je zo in die periode de mutatiegraad dus laag houden.

Maar dus ook een termijn van twee jaar is niet verboden. Indien de huurder tussentijds toch de huur opzegt, en je zou een procedure opstarten tot incasso van de huur over de resterende periode, dan hangt het wel van de omstandigheden van het geval af (de lengte van de minimale duur, de mogelijkheid om de woning al dan niet weer snel te verhuren etc) af of de rechter dat (volledig) toewijst.

Het maakt verder ook niet uit of de huurovereenkomst bijvoorbeeld de campus clausule bevat.

Laatst bewerkt op: 23/08/2018

Bouwkundig advies

Hoe ziet een brandveiligheidstekening er uit?

Een voorbeeld van een brandveiligheidstekening. 

Dit is een document dat we (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Hoe ziet een brandveiligheidsrapport er uit?

Een voorbeeld van een  brandveiligheidsrapport. 

Dit is een document dat we (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Wat zijn typische bouwkundige te nemen maatregelen om een pand (tijdelijk) her te bestemmen naar een woonfunctie?
Hoe zit het met de brandveiligheid van niet-woningen?

Hoe zit het met de brandveiligheid van niet-woningen?

  • Heeft de gemeente/brandweer het pand gekeurd?
  • Is de brandmeldinstallatie nog operationeel? (De sirene bij brandmelding moet in elke willekeurige kamer in het pand te horen zijn.)
    • Ja: is deze doorgeschakeld naar een meldkamer?
    • Nee: is er een solitaire rookmelder in iedere gebruikte kamer aanwezig?
  • Zijn er twee vluchtroutes? (Ook een terras of galerij, leidend naar een trap naar het maaiveld, geldt als vluchtroute.)
  • Zijn de deuren zonder sleutel van binnenuit te openen?
  • Zijn de vluchtroutes duidelijk aangegeven door middel van noodverlichting?
  • Hangt er een vluchtplan op iedere verdieping?
  • Hoeveel sub-brandcompartimenten zijn er aanwezig per verdieping?
    • Zijn de deuren, muren en wanden 30 minuten brandwerend? (Minimaal 60 minuten tussen verschillende sub-brandcompartimenten is vereist.)
    • Lopen muren en wanden door tot aan het (systeem)plafond?
  • Zijn er brandtrappen aan de buitenkant van het gebouw?
  • Zijn er brandblussers of brandhaspels aanwezig en zijn deze gekeurd?
  • Zijn er sprinklers?
  • Wat is de hoogte van de verdiepingsvloer tot het meetniveau (maaiveld)? Dit kan bepalend zijn bij het samenvallen van vluchtrouten. (Zie hiervoor artikel 2.157 lid 5 van het bouwbesluit)
  • Is er een open geiser of gaskachel aanwezig? (In dat geval is een CO-melder nodig. (Centrale verwarming, gasverwarmd, is per definitie een gesloten systeem – met afvoer naar buiten. Daarom is bij centrale verwarming nooit een CO-melder nodig.)

Laatst bewerkt op: 17/12/2014

Hoe draag ik bij aan duurzaamheid en energiebesparingen bij herbestemmingen?

Bij het herbestemmen van kantoorpanden en scholen naar woonruimte zijn de volgende vragen van belang:

  • Is het pand vorstvrij* in te stellen?
  • Is de temperatuur per tijdvak, per kamer, per verdieping of alleen voor het hele pand in te stellen?
  • Zijn kamers bij te verwarmen met straalkachels of is de cv zo in te stellen dat individuele kamers op kamertemperatuur blijven?
  • Is per kamer bekend of er een warmtesensor is?
  • Is de cv modern genoeg zodat het pand op ‘vorstbeveiliging’** ingesteld kan worden?
  • Welke controle is er aangebracht op de radiatoren? Verdampingsmeters, tie-wraps om radiatoren, seal stickers op radiatoren, warmte stickers, digitale thermostaat met uitleesfunctie in kamers geplaatst?
  • Is bekend waar de nutsmeters zich bevinden?
  • Is er een (digitaal) online abonnement om het elektriciteitsverbruik bij te houden?
  • Hoeveel kamers zouden in verband met het maximale vermogen elektrisch bijverwarmd kunnen worden en hoeveel boilers kunnen worden geplaatst?
  • Is er een elektriciteitstekening?

*Vorstvrij: Als in een kamer geen warmtesensor is, kan de radiator in die kamer te warm worden ingesteld.
** Vorstbeveiliging: Alleen moderne cv’s hebben deze functie. Zodra de temperatuur buiten onder een bepaald ingesteld minimum komt, gaat de cv aan. Een warmtesensor binnen kan voorkomen dat de cv warmte blijft afgeven, ook als de temperatuur in de kamer boven een bepaalde waarde komt.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Wat is de minimale grootte van een zelfstandige woonruimte volgens het Bouwbesluit 2012?

Volgens het huidige Bouwbesluit 2012 moet een zelfstandige woonruimte minimaal 18 m² zijn. Op 1 juli 2015 wordt het Bouwbesluit 2012 gewijzigd op dit punt. Vanaf dan zal de minimale grootte worden teruggebracht naar 15 m².

 

Bron: Ontwerpbesluit houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 (zie tabel 4.1)

Laatst bewerkt op: 09/06/2015

Hoe correspondeert het energielabel met de energie index?

Er komt er een einde aan de verwarring over de verschillende meetmethoden voor de energieprestatie van woningen. Vanaf 29 maart 2018 wordt de Energie-Index gekoppeld aan de energielabels. Deze koppeling is mede tot stand gekomen dankzij de lobby-inzet van Aedes.

Verwarring
Voor woningcorporaties en huurders leidde de invoering van deze twee verschillende meetmethoden in 2015 tot verwarring. In sommige gevallen zijn er verschillen tussen de uitkomsten van de Energie-Index en het energielabel. Aedes heeft dit meerdere malen aangekaart. Woningcorporaties willen één systeem gebruiken voor de communicatie, en niet zowel een EI als een afwijkend label moeten hanteren. Aedes pleitte daarom voor een eenduidige labelklasse-certificaat voor de communicatie.

Mede als gevolg daarvan nam de Tweede Kamer eind december 2016 de motie-Bashir aan om in overleg met verhuurders en huurders te onderzoeken of de communicatie over de energieprestaties begrijpelijker kan. In vervolg op dat overleg heeft de minister van BZK aangekondigd dat de Regeling Energieprestatie Gebouwen en de webtool voor het energielabel van RVO.nl worden aangepast.

Eenvoudiger
De koppeling van de Energie-Index aan een labelletter geldt vanaf 29 maart 2018. Voor woningcorporaties wordt het daarmee eenvoudiger om aan hun huurders uit te leggen wat de energieprestatie van een woning betekent voor de huur- en woonlasten van die woning. De toevoeging van de tabel met de labelletters voor woningen waarvoor een EI is vastgesteld heeft geen gevolgen voor de regeldruk van woningcorporaties.

De nieuwe energielabels lopen van A tot en met G. Uitbreiding naar A+ en A++ de rest volgt later.

Bron: https://www.aedes.nl/artikelen/bouwen-en-energie/energie-en-duurzaamheid/wet–en-regelgeving/einde-verwarring-energielabels.html

Laatst bewerkt op: 13/06/2018

Screening aspirant-huurders

Wat is passend toewijzen?

