Woningportefeuilles kunnen sterk van elkaar verschillen. Ze kunnen bestemd zijn voor een diverse groep huurders zoals jongeren, studenten, senioren, gezinnen, expats en statushouders. Het gaat om zelfstandige of onzelfstandige woningen, die verhuurd worden op basis van reguliere of tijdelijke huurcontracten. Sommige woningen staan in krimpregio’s en andere in steden met lange wachtlijsten. Voorts is er onderscheid te maken tussen sociale (DAEB) huur en de vrije sector, evenals tussen nieuw- en oudbouw. Wat uw situatie ook is, wij adviseren u over de meest passende oplossing en voeren die vervolgens voor u uit. In ons advies houden wij onder meer rekening met het volgende;
Sinds 1 oktober 2016 is het Woningwaarderingstelsel verder aangepast. Steeds meer woningen zijn te verhuren in de vrije sector;
Sinds 01-07-2016 zijn de mogelijkheden of flexibel te verhuren verruimd door de Wet Doorstroming Huurmarkt;
Er zijn steeds meer fiscale voordelen rondom verhuur en beheer. Houd rekening met deze gunstige mogelijkheden:
U krijgt niet te maken met BTW over onze diensten als wij voor u de verhuur en het beheer verzorgen;
U betaalt geen BTW over de verbouwingskosten van een te transformeren pand;
U hoeft geen verhuurdersheffing te betalen.
Verhuur en beheer wordt ook vaak Property Management genoemd. De disciplines die hierin van oudsher in terugkomen zijn commercieel, technisch, financieel, administratief en facilitair beheer. Wij vinden (online) marketing ook een logisch onderdeel van het geheel.
Wolf Huisvestingsgroep heeft als ervaringsdeskundige specifieke fiscale kennis in huis om u te ondersteunen op belastingtechnisch gebied. Zo leggen we u graag uit hoe:
u niet te maken krijgt met BTW over onze diensten als wij voor u de verhuur en het beheer doen;
u minder overdrachtsbelasting betaalt bij een te transformeren pand;
u geen BTW betaalt over de verbouwingskosten van een te transformeren pand;
niemand het OZB-gebruikersdeel hoeft te betalen bij bewoning van kantoren en scholen;
u niet te maken krijgt met de integratieheffing bij (tijdelijke) herbestemming en transformatie;
u voorkomt de verhuurdersheffing te moeten betalen.
Als de samenwerking aanvangt op een moment dat de woningen al verhuurd zijn, helpen we u uiteraard graag bij het overstappen naar onze dienstverlening. Hiervoor verzorgen we de communicatie- en informatievoorziening naar de huidige huurders; per brief en email zullen wij hun op de hoogte brengen van het feit dat wij hun aanspreekpunt zullen zijn. Ook zullen we hiervoor een informatieavond organiseren zodat de huurders al hun mogelijke vragen direct aan ons kunnen stellen. Ook zorgen we ervoor dat alle verhuur- en beheerdata in onze database komen.
Rekenmodel en advies
Berekening huurprijs, -toeslagen en servicekosten
De huurprijs van woonruimte is in Nederland aan regels gebonden. Het zogenaamde ‘woningwaarderingsstelsel’ (WWS) bepaalt wat de maximale huurprijs van woonruimte mag zijn. Ook bepaalt dit stelsel of een woning tot de ‘vrije sector’ behoort, waar verhuurder en huurder onderling mogen bepalen wat de huurprijs is.
Wolf Huisvestingsgroep heeft een model ontwikkeld waarmee deze huurprijs snel en slim wordt berekend. Hiermee bieden we een oplossing voor onduidelijkheden die de Huurcommissie en de Belastingdienst hierover laten ontstaan. Naast de juiste huurprijs berekent ons model ook de hoogte van de huurtoeslag. En het houdt daarbij rekening met alle soorten huurders die de Belastingdienst onderscheidt zoals jongeren en studenten. Zo zien we in één oogopslag de netto woonlasten per woning. Zowel voor de eigenaar als voor de huurder is dit relevante financiële informatie.
Voor woningen in de vrije sector en in krimpgebieden is naast het WWS, de vraag naar een woning bepalend voor de huurprijs. Op basis van onderzoek en onze marktkennis geven wij adviezen over de optimale huurprijs.
