Kennisbank

Klik op de onderstaande onderwerpen om alle vragen te bekijken.

  • Rekenmodel & Huurprijzen
    • Huurprijs, grens en toeslag
      Hoe is het woningwaarderingstelsel per 1 oktober 2016 aangepast?

      Per 1 oktober is het Woningwaarderingstelsel aangepast zodat nieuwbouw- en getransformeerde woningen in de coropregio's Utrecht en Amsterdam vaker in de vrijesector verhuurd kunnen worden. Woningen die gerenoveerd worden zullen in alle regio's sneller in de vrije sector komen.

      Het volgende is naar voren gekomen:   

      • Voor nieuwbouw- en getransformeerde woningen tot 40 m2 in de regio's Amsterdam en Utrecht die voldoen aan de energieprestatie van een nieuwbouwwoning volgens het bouwbesluit van 2012 geldt een andere puntenbepaling waardoor de maximaal redelijke huurprijs boven de sociale huur-grens uit kan komen. Dit heeft tot gevolg dat woningen vanaf ongeveer 32 m2, afhankelijk van een aantal factoren zoals de WOZ waarde en de energieprestatie, in de vrije sector zullen komen;
      • Aan nieuwbouw- en getransformeerde woningen die niet voldoen aan de energieprestatie van een nieuwbouwwoning volgens het bouwbesluit van 2012, kunnen transformatie punten worden toegekend indien de minimale investering per woning € 10.000 is. Per investering van € 1.000 wordt er 0,2 punt toegekend. Deze punten kunnen worden doorberekend vanaf het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de 5 daarop volgende kalenderjaren;
      • Voor de gemeenten is overigens een belangrijke wens dat de huur in dit segment dicht boven de liberalisatiegrens ligt, en in ieder geval wordt gemaximeerd op een bedrag in de orde van grootte van 850 tot 950 euro per maand.

      Download circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel kleine woningen en renovaties

      Voorbeeldberekening:

      Laatst bewerkt op: 28/11/2016


      De huursombenadering; het nieuwe instrument voor de maximale jaarlijkse huurverhoging.

      Het kabinet heeft in het Woonakkoord aangekondigd het systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen te vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursombenadering. Deze huursombenadering voor corporaties zal naast de reguliere huurverhoging ook de huurharmonisatie omvatten. Aldus kan er meer op prijs/kwaliteit van de woning gelet worden en het mogelijke gat tussen relatief goedkopere woningen en de duurdere woningen van hetzelfde type eenvoudiger gedicht worden. De huursombenadering maximeert daarmee het totaal aan huurverhogingen in enig jaar bij een corporatie. Er zal een maximum gegeven worden aan de verhoging van van de huurinkomsten bij een woningcorporatie. Het is vervolgens aan de corporatie zelf om invulling te geven aan de jaarlijkse huurverhoging van specifieke woningen.   

      Door de huurharmonisatie onderdeel te laten zijn van de maximale huursom worden te grote huursprongen voorkomen, aldus het kabinet.

      Op 31-3-2016 heeft het Ministerie aangegeven dat de invoering waarschijnlijk vanaf 1-1-2017 zal gaan plaatsvinden. 

      Laatst bewerkt op: 01/04/2016


      Wat is de maximale jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woonruimte?

      De huur van uw huis mag maximaal 2,8% tot 4,3% omhoog vanaf 1 januari 2017, maar de meeste verhuurders stellen de huurverhoging per 1 juli 2017 voor. De stijging hangt af van uw inkomen in 2015 en geldt alleen voor sociale-huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging.

      Inkomen tot € 40.349: 2,8%

      Was uw huishoudinkomen € 40.349 of minder in 2015? Dan mag de huur van uw huis vanaf 1 januari 2017 hooguit 2,8% omhoog. Dat geldt dus voor de huurverhoging per 1 juli 2017. Maar ook voor eventuele “inhaalhuurverhogingen” in het eerste half jaar van 2017. 

      Wijziging in hogere huurverhoging voor hogere inkomens

      Vanaf 1 januari 2017 geldt nog maar 1 inkomensgrens waarboven verhuurders een hogere huurverhoging mogen voorstellen. Maar die hogere huurverhoging geldt vanaf 2017 niet meer voor:

      • huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
      • huishoudens van 4 of meer personen.

      Inkomen boven € 40.349: 4,3%

      Was uw huishoudinkomen € 40.349 of meer in 2015? En heeft geen van de bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt en bestaat uw huishouden uit maximaal 3 personen? Dan mag de huur hooguit 4,3% omhoog. Gaat uw  huur met meer dan 2,8% (maar maximaal 4,3%) omhoog? Dan moet uw verhuurder een huishoudverklaring van de Belastingdienst bij zijn huurverhogingsvoorstel voegen. Uit die verklaring moet blijken dat uw huishoudinkomen 2015 hoger was dan € 40.349.

      Alle percentages en normbedragen staan in de circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 

      Laatst bewerkt op: 28/02/2017


      Wat is de maximale jaarlijkse huurverhoging voor onzelfstandige woonruimtes?

      Voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging niet. Daarom is de maximaal toegestane huurverhoging voor deze woonruimten niet per 1 januari 2017 veranderd.