Kerntaak van een woningcorporatie is het huisvesten van mensen met lage inkomens. Een eenduidige en goed toetsbare norm zorgt ervoor dat de mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen met een voor hen betaalbare huur. Het gaat om huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag (in 2017: €22.200 voor eenpersoons huishoudens, €30.150 voor meerpersoonshuishoudens beneden de AOW-leeftijd; en €30.175 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd). De norm zorgt ervoor dat huishoudens die hieraan voldoen worden gehuisvest in de voor hen betaalbare woningvoorraad (huurprijs tot en met de voor een huishouden toepasselijke aftoppingsgrens). De aftoppingsgrens is in 2017 voor een- en tweepersoonshuishoudens €592,55, voor drie- en meerpersoonshuishoudens €635,05.

Woningcorporaties verhuren per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De resterende marge van 5% is bedoeld om woningcorporaties een beperkte ruimte te bieden om in uitzonderingssituaties toch een (iets) duurdere woning te kunnen toewijzen, bijvoorbeeld wanneer niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een meer betaalbare huurprijs beschikbaar is.

Bron: http://www.woningwet2015.nl/kennisbank/daeb/wonen/passend-toewijzen-0

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/toewijzen-betaalbare-woningen

Meer hier over is te vinden op de website van Aedes https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/huurbeleid-2023 en deze corporatie die er een heldere tabel voor heeft gemaakt: https://www.entree.nu/hoe-werkt-het/passend-toewijzen/wat-is-passend-toewijzen/

Laatst bewerkt op: 07/11/2017

Waar moet je als corporatie op letten met ‘passend toewijzen’?

Met betrekking tot passend toewijzen staat het volgende op de site van Aedes;

  1. Wat is passend toewijzen?
    Huishoudens met recht op huurtoeslag moeten vanaf 1 januari 2016 in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen (rond 600 euro).
  2. Hoe werkt de inkomenstoets bij passend toewijzen?
    Daarvoor wordt dezelfde inkomenstoets gebruikt die nu al geldt voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Daarvoor verstrekt de Belastingdienst inkomensverklaringen. Als het inkomen onder de huurtoeslaggrens ligt, moet een passende woning worden toegewezen. Bij het passend toewijzen wordt niet getoetst op het vermogen; het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee.

Om te bepalen of iemand recht heeft op huurtoeslag geldt het vermogen echter mee. Daarom heeft Wolf Huisvestingsgroep aan het ministerie de volgende vraag gesteld: Hoe is in dit kader punt 1 en 2 hierboven met elkaar te rijmen?

Het antwoord van het ministerie (op 2-12-2015) luidt als volgt:

In de toelichting bij het Besluit is uitgelegd waarom bij de vormgeving van de passendheidstoets ervoor is gekozen nauw aan te sluiten bij de inkomensgegevens die ook al moeten worden overgelegd in verband met de al bestaande toewijzingstoets in het kader van de zogeheten staatssteuntoets. De staatssteuntoets kent geen vermogenstoets.

Bij de keuze om ook geen vermogenstoets te verbinden aan de passendheidsnorm speelt ook een rol dat het voor de woningcorporatie lastig is de hoogte van het vermogen op het moment van woningtoewijzing vast te stellen. De inkomensverklaring van de Belastingdienst, die gebruikt wordt om de hoogte van het inkomen te controleren, geeft geen afzonderlijke informatie over de hoogte van het vermogen. Ook de afschriften van spaar- of beleggingsrekeningen geven geen sluitend bewijs, want deze geven geen inzicht in mogelijke schulden,  waardoor het vermogen wellicht toch onder het heffingsvrije vermogen van box 3 blijft. En uitgaan van de belastingaanslag van een voorgaand jaar geeft evenmin een betrouwbaar beeld, want de mutaties van het afgelopen jaar zijn daarin niet meegenomen.

Voor het bepalen van het uiteindelijke recht op huurtoeslag door de Belastingdienst/Toeslagen blijft de vermogenstoets wel van toepassing.

Nadere informatie over de herziene woningwet en ook over de passendheidsnorm kunt u vinden op de website www.woningwet2015.nl.

Laatst bewerkt op: 29/04/2016

Aan welke voorwaarden moet een samenwoner voldoen om medehuurder te kunnen worden?

Op basis van art. 7:267 BW kunnen mensen die samenwonen de verhuurder vragen of de samenwoner medehuurder mag worden. De samenwoner moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en de huurder en de samenwoner moeten een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

Laatst bewerkt op: 03/01/2014

Geldt het passend toewijzen ook voor onzelfstandige woonruimten?

Ja. Passend toewijzen heeft vooral te maken met het hebben van een inkomen tot aan de inkomensgrenzen van de huurtoeslag, in combinatie met huurprijzen tot aan de aftoppingsgrenzen. Bij de uitwerking van de passendheidsnorm wordt, ter vereenvoudiging van de uitvoering, nauw aangesloten bij de begrippen en criteria die bij de toewijzingstoets in het kader van de staatssteunregeling worden gehanteerd. Zo geldt de passendheidsnorm voor alle woongelegenheden waarop ook de staatssteuntoets van toepassing is, dus ook voor onzelfstandige wooneenheden.

bron; http://www.woningwet2015.nl/veelgestelde-vragen/passend-toewijzen?page=1

Laatst bewerkt op: 01/05/2017

Is passend toewijzen van toepassing bij antikraak/ bruikleen?

Nee. Passend toewijzen betekent dat de huur van de woning moet passen bij de hoogte van het inkomen van de huurder. Het passend toewijzen geldt alleen voor woningen waarvoor in principe huurtoeslag kan worden aangevraagd. Bij een antikraak overeenkomst/ bruikleenovereenkomst is geen sprake van huur (en bestaat bovendien geen recht op huurtoeslag). Op dergelijke overeenkomsten is passend toewijzen dan ook niet van toepassing is.

Bezichtigen & Contracten tekenen

Mag een verhuurder op basis van een modelwoning of online-presentatie een huurcontract sluiten?

Ja. Het tekenen van een huurcontract op basis van een modelwoning of online presentatie is mogelijk. Mocht de huurder hier toch nog van af willen zien, zodra de woning is opgeleverd (zoals de modelwoning of presentatie aangaf)? Dan kunt u de huurder houden aan zijn opzegtermijn, minimale huurtermijn, contractkosten en borg. Contractkosten, borg en eerste maand huur mag u de huurder vooruit laten betalen.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Kunnen aan een huurcontract meerdere allonges hangen?

Het komt regelmatig voor dat verschillende allonges aan een huurcontract hangen. Juridisch gezien is het geen enkel probleem dat de namen op de huurovereenkomst niet meer corresponderen met die op de laatste allonge. De laatste huurder is gewoon gebonden aan de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft niet nog eens apart te vragen of de huidige bewoner wil bevestigen dat hij akkoord gaat met de inhoud.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Mogen bezichtigingen plaatsvinden in de woning terwijl de woning is verhuurd?

In een huurovereenkomst kunt u overeenkomen dat de huurder de woning moet laten bezichtigen. Daarvoor moet u aanvullende afspraken maken en vastleggen, bijvoorbeeld met betrekking tot het voorafgaand melden, opruimen, boetes et cetera. U kunt ook afspreken dat de huurder een vergoeding of een huurkorting achteraf krijgt voor een bezichtiging. Hier zijn geen wettelijke regels voor.