In sommige gevallen, kunnen er zogenaamde ‘huur naar zijn aard van korte duur/short stay’ huurcontracten worden gehanteerd. Dan is de maximale huurprijs niet onderhevig aan het WWS. Wanneer deze contracten gebruikt kunnen hebben we uitgewerkt onder het kopje Juridisch advies.
Kortom: de te vragen huurprijs is van vele factoren afhankelijk. Wij helpen met het bepalen van de optimale huurprijs.
Deze dienst bieden we meestal aan als onderdeel van een totaalpakket. Als losse activiteit brengen we ons uurtarief van €150,- in rekening. Zie ook Onze algemene voorwaarden
Marketing & marktonderzoek
Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van marketing de volgende diensten:
Foto’s, plattegronden en 3D-visualisaties maken. Zo kunnen we woningen al verhuren voordat ze daadwerkelijk opgeleverd zijn. Dit is trouwens ook mogelijk met behulp van fysieke modelwoningen;
Het ontwerpen en implementeren van een internetsite specifiek voor een portefeuille;
Het uitdragen van een merknaam en logo voor een specifieke portefeuille;
Posters ontwerpen en ophangen; op de ramen van het pand en op plaatsen waar veel aspirant huurders komen;
Contracten in het Engels vertalen als er sprake is van buitenlandse huurders;
Mogelijk maken dat woningzoekenden (op basis van vriendschap of gelijke interesses en hobby’s) bij elkaar in de buurt kunnen wonen;
Wolf Huisvestingsgroep stelt de huurcontracten op, en houdt daarbij rekening met:
Advies over soorten huurovereenkomsten: BW 230a, naar zijn aard van korte duur, op basis van de leegstandswet, wet doorstroming huurmarkt, medehuurderschap, campus clausule, of bruikleen. We houden hierbij rekening met recente jurisprudentie van de Hoge Raad en verschillende rechtbanken;
Voorkomen dat door onze dienstverlening sprake zou zijn van het dienen van twee heren (7:264 BW en 7:417 BW). Ook in de vrije sector mag je als verhuurder en beheerder bij de huurder namelijk geen contract- of verhuurkosten in rekening brengen. Wél mag je bijvoorbeeld de eerste drie maanden een hogere huur vragen (zolang je onder de maximale grens van het puntenstelsel blijft) en daarna een huurverlaging doorvoeren. Op deze manier kunnen we voorkomen dat we bij u als opdrachtgever geld in rekening brengen op het moment dat er een huurovereenkomst tot stand komt en zijn uw inkomsten niet afhankelijk van de mutatiegraad.
Om te bepalen hoe en in hoeverre een pand (tijdelijk) bewoond kan worden, inventariseren wij onder meer de volgende zaken:
Brandveiligheid en vergunningen
Energieverbruik
Sleutelplan en plattegrond
Voorzieningen zoals douches en liften
Ventilatie
In sommige gevallen hebben onze opdrachtgevers de benodigde kennis in huis of hebben ze samenwerkingspartners die de bovenstaande punten in kaart kunnen brengen. Als dit niet het geval is, werken wij samen met hiervoor erkende bedrijven.
Wolf Huisvestingsgroep kan de volgende documenten (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft:
Deze dienst bieden we meestal aan als onderdeel van een totaalpakket. Als losse activiteit belasten we de kosten van derden door: Afhankelijk van de eventueel aangeleverde technische tekeningen, het metrage van het pand en de vraag of we zowel met onzelfstandige als met zelfstandige woonruimtes rekening moeten houden, kost een brandveiligheidsrapport en een brandveiligheidstekening samen tussen de €500,- en €1100,- Het opstellen van een lijst met te nemen maatregelen mede op basis van een inspectie van het pand kost tussen de €300,- en €600
De huurovereenkomst en het proces verbaal van oplevering tekenen we in principe op een touchscreen computer in de woning zelf. Dit doen we vaak met iemand die een vergelijkbare of dezelfde woning eerder heeft gezien. Op deze manier werken we steeds efficiënt met een shortlist van geïnteresseerden.
Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor de bezichtigingen en het tekenen van de contracten de volgende diensten:
Bezichtigingen organiseren (ook in het weekend en buiten kantoortijden);
Huurovereenkomsten opstellen en ondertekenen;
Het proces-verbaal van oplevering verzorgen, inclusief opname van de meterstanden.
