Waarom het afschaffen van de huurtoeslag een zege is

Waarom het afschaffen van de huurtoeslag een zege is

De huurtoeslag gaat op termijn verdwijnen. Ondanks dat dit huurders en verhuurders pijn zal doen als ze niet voorbereid zijn, zal het een positieve gamechanger zijn waar heel Nederland veel baat bij zal hebben, schrijft Frank van Min.

Op 21 januari kondigde premier Mark Rutte (VVD) aan dat hij het toeslagensysteem wil afschaffen. Dat zou ook betekenen dat de huurtoeslag komt te vervallen. De afbouw zal zeker zo’n vijf tot tien jaar duren, maar zeker is al dat de impact op de vastgoedsector groot zal zijn.

Tegenover het wegvallen van de toeslagen staat een verlaging van de inkomstenbelasting, een verhoging van de bijstandsuitkering en het minimumloon. Per saldo gaat het besteedbaar inkomen van veel Nederlanders omhoog. Dat geldt zowel voor huurders als voor eigenaren van koopwoningen. De woonlasten (huur minus huurtoeslag) van huurders daarentegen gaan ook omhoog door afschaffing van de huurtoeslag. Dit geldt alleen voor mensen die minder dan € 737,14 ‘rekenhuur’ betalen voor een zelfstandige woning (met een eigen douche, wc en keuken), omdat nu alleen huurders van dergelijke woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Minder oververhitting, minder krimp

Sommige zittende huurders zullen naar goedkopere woningen of woongebieden verhuizen. Dit heeft meerdere positieve gevolgen. Aan de ene kant wordt de druk op de oververhitte gebieden met veel schaarste enigszins verlicht, aan de andere kant krijgen de minder populaire gebieden waar verloedering is door krimp een positieve impuls.

Gewenste mix

Daarnaast zullen huurders in toenemende mate hun huurhuis willen kopen omdat huren duurder wordt maar kopen niet. Verhuurders zullen zich dus moeten voorbereiden op een ‘uitpond-strategie’. Dit zal het beheer van complexen uitdagender maken omdat je met meerdere eigenaren te maken krijgt. Het zal echter met name bijdragen aan de gewenste diversiteit in wijken; huurders en kopers bij elkaar. 

Doelgroep Woningcorporaties

Omdat juist veel huurders van corporaties aanspraak maken op huurtoeslag, zullen juist corporaties geraakt worden door het afschaffen van de huurtoeslag. Enkele vragen die de overheid en de corporaties zichzelf moeten stellen zijn de volgende: Behoren de huurders die de hogere woonlasten kunnen dragen tot de doelgroep van de corporaties? In hoeverre zullen corporaties korting op de huur mogen en willen geven? Is de woning zonder huurtoeslag wel aantrekkelijk genoeg ten opzichte van een ‘middensegmentwoning’ van een pensioenfonds?

Studentenmarkt

Meer studenten zullen langer bij hun ouders blijven wonen omdat dat relatief nog goedkoper zal zijn. Toch verwacht ik dat dit effect niet enorm zal zijn. Ten eerste wil een bepaald deel van de studenten het ouderlijk huis uit, ongeacht de huurtoeslag. Ten tweede zal de huur van studenten in toenemende mate door ouders worden betaald. Dat is mogelijk, want ook deze ouders profiteren van een hoger inkomen. Ten derde komen studenten in toenemende mate uit het buitenland; een populatie die zich minder bewust is van huurtoeslag. Ten vierde wordt slechts een deel van de studentenwoningmarkt beïnvloed:  Huurders tot 23 jaar die een zelfstandige woning boven € 432,51 huren, komen namelijk nu al niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Studentenkamers (onzelfstandige woningen) zullen relatief populair worden, omdat voor dergelijke woningen nu al geen huurtoeslag wordt gegeven. Maar zolang het ‘Woningwaarderingsstelsel’ blijft bestaan (dat onder meer inhoudt dat de huur/m2 van kleine zelfstandige woningen ongeveer twee keer zo hoog mag zijn als die van een onzelfstandige woning), zal het nieuwe aanbod van studentenwoningen met name uit zelfstandige woningen blijven bestaan.

Samenvattend

De afschaffing van huurtoeslag zal zeker pijn kunnen gaan doen bij huurders én verhuurders. Maar in mijn eigen ogen zal het op termijn voor iedereen veel beter zijn. Vraag en aanbod zal beter op elkaar aansluiten en misschien wel het belangrijkste: er komt een einde aan een complexe, administratieve rompslomp bij de overheid.

Frank van Min,

Wolf Huisvestingsgroep