 

Laatst bewerkt op: 23/08/2018

Financieel beheer

Hoeveel incassokosten mag je een huurder in rekening brengen?

Het uitgangspunt is dat de huurder voor of op de eerste van de maand de huur of vergoeding betaalt. U hoeft de huurder niet vooraf te informeren over het feit dat u het geld gaat afschrijven. Het zou misschien wel kunnen werken als een prikkel om voldoende saldo op de rekening te hebben.

Op grond van artikel 6:83 sub a BW is de betalingstermijn een ‘fatale termijn’ en is de huurder direct in verzuim als hij niet op tijd betaalt. U hoeft geen ingebrekestelling (aanmaning) te sturen. In de praktijk wordt dat echter wel gedaan. U kunt de eerste aanmaning al direct op de tweede dag van de maand sturen als de huurder dan nog niet heeft betaald. Als u een aanmaning stuurt moet u aangeven dat de huurder te laat heeft betaald. U moet een termijn voor betaling stellen en de huurder aansprakelijk stellen voor vertragingsschade.

Als in de overeenkomst een contractuele boete en contractuele rente in het geval van te late betaling is opgenomen, kunt u daar direct aanspraak op maken. Dit kan ook in een later stadium. U kunt ook in de overeenkomst opnemen dat er administratiekosten verschuldigd zijn. Te hoge administratiekosten kunnen echter gematigd worden door een rechter (enkele euro’s is geen probleem).

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Is het toegestaan om zittende huurders automatische incasso opleggen?

Op basis van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) mag u zittende huurders opleggen dat er anders betaald dient te worden, bijvoorbeeld via incasso. Hiervoor hebt u een machtiging nodig. Als een huurder weigert is dat echter geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Moet je betalingsherinneringen per post sturen?

Nee, dit hoeft niet. U mag een betalingsherinnering ook per e-mail sturen. U moet de e-mail wel bewaren. Het is ook verstandig om een leesbevestiging te vragen. Dit voorkomt discussie over de vraag of de huurder het bericht ontvangen en gelezen heeft. Als het tot een procedure lijkt te komen, kunt u als verhuurder de laatste aanmaning het beste per post sturen. In deze brief verwijst u dan naar de aanmaningen per e-mail. De ingebrekestelling kan schriftelijk (brief, e-mail of fax) of per deurwaardersexploot. De wet kent de mogelijkheid van sms niet. Wanneer u gebruik maakt van sms of telefoon is het moeilijk te bewijzen dat u een bericht heeft gestuurd.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Moeten facturen van huur en servicekosten per post worden gestuurd?

Nee, dat hoeft niet. U kunt als verhuurder de facturen wel online beschikbaar stellen.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Mag je telefoongesprekken met de huurder opnemen in het kader van bewijslast bij betalingsachterstanden?

Ja, het is toegestaan om telefoongesprekken op te nemen waarin zakelijke conflicten worden besproken. Dit kan bijvoorbeeld bruikbaar zijn in een rechtszaak tegen de huurder wanneer de betalingsachterstand niet  opgelost worden. Er zijn wel enige voorwaarden die daarbij in acht genomen dienen te worden. Zo kunt u alleen gesprekken opnemen met de huurder die u zelf voert (of laat uitvoeren), met andere woorden u dient deel te nemen aan het gesprek. U hoeft daarbij geen melding te maken van het feit dat u het gesprek opneemt. In verband met privacy mag u het gesprek niet publiceren. In een rechtszaak echter maakt het niet uit op welke wijze het bewijs verkregen is, zolang het gesprek maar niet over de persoonlijke levenssfeer gaat. Klik hier voor een uitgebreide uitleg.

Laatst bewerkt op: 12/01/2016

Naheffing netbeheerder over periode dat de woning verhuurd was.

Er zijn situaties mogelijk dat een woningeigenaar wordt aangesproken door de netbeheerder voor een naheffing. Indien de naheffing ziet op een periode dat de woning verhuurd is of was, kan tegen die factuur bezwaar gemaakt worden. Het eenvoudigst is om een e-mail te sturen met als bijlage daarbij de getekende huurovereenkomst en/of het proces verbaal van oplevering.

Laatst bewerkt op: 06/02/2015

Hoe dien je de de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector uit te voeren?

Dat hangt er van af wat in het huurcontract is afgesproken. In veel gevallen, maar zeker niet altijd, is afgesproken dat het inflatiecijfer van het CBS hier leidend in is. Het CBS heeft in de zomer van 2017 een tool online gezet om in die gevallen te bepalen met hoeveel de huur omhoog kan;

https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisatie/2016/12/indexering-huren

Laatst bewerkt op: 02/01/2018

Technisch beheer

Voor welk onderhoud is de verhuurder verantwoordelijk?

U bent als verhuurder verantwoordelijk voor zaken waar de huurder (via huur of servicekosten) voor betaalt. Voor groot onderhoud bijvoorbeeld bent u als verhuurder verantwoordelijk, want u wordt hier via de huur voor betaald. Voor zaken waarvoor u geen kosten in rekening brengt, is de huurder verantwoordelijk. Klein en dagelijks onderhoud is dus de verantwoordelijkheid van de huurder.

De rijksoverheid geeft alsvolgt antwoord op deze vraag. Op hoofdlijnen zit het zo:

Onderhoud huurwoning

De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en de huurders zorgt voor het klein en dagelijks onderhoud van de gehuurde woonruimte.

Regels voor onderhoud

Over het algemeen geldt:

  • Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder, grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder.
  • Kleine reparaties moet de huurder gemakkelijk zelf kunnen uitvoeren. En ze mogen weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder.
  • Inbouwapparatuur van keukens wordt doorgaans aangemerkt als onroerende aanhorigheid van de woning. Die inbouwapparatuur wordt dan met de woning verhuurd door de verhuurder. Reparatie van een kapotte inbouwkoelkast is dan voor rekening van de verhuurder.
  • De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren.
  • Huurder zorgt voor reparaties van schade die hij zelf heeft veroorzaakt. Als de verhuurder ook de kleine en dagelijkse reparaties verricht, mag de verhuurder de kosten hiervan aan de huurder doorberekenen als servicekosten.

De overheid geeft verder volledig antwoord op deze vraag.

Laatst bewerkt op: 13/01/2016

Wat zijn de veel gestelde onderhoudsvragen van huurders?

De veel gestelde onderhoudsvragen van huurders hebben we apart uitgewerkt op http://www.wolfhuisvestingsgroep.nl/huurders/veelgestelde-vragen/

Laatst bewerkt op: 28/06/2013

Hoe ziet een meer jaren onderhoudsplan (MOP) eruit?

Dit is een voorbeeld van meer jaren onderhoudsplan (MOP) die wij door onze samenwerkingspartner laten maken.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Wat zijn de wettelijke verplichtingen ten aanzien van het EPC en energielabel?

De energieprestatie telt mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Sinds 1 januari 2015 is er een vernieuwd energielabel en bepaalt de Energie-Index de energieprestatie.

Energie-Index en energieprestatie

Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De Energie-Index wordt weergegeven in een getal. Een lagere Energie-Index levert meer huurpunten op. Deze huurpunten bepalen de maximale huurprijs van uw woning.