Uitgangspunt van onze dienstverlening is het belang van de vastgoedeigenaar en het belang van de huurders te dienen. We bouwen zowel een zakelijke als een persoonlijke band op met onze huurders. Onze regiomanagers besteden dus ook veel aandacht aan 'hun' huurders: we willen dat ze het naar hun zin hebben in hun nieuwe woning. Daarnaast nemen we regelmatig bewoners bij ons parttime in dienst voor werk op het gebied van sociaal beheer om de betrokkenheid en interactie in de door ons beheerde wijken en complexen te bevorderen.
Op het gebied van sociaal beheer en participatie verzorgt Wolf Huisvestingsgroep de volgende diensten:
Zoveel mogelijk samenwerken met huurders om bij te dragen aan een goede onderlinge band met omwonenden, de band met de omgeving en de leefbaarheid positief te beïnvloeden. Bijvoorbeeld door:
Sociale, sportieve, culturele of studie gerelateerde evenementen ondersteunen. Hierbij maken we eventueel gebruik van vrijwilligers of nul-urencontracten;
(Online) sociale netwerken opbouwen en evenementen organiseren op cultureel, sociaal, sportief, educatief en zakelijk gebied.
Bewoners de mogelijkheid geven om zelf nieuwe huurders voor te dragen (coöptatie);
Bewonerswensen inventariseren en voor zover mogelijk doorvoeren;
Aanspreekpunt zijn voor alle potentiele betrokken instanties en (rechts)personen.
We willen graag dat al onze huurders het zo goed mogelijk naar hun zin hebben. Daarom houdt Wolf Huisvestingsgroep efficiënt toezicht en treden we doortastend op bij overlast en klachten. Als dat nodig is nemen we zelfs gerechtelijke stappen.
Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van toezicht, orde en netheid de volgende diensten:
Toezien op orde, netheid, veiligheid en verantwoord energiegebruik in het pand;
Toezien op orde, netheid en veiligheid rond de woningen in de buurt;
Binnen- en buitenkant van het pand laten reinigen en overig facilitair beheer;
Groenonderhoud;
Afval (wekelijks) laten ophalen als de gemeente dit niet verzorgt;
Adviseren over en eventueel onderhalen met leveranciers voor internet, was- en droog faciliteiten en toegangssystemen zoals (gecertificeerde sleutels en pasjes);
Controle op scheefwonen en inschrijvingen van bewoners bij de gemeente faciliteren;
Eventuele bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst bewaken en nakomen;
In uitzonderlijke gevallen het voeren van procedures bij de huurcommissie en gerechtelijke procedures uitvoeren tegen een huurder.
Wij doen onze huurders meerdere voorstellen voor een opleveringsafspraak. Dit is ook mogelijk buiten kantooruren. Bovendien komen we huurders financieel tegemoet als ze zelf voortijdig hun contract willen beëindigen en als kandidaten direct de woning willen huren. Zo zijn we in staat een bezettingsgraad van boven de 100% te realiseren en zorgen we voor zowel de huurder als voor de eigenaar voor de beste oplossing.
Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het administratief en contractbeheer de volgende diensten:
Afspraken voor de oplevering organiseren (ook in het weekend en buiten kantoortijden);
Het proces-verbaal van oplevering verzorgen, inclusief de opname van de meterstanden;
Zorgen voor een nette, lege en correcte oplevering.
Voor het verhuren en beheren maken wij gebruik van het door ons zelf ontwikkelde Wolf Property Management Platform (Wolf PMP). Dit innovatief en gebruiksvriendelijk platform maakt het mogelijk de juiste informatie rondom de (ver)huur en het beheer van woningen te delen en te beheren. Zo krijgt iedereen die betrokken is bij deze processen het actuele en volledige inzicht.
Hogere huurderstevredenheid
Huurders kunnen al hun zaken snel en eenvoudig regelen met Wolf PMP. Zaken als betalingen doen, meldingen doorgeven of een verzoek neerleggen gebeurt online met een druk op de knop, via computer of smartphone.
Hogere bezettingsgraad
Huuropzeggingen zijn dankzij het transparante platform heel eenvoudig te verwerken. Bovendien geeft Wolf PMP direct inzicht in het aantal (gescreende) woningzoekenden dat (online of bij een bezichtiging) heeft aangegeven interesse te hebben in het type woning dat vrijkomt. Zo realiseren wij de optimale bezettingsgraad.
Real time rapportages en persoonlijk contact
Met het Wolf PMP heeft u continu toegang tot real time rapportages, managementinformatie, KPI’s & zelf in te richten dashboards. Dat neemt uiteraard niet weg dat we ook regelmatig persoonlijk contact met u onderhouden.