Een verhuurder moet nieuwe huurders informeren over de energieprestatie van de woning (voor bestaande huurders geldt die verplichting niet altijd).

Berekening huurpunten op basis van energieprestatie

Per 1 januari 2015 zijn er 3 manieren om de energiezuinigheid van een huurhuis te achterhalen.

  • op basis van de Energie-Index;
  • op basis van het energielabel;
  • op basis van het bouwjaar.

Huurpunten op basis van Energie-Index

Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index (EI) laten opstellen? Dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten.

Huurpunten op basis van energielabel

Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen Energie-Index, maar wel een geldig energielabel van vóór 1 januari 2015 en niet ouder dan 10 jaar? Dan bepaalt het soort energielabel (A++ t/m G) het aantal huurpunten dat de verhuurder mag doorrekenen in de maximale huur.

Huurpunten op basis van bouwjaar

Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en ook geen Energie-Index? Dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal huurpunten (zie onderstaande tabel).

Welke woningen moeten een energielabel hebben?

  • woningen en appartementen
  • woonwagens bedoeld voor permanent gebruik
  • recreatiewoningen
  • woongebouwen met niet-zelfstandige woonruimten

Waar zijn gecertificeerde adviseurs en installateurs te vinden?

Klimaatinstallaties, energielabel en duurzame energie: kwaliteitsregister van de bouw- en installatiesector Nederland QBISnl.

Wat zijn de gevolgen indien er geen Energielabel of Energie-Index bekend is van de woning

Indien u vanaf 1 juli 2015 geen energielabel kunt overleggen kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van € 405,= per woning of € 20.250,= voor een niet –woning.

Verhuurders met woningen onder de liberalisatiegrens (€ 710,=) dienen te beschikken over een Energie-Index (EI) van de woning én een label. De EI is van belang voor het vaststellen van de maximale huurprijs van de woning.

Meer weten, klik hier voor antwoorden van de Rijksoverheid.

Laatst bewerkt op: 21/12/2016

Wat zijn tips mbt ZAV, zelf aangebrachte voorzieningen?

Het is aan te raden om altijd tijdelijke toestemming te geven. Dan kan je aan het einde van het huurcontract kijken of de huurder de ZAV nog ongedaan moet maken, of dat je de nieuwe huurder een overname formulier laat tekenen.

Laatst bewerkt op: 27/06/2017

Moet een huurder een proces verbaal van oplevering ondertekenen?

Bij het verhuren van een (nieuwbouw) woning is het gebruikelijk de huurder een provesverbaal van oplevering (begin-opnamestaat) te overhandigen. De huurder heeft een meldplicht; indien er iets aan de hand is met de woning moet hij dit melden. Daarom is het niet verplicht hem het proces verbaal van oplevering te laten ontekenen. Als de huurder niets meldt, mag je er als verhuurder van uit gaan dat de woning in goede staat is opgeleverd. Het kan echter wel praktsich zijn.

Laatst bewerkt op: 29/06/2017

Sociaal beheer & participatie huurders

Mag een verhuurder het gehuurde betreden als de (zakelijke) huurder overlast veroorzaakt?

Met uitzondering van calamiteiten mag u het gehuurde niet betreden zonder toestemming van de huurder. Ook niet in het geval van bijvoorbeeld een huurachterstand. De politie heeft deze bevoegdheid wel.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Wat zijn de fiscale mogelijkheden om huurders in en voor de wijk wat vrijwilligerswerk te laten doen tegen bescheiden vergoedingen?

Tot op zekere hoogte is het mogelijk om vrijwilligersvergoedingen onbelast uit te betalen. Hoe dit precies zit, staat op de website van de Belastingdienst uitgewerkt.

Laatst bewerkt op: 26/01/2015

Wat zijn de mogelijkheden om huurders in en voor de wijk te laten werken (met andere woorden: wat kost het om huurders een deel van de huur te laten terug verdienen)?

Veel huurders willen zich graag inzetten, uit betrokkenheid met de wijk, om aan hun CV te werken of om wat te verdienen. Door dit werk aan huurders aan te bieden, wordt de (maximaal redelijke) huurprijs uiteraard beter betaalbaar voor de huurder.

Als wij de huurders op basis van een 0-uren contract inhuren om bijvoorbeeld sociaal of fysiek werk in de wijk te doen, laten we een uitzend arbeidsovereenkomst tot stand komen tussen de huurder en een payroll-bedrijf. De totale werkgeverskosten zijn +- 1,62 x het brutoloon. Als we bijvoorbeeld een huurder 5 uur per maand laten werken tegen €10.- bruto per uur, zijn de werkgeverskosten 5* €10.- * 1,62 (= € 81,-). Hier moet nog 21% BTW over betaald worden, zodat de totale kosten neerkomen op € 98,01. Dit bedrag zullen wij inhouden op de huurafdracht aan onze opdrachtgever.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Toezicht, order & netheid

Welke gegevens mogen gemeentes aan verhuurders verstrekken in verband met het proactief controleren op scheefwonen?

Zodra u als verhuurder een lijst aanlevert van de mensen die volgens de verhuurder ingeschreven zouden moeten staan, zullen gemeentes mee werken om aan te geven of er niet (illegaal) anderen staan ingeschreven.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Is het mogelijk om cameratoezicht te gebruiken in woningcomplexen?

Het is toegestaan om cameratoezicht te gebruiken ter bescherming of beveiliging van het woningcomplex en de bewoners. Redenen hiervoor kunnen zijn het voorkomen van vandalisme, het verhogen van het veiligheidsgevoel van de huurders en het kunnen aanspreken of aansprakelijk stellen van personen die schade veroorzaken.

Indien het cameratoezicht gebruikt wordt voor de bescherming van de veiligheid van natuurlijke personen, de beveiliging van de toegang tot gebouwen, de bewaking van zaken die zich in het gebouw bevinden en/of het vastleggen van incidenten, hoeft u het cameratoezicht niet te melden bij het College bescherming persoonsgegevens. Wel dient u door middel van een sticker of bord het cameratoezicht kenbaar te maken aan het publiek. U mag de gemaakte beelden niet langer dan 4 weken opgeslagen hebben. Indien u twijfelt of u onder de genoemde vrijstelling valt, kunt u de website van het Cbp raadplegen.

Laatst bewerkt op: 22/10/2014

Opzeggingen & Opleveringen

Mag het moment van opzeggen van een reguliere huurovereenkomst of een huurovereenkomst op basis van de leegstandswet samenvallen met het moment waarop de huurovereenkomst wordt aangegaan?

Nee, het moment van tekenen van de opzeggingsbrief mag niet samenvallen met het moment van tekenen van de huurovereenkomst. De huurder moet eerst het genot van de woning hebben. Pas daarna kan deze instemmen met een opzegging door de verhuurder of in overleg de afspraak maken dat de huur op een bepaalde datum eindigt.

Laatst bewerkt op: 08/05/2017

Bij welke huurachterstand kan ik de huurovereenkomst ontbinden met een (zakelijke) huurder?

Ontbinden van een huurcontract kan vanaf drie maanden: zowel bij particulieren als bij bedrijven in het geval van een betalingsachterstand.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Heeft iemand huurbescherming als hij zonder medeweten van de verhuurder onderhuurt?

Als iemand zonder medeweten van verhuurder onderhuurt in onzelfstandige woonruimte, heef de onderhuurder geen huurbescherming.

Als iemand zonder medeweten van verhuurder onderhuurt in zelfstandige woonruimte, heef de onderhuurder dezelfde huurbescherming die de oorspronkelijke huurder genoot.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Is het noodzakelijk om als verhuurder een schriftelijke handtekening van de huurder op de opzeggingsbrief te hebben?

Strikt genomen is dat niet noodzakelijk. De huurder hoeft de ontvangst van de opzeggingsbrief niet aan verhuurder te bevestigen. Bovendien geldt: als verhuurder heeft u een ontvangstbevestiging van de opzeggingsbrief als u deze aangetekend (of per deurwaardersexploot) aan de huurder te verstuurt. Daarnaast is ook mondelinge overeenstemming met de huurder over beëindiging rechtsgeldig. Een mondelinge overeenstemming is wel lastig aantoonbaar als op een later moment problemen met de huurder ontstaan. Een schriftelijke bevestiging heeft voor de verhuurder daarom de voorkeur boven een mondeling akkoord.

Art. 7:271 lid 4 BW, derde volzin bepaalt dat de huurder bij opzegging (in de opzeggingsbrief) gevraagd moet worden om binnen zes weken aan verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Mag ik opgenomen telefoongesprekken gebruiken in een ontbindingsprocedure?

Mocht u een ontbindingsprocedure voeren tegen de huurder, dan kunt u in die procedure gebruik maken van opgenomen telefoongesprekken als bewijs. Zie hiervoor ook de vraag “Mag ik telefoongesprekken met de huurder opnemen in het kader van bewijslast bij betalingsachterstanden?

Laatst bewerkt op: 23/10/2015

Moet de verhuurder de beëindiging een tijdelijk huurcontract per aangetekende post versturen?

Dit is niet altijd noodzakelijk. Waar het omgaat is dat je als verhuurder kunt aantonen dat de mededeling dat het tijdelijk huurcontract eindigt, de huurder heeft bereikt. Huurders kunnen ook per email bevestigen dat ze de mededeling hebben ontvangen. Een leesbevestiging meesturen is dan trouwens ook praktisch. Ouderwets aanbellen en de huurder laten tekenen voor ontvangst is ook een optie. Indien een huurder niet tijdig bevestigt, kan de verhuurder daarna altijd alsnog per aangetekende post de mededeling nogmaals doen. Uiteraard dienen de opzeggingstermijnen in acht te worden genomen.

Laatst bewerkt op: 18/04/2017

Managementrapportage en persoonlijk contact

Hoe ziet voor een opdrachtgever de interface (het dashboard en de inlogomgeving) eruit vanuit de database van Wolf Huisvestingsgroep?

In deze demonstratie van de interface staat aangegeven wat u als opdrachtgever van Wolf Huisvestingsgroep krijgt te zien van de database: alle relevante gegevens met betrekking tot de verhuur en het beheer.

Laatst bewerkt op: 05/01/2014

Fiscaal advies

Verhuurdersheffingen, inkomenstoets en DAEB

Wat betekent het wetsvoorstel ‘Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II’ (ingediend op 21-09-2016) voor de verhuurdersheffing?

Momenteel geldt in de verhuurderheffing een zogenaamde ‘heffingsvrije voet’ van tien woningen. De minister stelt voor om deze te verhogen tot vijfentwintig woningen. Concreet betekent dit dat het belastbare bedrag gelijk is aan de totale WOZ-waarde van alle huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, verminderd met vijfentwintig maal de gemiddelde WOZ-waarde van deze huurwoningen. Verhuurders met maximaal vijfentwintig huurwoningen zijn, indien de wetswijziging wordt aangenomen, niet langer belastingplichtig voor de verhuurderheffing.

Verhoging belastingtarief
Ter compensatie van de verhoging van de heffingsvrije voet en heffingsverminderingen wordt het tarief per 1 januari 2017 verhoogd met 0,007% tot 0,543%. Per 1 januari 2018 stijgt het tarief verder tot 0,569%. De verhoging van het tarief per 2018 is tijdelijk. Met ingang van 1 januari 2023 daalt het tarief weer tot het niveau per 1 januari 2017 (0,543%). Hierbij merken wij op dat de tariefsverhoging van 0,007% per 1 januari 2017 slechts doorgang vindt indien het wetsvoorstel per 1 januari 2017 in werking treedt. De voorgestelde tarieven voor de verhuurderheffing zijn als volgt:

Vrijstelling in krimpgebieden
In het wetsvoorstel wordt een vrijstelling geïntroduceerd voor aangekochte huurwoningen in krimpgebieden. Woningen die voldoen aan drie cumulatieve eisen zijn vrijgesteld van verhuurderheffing en behoren daarmee niet tot het belastbaar bedrag. Deze eisen zijn als volgt:

– De aankoop van de woning vindt plaats tussen 1 januari 2017 en 31 december 2019;
– De woning maakt deel uit van een (fysiek verbonden) complex waarin de verhuurder op 1 januari 2017 reeds woningen in bezit had;
– De woning is gelegen in een krimpgebied.

Om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling dient de verhuurder een verklaring van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aan te vragen. De vrijstelling geldt voor een periode van vijf jaar na verwerving van de huurwoning.

Heffingsvermindering voor goedkope nieuwbouw
In een brief van Minister Blok van 20 juni 2016 is een heffingsvermindering aangekondigd voor de bouw van goedkope huurwoningen in de periode 2017-2021. Goedkope huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens (in 2016 €586,68). Het wetsvoorstel geeft vorm aan deze toezegging. De hoogte van de heffingsvermindering is afhankelijk van het de locatie van de nieuwbouwwoning en bedraagt:

– €35.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde (gemeente Rotterdam);
– €20.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden (onder andere de provincie Utrecht, Oost-Brabant, Gelderland, de Betuwe, de Veluwe, een groot deel van Noord-Holland, Leiden en de Bollenstreek);
– €10.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in overige gebieden.

Evenals voor de bestaande heffingsverminderingen geldt dat de verhuurder een investeringsverklaring moet aanvragen bij RVO.

Verlenging heffingsverminderingen
Op dit moment kunnen verhuurders de voorgenomen investeringen tot 31 december 2017 aanmelden bij RVO. Vanaf dat moment dient de investering binnen drie of vijf jaar te zijn gerealiseerd. Om te voorkomen dat verhuurders de heffingsverminderingsmogelijkheid verliezen bij uitstel van investeringen, is in bepaalde gevallen een verlenging van de termijn voor aanmelding van voorgenomen investeringen (tot 31 december 2019 of 31 december 2021) voorgesteld. De heffingsverminderingen zijn (na het aannemen van het wetsvoorstel) als volgt:

Uitbreiding krimpgebieden
Een aantal heffingsverminderingen en de vrijstelling voor aankoop van huurwoningen is alleen van toepassing op krimpgebieden. De lijst met krimpgebieden bestaat op dit moment uit gemeenten in Zuid-Limburg en Noordoost-Groningen. Deze lijst is met dit wetsvoorstel aangevuld met gemeenten in de Achterhoek en de regio Noordoost-Fryslân.

Inwerkingtreding
Het doel van het kabinet is om het wetsvoorstel per 1 januari 2017 in werking te laten treden. Gezien het feit dat het parlement zich nog moet uitspreken over het voorstel is niet duidelijk of dit een haalbare kaart is. Indien blijkt dat dit niet mogelijk is zal de wet per 1 januari 2018 in werking treden. In dat geval treden de verhoging van de heffingsvrije voet en de tariefsverhoging dus pas in werking per 1 januari 2018. De heffingsvermindering voor goedkope nieuwbouw en de heffingsvermindering voor sloop en samenvoeging voor de (toegevoegde) krimpgebieden zijn in dat geval echter wel van toepassing op investeringen in 2017. U kunt de investeringsverklaring in dat geval echter pas per 1 januari 2018 bij RVO aanvragen.

Actie voor de praktijk
De oplopende belastingtarieven betekenen een verhoging van de kostenpost verhuurderheffing van circa 0.9 x maandhuur nu naar 1.5 x maandhuur. Dit zou gecompenseerd worden door de vrijstellingen en heffingsverminderingen. Dat moge landelijk en gemiddeld gezien zo zijn, een individuele verhuurportefeuille kan fors worden geraakt in haar rentabiliteit. In het wetsvoorstel is een aantal maatregelen opgenomen die aanzienlijke besparingen kunnen opleveren. Derhalve adviseren wij verhuurders van sociale huurwoningen te onderzoeken hoe ze optimaal gebruik kunnen maken van de geïntroduceerde vrijstelling en/of heffingsverminderingen.

Bron: https://vastgoedjournaal.nl/news/29383/blog-voorgestelde-wijzigingen-verhuurderheffing

Laatst bewerkt op: 17/11/2016

Moet de verhuurdersheffing ook betaald worden bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet, bij antikraak en bij onzelfstandige verhuur?

Indien een woning zelfstandig op basis van de Leegstandwet wordt verhuurd, zullen de normale criteria gelden ten aanzien van de heffing. Het zelfde geldt als een woning in bruikleen wordt gegeven (antikraak wordt bewoond). De Hoge Raad heeft zich hier op 17 augustus 2018 over uitgelaten. 

De verhuurdersheffing hoeft niet betaald te worden voor onzelfstandige woonruimte.  Het is daarom interessant om te weten dat een vergunning voor verhuur op basis van de Leegstandwet in principe ook geldt als een omzettingsvergunning om onzelfstandig te mogen verhuren.

 

 

Laatst bewerkt op: 21/08/2018

Zal de verhuurdersheffing ook betaald moeten worden bij huur naar zijn aard van korte duur?

Ja. Als de woning op basis van het aantal punten niet tot de vrije sector behoort. Indien het huur naar zijn aard van korte duur in recreatie woningen betreft, is de heffing niet van toepassing.

Laatst bewerkt op: 07/11/2014

Wat houdt de Regeling Vermindering Verhuurderheffing in?

Met de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) krijgen belastingplichtige verhuurders fiscale vermindering op de verhuurderheffing. Het gaat om verhuurders die investeren in huurwoningen waarvan de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens.

U kunt tot en met 2017 voor elke investering een aanvraag indienen om in aanmerking te komen voor fiscale vermindering. De hoogte van de vermindering hangt af van de investering en de locatie waar de huurwoning zich bevindt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stimuleert met deze regeling:

  • de bouw en verbouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid;
  • sloop en samenvoeging van woningen in zogenoemde krimpgebieden
  • en transformatie van vastgoed naar woonfunctie in heel Nederland.

Bron: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/regeling-vermindering-verhuurderheffing

Laatst bewerkt op: 10/06/2016

Kom je in aanmerking voor korting op de verhuurdersheffing door het transformeren van lege panden?

Ja. Hoe het precies zit, en hoe je de korting kan aanvragen staat uitgewerkt op http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/aanvraaginformatie-vermindering-verhuurderheffing

Wij raden het aan om al voor aanvang van de daadwerkelijke verbouwing de aanvraag al aan te melden. De verkleint de kans dat het subsidie potje op raakt.

Of deze regeling ook geldt voor het transformeren van panden met een woon&zorg functie, hangt af van de vraag of de voormalige bewoners zelf de huur betaalden of niet.

Hoe de regeling er vanaf 2018 uit ziet is nog niet met zekerheid te zeggen.

Laatst bewerkt op: 10/06/2016

Moeten woningcorporaties ook een inkomenstoets doen voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte?

Ja, ook bij onzelfstandige woningen moet de inkomenstoets worden uitgevoerd.

Laatst bewerkt op: 07/11/2014

Moet een corporatie de inkomenstoets ook doen bij verhuur op basis van de Leegstandwet en bij bruikleencontracten?

Bij verhuur op basis van de Leegstandwet wel, maar bij bruikleencontracten niet. Dit is terug te lezen in dit document van het ministerie, onderaan pagina 4 en bovenaan pagina 5.

Laatst bewerkt op: 08/12/2014

Indien er van een (oost Europese) arbeidsmigrant geen IB60 verklaring aanwezig is, kan er dan aan de hand van de salarisstrook voldoende gecontroleerd worden of een woningcorporatie aan deze persoon een woning mag verhuren (zonder de inkomenseis te overschrijden die vanuit de EU wordt opgelegd)?

Ja, dat kan.

Zie hiervoor de volgende vraag:

Is voor de toetsing van het huishoudinkomen een IB60-formulier of (voorlopige) aanslag IB verplicht?

Met de wijziging van de Tijdelijke regeling per 1 januari 2013 is het uitgangspunt dat woningzoekenden, de in de regeling genoemde groepen uitgezonderd, een definitieve aanslag IB of een IB60-formulier overleggen. Met de wijziging van de regeling van 14 mei 2013 (die op dit punt terugwerkt tot 1 januari 2013) is ook een voorlopige aanslag IB toegestaan. Alleen in de gevallen dat zij daarover (aantoonbaar met een brief van de Belastingdienst) niet kunnen beschikken, of bij een terugval in het actuele inkomen, kan toetsing plaatsvinden aan de hand van een inkomensverklaring van de woningzoekende, met betrouwbare inkomensspecificaties ter onderbouwing daarvan.

Laatst bewerkt op: 26/01/2015

Wat zijn de plannen omtrent de studiefinanciering (voor uitwonende studenten)?

Het kabinet wil de studiefinanciering een nieuwe vorm geven om meer geld in beter hoger onderwijs te kunnen investeren én het hoger onderwijs toegankelijk te houden. Het kabinet is van plan om de volgende zaken te veranderen op het gebied van studiefinanciering:

  • invoering van een sociaal leenstelsel voor studenten in de bachelor- en de masterfase met ingang van het studiejaar 2015-2016;
  • invoering van een alternatief vervoersarrangement in samenhang met de invoering van een sociaal leenstelsel in de bachelor- en de masterfase.

Het kabinet komt in de loop van 2014 met plannen hiervoor. Het eerdere wetsvoorstel om het sociaal leenstelsel gefaseerd in te voeren, eerst voor de masteropleidingen in 2014 en daarna voor de bachelor opleidingen in 2015 en om vereenvoudigingen in de studiefinanciering door te voeren, wordt daardoor aangehouden.

Bron: de overheid.

Laatst bewerkt op: 26/01/2015

Indien een woning meer dan 142 punten heeft, maar wordt verhuurd voor minder dan € 710,68 wordt er dan verhuurderheffing gerekend?

Het antwoord is ja.

Laatst bewerkt op: 26/01/2015

Wat is de hoogte van de verhuurdersheffing, vanaf 2017

Het tarief voor de verhuurdersheffing in 2017 wordt 0,536 procent van de woz-waarde van een woning in plaats van 0,543 procent. Het percentage zal in 2018 stijgen naar 0,591 procent van de woz-waarde.

Dat blijkt uit een bericht op de website van de Belastingdienst, schrijft corporatiekoepel Aedes. Het was de bedoeling dat het tarief van de heffing in 2017 zou worden verhoogd naar 0,543 procent. Dat was bepaald in de Wijzigingswet die de Tweede Kamer in december 2016 aannam. De Eerste Kamer stemde echter pas eind januari in met de wet. Het tarief wordt echter niet met terugwerkende kracht verhoogd, zoals is vastgelegd in het besluit tot inwerkingtreding. Zodoende hanteert de Belastingdienst het eerder vastgesteld percentage van 0,536.

In en na 2018 stijgt het percentage wel verder, waarna het in 2023 weer daalt tot 0,567 procent, mits het nieuwe kabinet de verhuurdersheffing in stand houdt. Ondanks de lagere heffing neemt het bedrag dat woningcorporaties en beleggers met meer dan vijftig sociale huurwoningen aan verhuurdersheffing betalen naar alle waarschijnlijkheid toe. Reden daarvan is dat de woz-waarden sneller stijgen dan geraamd. Hierdoor zal de opbrengst voor de overheid naar verwachting ook hoger zijn dan eerder geraamd. Aedes – sowieso tegen de heffing – vindt de verdere verhoging dan ook onterecht.

Bron; vastgoedmarkt

Laatst bewerkt op: 08/05/2017

Bij welke vormen van tijdelijke verhuur geldt de verhuurdersheffing?

Het is nog onbekend hoe de verhuurdersheffing er exact uit komt te zien, hoogstwaarschijnlijk wordt onderstaande lijn straks gevolgd:

  • De verhuurdersheffing is van toepassing op normale verhuursituaties van zelfstandige woonruimte. Huur op basis van de Leegstandwet wordt aangemerkt als normale verhuur. Daarom is betaling van de verhuurdersheffing verplicht;
  • Indien niet zelfstandig, maar onzelfstandig wordt verhuurd op basis van de Leegstandwet, is betaling van de verhuurdersheffing niet verplicht. Meestal houdt een vergunning om vanwege sloop of renovatie op basis van de Leegstandwet te verhuren in dat de woningen worden ‘onttrokken’. In dat geval mag u dan ook onzelfstandig verhuren;
  • Huur ‘naar zijn aard van korte duur’ wordt niet gezien als normale verhuur.  In deze gevallen hoeft daarom in principe geen verhuurdersheffing te worden betaald;
  • In bruikleengeving op basis van bruikleenovereenkomsten wordt niet gezien als normale verhuur. Daarom hoeft in deze gevallen evenmin verhuurdersheffing betaald te worden voor de woningen die op basis van een dergelijk contract worden bewoond;
  • Als geen verhuurdersheffing betaald hoeft te worden, komt de huurder aan de andere kant ook niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Laatst bewerkt op: 07/11/2014

Indien een woningcorporatie een leeg pand (waarvan de normale exploitatie niet daeb zou zijn, zoals een schoolgebouw of een kantoorpand) tijdelijk laat bewonen op basis van de leegstandswet, en de huur niet geliberaliseerd is: valt dat dan aan te merken als een daeb activiteit?

Het antwoord van het ministerie op 9 maart 2015 op deze vraagt luidt als volgt:

Tijdelijke verhuringen voor te slopen woningen op basis van de Leegstandswet tellen mee  voor de 90% norm en dus te beschouwen als DAEB-activiteit. Alle verhuringen met een huurcontract op basis van het Burgerlijk Wetboek tellen mee voor de 90% norm. Indien te slopen woningen tijdelijk worden verhuurd is de basis een dergelijk huurcontract.

Bij antikraak wordt een bruikleencontract gebruikt. Dit is geen huurcontract in de zin van het BW. Dit soort toewijzingen blijven dus buiten de bepaling van de 90% norm en zijn niet aan te merken als DAEB-activiteit.

Laatst bewerkt op: 09/12/2015

Hoe ziet de verhuurdersheffing en mogelijke vrijstellingen er uit vanaf 2018

Per 1 januari 2018 verandert het volgende:

  • De heffingsvermindering voor transformatie van niet voor woning bestemde ruimten naar huurwoningen geldt voortaan alleen voor huurwoningen met een huur onder de 1e aftoppingsgrens ((per 1-1-2017 € 592,55).
  • De heffingsvrije voet wordt verhoogd van 10 naar 50 woningen.
  • Per 1 januari 2018 worden rijksmonumenten vrijgesteld van de verhuurderheffing
  • De verhuurderheffing wordt vanaf 1 januari 2018 berekend over een WOZ-waarde per object van maximaal €250.000,-. Na 2018 wordt deze grens jaarlijks geïndexeerd.

 

Het volledig beleid is te lezen op; https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing

Laatst bewerkt op: 08/12/2017

Overig

Hoe voorkomt u dat u BTW moet betalen als u verhuur diensten uitbesteedt?

Indien de property manager als verhuurder op het huurcontract staat vermeld, hoeft u in veel gevallen geen BTW te betalen over de diensten die u heeft uitbesteed op het gebied van verhuur en beheer. Wij kunnen in ieder geval onze diensten aanbieden zonder u als eigenaar/ opdrachtgever BTW in rekening te brengen.

Laatst bewerkt op: 28/09/2015

In welke situaties kom je in aanmerking voor een korting op de verhuurdersheffing?

Afhankelijk van de locatie van de huurwoningen krijgt een belastingplichtige verhuurder vermindering voor een of meerdere investeringen.

Investering per gebied Rotterdam Zuid * Krimpgebieden ** Schaarstegebieden*** Nederland
1.Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen Ja Ja Ja Ja
2.Sloop van huurwoningen Ja Ja Nee Nee
3.Samenvoeging van huurwoningen Ja Ja Nee Nee
4.Nieuwbouw huurwoningen hoger/gelijk 1eaftoppingsgrens Ja Nee Nee Nee
5.Nieuwbouw huurwoningen lager dan 1aftoppingsgrens Ja Ja Ja Ja
6.Kleinschalige verbouw van huurwoningen Ja Nee Nee Nee
7.Grootschalige verbouw van huurwoningen Ja Nee Nee Nee

 

Meer informatie staat op https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/voorwaarden-vermindering-verhuurderheffing

Laatst bewerkt op: 09/11/2017

Hoe voorkom je dat je BTW betaalt over de verbouwingskosten bij transformaties naar huurwoningen?

Als je een pand transformeert naar huurwoningen, en de woningen zijn gemeubileerd en gestoffeerd, en de huurders wonen er maximaal een jaar en zijn voor een groot deel expats, dan hoef je geen btw over de verbouwingskosten te betalen. Waar het om gaat is dat deze vorm van verhuur lijkt op een hotelovernachting. Er zit echter wel een wetswijziging aan te komen, dus het zou kunnen dat dit voordeel vanaf +- 2020 of 2021 niet meer op gaat.

Laatst bewerkt op: 11/03/2020

Huur boven de liberalisatiegrens en toch DAEB?

Uit de Novelle bij de herziene Woningwet die op 11 december 2014 werd aangenomen blijkt dat er een wijziging in de classificatie van DAEB woningen wordt ingevoerd. Onder de huidige regelgeving geldt dat woningen met een huur boven de liberalisatiegrens automatisch niet-DAEB zijn. Met de wijziging wordt ingevoerd dat woningen die een aanvangshuur hadden onder de liberalisatiegrens maar door inkomensafhankelijke huurverhoging of door reguliere huurverhoging deze grens hebben overstegen DAEB blijven. Het fiscale voordeel is dat voor deze woningen geen verhuurderverheffing afgedragen hoeft te worden, nu de huurprijs boven de grens van €699 ligt.

Laatst bewerkt op: 17/12/2014

Hoe voorkom ik dat er OZB-gebruikerskosten ontstaan bij antikraakbewoning van een kantoorpand?

Door de uitspraak van de Hoge Raad op 25-11-2011 dreigen er OZB-gebruikerskosten opgelegd te worden over het deel van een pand waarvan juist geen gebruik wordt gemaakt. In de praktijk is dit te vertalen naar een pleidooi om alleen zelfstandige delen antikraak in gebruik te geven of om het hele gebouw te gebruiken voor oppasdiensten. Het is ook een optie om ongebruikte delen van het pand voldoende af te sluiten, zodat deze een zelfstandig WOZ-object zouden kunnen vormen.

De Hoge Raad laat zich in dit arrest uit over de uitspraak van Hof Arnhem van 10-11-2010. De Hoge Raad bevestigt de woondelen(vrijstelling) binnen kantoren met anti-kraak. De les die de Hoge Raad echter geeft ligt echter in de objectafbakeningsregels van de Wet WOZ.

Op 30 september 2014 heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden de eerdergenoemde uitspraak bevestigd. Hierbij heeft het Hof wel nadrukkelijk gekeken naar de objectafbakening. Gekeken wordt naar of de ongebruikte delen redelijk afsluitbaar zijn en gescheiden kunnen worden van het gebruikte deel van het pand, waarbij de feitelijke situatie doorslaggevend is.

De OZB-gebruikerskosten kunnen doorberekend worden aan de bruikleners. Door middel van het opnemen van deze gebruikskosten in de bruikleenovereenkomst maakt u het mogelijk dat u deze kosten kan doorbelasten aan de bruikleners.

Laatst bewerkt op: 20/10/2014

Hoe zit het met overdrachtsbelasting als koper oudbouw sloopt en grond bewerkt voorafgaand aan juridische levering?

De Hoge Raad heeft op 16-6-2016 de volgende uitspraak gedaan https://www.recht.nl/rechtspraak/?ecli=ECLI:NL:HR:2016:1202

Deze uitspraakt biedt meer mogelijkheden voor projectontwikkelaars voor een gunstig fiscaal regime bij de aankoop van te slopen gebouwen. Een koper mag voorafgaand aan de verwerving van een bouwterrein de daarop aanwezige opstallen slopen en de grond bewerken, zonder dat overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Dit volgt uit een recent arrest van de Hoge Raad. Anders dan de Belastingdienst, oordeelt de Hoge Raad dat sec door de sloop en grondbewerking nog geen economische eigendomsverkrijging plaatsvindt en daarmee ook geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. De verkoper moet dan wel een opdracht tot sloop en bouwrijp maken aan de koper hebben verleend.

 

Laatst bewerkt op: 28/06/2016

Mag je als zzp’er huurkosten van je woning aftrekken van je winst?

Een bijzondere uitspraak van de Hoge Raad  kan ertoe leiden dat ZZP’ers de huurkosten van hun werkruimte in hun huurhuis met terugwerkende kracht fiscaal mogen aftrekken van hun winst.

Het ging bij de uitspraak van de Hoge Raad om een bouwondernemer die de (huur)kosten in zijn corporatiewoning als aftrekpost (minus de bijtelling) voor het jaar 2010 wilde opvoeren. De Hoge Raad staat dit toe.

Laatst bewerkt op: 02/09/2016

Is het mogelijk om bij transformatieprojecten in aanmerking te komen voor het lage overdrachtstarief?

In prinicpe niet, maar in specifieke situaties is dat wel mogelijk. Indien bijvoorbeeld een kantoor of school getransformeerd wordt naar woningen sta je wat dit betreft 1-0 achter. Echter, indien het pand bouwkundig al flinke aanpassingen heeft ondergaan, en de overdracht vindt dan plaats, dan geldt mogelijk toch het lage overdrachtsbelastingtarief. Om dit te bepalen is het toetsingskader van de Hoge Raad uit 2017 het vertrekpunt. Het is van belang dat de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ is afgegeven op het moment van overdracht.

Bron; de heer Rozendal, FBN juristen, Boat house tax.

https://vastgoedjournaal.nl/news/34406/pand-kopen-voor-transformatie-naar-woningen-soms-toch-laag-overdrachtsbelastingtarief

Laatst bewerkt op: 12/01/2018

Hoe zit het met de teruggaafregeling mbt energiebelasting?

U kunt teruggaaf van energiebelasting aanvragen als achter 1 aansluiting voor elektriciteit meer dan 1 onroerende zaak is aangesloten. Meer informatie hierover is te vinden op;

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/overige_belastingen/belastingen_op_milieugrondslag/teruggaafregelingen/teruggaafregeling_energiebelasting_meer_dan_een_onroerende_zaak

 

Laatst bewerkt op: 20/01/2018

Kan het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting ook worden toegepast bij een verkrijging van een pand dat nog getransformeerd moet worden naar woningen?

Volgens de Hoge Raad is dat in bepaalde gevallen inderdaad mogelijk, zo blijkt uit een arrest. Meer informatie hierover is te vinden op https://www.fiscaalconsult.nl/529/hoge-raad-2-overdrachtsbelasting-bij.htm

Ook CMS houdt zich bezig met dit thema: https://cms.law/nl/nld/publication/jaaroverzicht-btw-en-overdrachtsbelasting-2019

Laatst bewerkt op: 13/03/2020

Overstapservice

Moet een huurder schriftelijk akkoord gaan met het feit dat de huur van een andere bankrekening wordt afgeschreven, bijvoorbeeld indien u de verhuur en beheer administratie bij een andere partij neerlegt?

Dit hangt van de formulering van de reeds getekende machtiging af. Vaak is het niet nodig dat een huurder hiervoor een aparte handtekening zet. Wel is het dan raadzaam om een brief te zenden aan de zittende huurders, om een Melding Onterechte Incasso te voorkomen. In die brief zal je als verhuurder aankondigen dat je het incasseren van de huur aan een ander bedrijf uitbesteedt, en dien je de huurders een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 weken) te geven om daartegen bezwaar te maken. Zonder reactie wordt de huurder geacht in te stemmen met de uitbesteding.

Laatst bewerkt op: 28/12/2015

Overige vragen

Veel gestelde vragen (aspirant) huurders

Wat zijn de veelgestelde vragen van huurders?

Ook (aspirant-)huurders hebben veel vragen. Wij gaan uitgebreid in op al deze vragen en verwijzen u voor meer informatie naar deze link: http://www.wolfhuisvestingsgroep.nl/huurders/veelgestelde-vragen/

Laatst bewerkt op: 15/10/2014