      Huurt u een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats? Dan mag de huur tot 1 juli 2017 hooguit 2,1% omhoog. Vanaf 1 juli 2017 mag de huur dan hooguit 1,8% omhoog. Hoeveel het inkomen van uw huishouden was, doet er dan niet toe. De verhuurder mag ook geen informatie over uw inkomen opvragen bij de Belastingdienst.

      Laatst bewerkt op: 28/02/2017


      Wanneer wordt de jaarlijkse toegestane huurverhoging bekend gemaakt, en per wanneer kan die worden doorgevoerd?

      De toegestane huurverhoging op basis van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt door VROM ieder jaar in maart bekend gemaakt. De verhoging gaat dan in per 1 juli.

      Deze MG-circulaire betreft het huurprijsbeleid per 1 juli 2015, inclusief de hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229, de huurprijsnorm (maximale huursomstijging) voor woningcorporaties en de huurprijsliberalisatie. Tevens is opgenomen een samenvattend overzicht van de huurparameters. In de bijlagen zijn de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 en de tabellen met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2015 opgenomen.

      Inkomensafhankelijke huurverhoging in 2017

      In 2017 verandert de inkomensafhankelijke huurverhoging:

      • 1 inkomensgrens: tot een huishoudinkomen van ongeveer € 39.000 betaalt u geen extra huurverhoging alleen de dan geldende maximale gewone huurverhoging (inflatie+2,5%);
      • geen extra huurverhoging voor gepensioneerden en huishoudens van 4 of meer personen, ook al ligt uw huishoudinkomen boven de € 39.000.

      De veranderingen staan in de wet Doorstroming huurmarkt 2015. De Eerste Kamer moet de wet nog aannemen. De behandeling van de wet is gepland op 12 april 2016.

      Laatst bewerkt op: 15/04/2016


      Hoe vaak mag je de huur verhogen?

      Een verhuurder mag de huur maar 1 keer per 12 maanden verhogen. Bij gereguleerde huurcontracten (sociale huur) mag de verhuurder in 3 gevallen van deze regel afwijken. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector) gelden iets andere regels.

      Hoofdregel huurverhoging: 1 keer per 12 maanden

      De hoofdregel is dat de verhuurder de huur 1 keer per 12 maanden mag verhogen. De meeste verhuurders verhogen de huur ieder jaar per 1 juli. De verhuurder moet de huurder minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk laten weten dat de huur omhoog gaat.

      In 3 situaties mag de verhuurder afwijken van de hoofdregel. 

      Uitzondering 1: huurverhoging in 1e jaar huurcontract 

      In het 1e jaar van het huurcontract mag een verhuurder binnen 12 maanden een huurverhoging voorstellen. Daarna moet er 12 maanden tussen zitten tot de volgende huurverhoging. 

      Voorbeeld: het huurcontract is ingegaan op 1 december. Dan mag de verhuurder een huurverhoging voorstellen per 1 juli en het jaar erop weer per 1 juli.

      Uitzondering 2: vorige huurverhoging meer dan 12 maanden geleden

      Is de periode tussen 2 huurverhogingen een keer meer dan 12 maanden geweest? Dan mag de verhuurder de volgende huurverhoging weer voorstellen met de gebruikelijke ingangsdatum. Er is dan sprake van 2 huurverhogingen in 24 maanden. 

      Een verhuurder mag dus een vertraging in de huurverhoging het jaar erop corrigeren. Doet hij dat niet, dan zit hij voortaan vast aan die vertraagde huurverhogingsdatum.

      Voorbeeld: de verhuurder heeft een keer de huurverhoging van 1 juli te laat voorgesteld. De huurverhoging verschuift daardoor naar 1 september. De huurverhoging daarvóór was wel per 1 juli. Dan mag de volgende huurverhoging na die van 1 september weer per 1 juli zijn. De jaren daarop is de huurverhoging dan ook weer per 1 juli.

      Gaat de verhuurder niet terug naar 1 juli en stelt hij de eerstvolgende huurverhoging weer voor per 1 september? Dan mag de verhuurder de jaren daarop de huur per 1 september verhogen.

      Uitzondering 3: huurverhoging bij woningverbetering (renovatie)

      Heeft de verhuurder verbeteringen of nieuwe voorzieningen aan de woning aangebracht waardoor het wooncomfort is gestegen? Dan kan de verhuurder voor die verbetering van de woning (renovatie) een extra huurverhoging vragen. Dat staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Die huurverhoging gaat dan in nadat de woningverbetering klaar is. Dat kan dus op een andere datum zijn dan de jaarlijkse huurverhoging.

      Voorbeeld: de jaarlijkse huurverhoging is per 1 juli. De verhuurder brengt woningverbeteringen aan en die zijn klaar op 10 januari. Dan mag de verhuurder de huur per 1 februari verhogen wegens die woningverbetering. En dan weer per 1 juli zijn jaarlijkse huurverhoging voorstellen.

      Onderhoud is geen renovatie maar het verhelpen van onderhoudsgebreken. Voor onderhoud mag de verhuurder geen huurverhoging vragen.

      Huurverhoging bij geliberaliseerde huurovereenkomsten

      Ook bij geliberaliseerde huurovereenkomsten mag de huur niet vaker dan 1 keer per 12 maanden verhoogd worden. Op deze hoofdregel geldt bij geliberaliseerde huurovereenkomsten maar 1 uitzondering: de huur mag tussendoor extra verhoogd worden als de verhuurder verbeteringen of nieuwe voorzieningen aan de woning heeft aangebracht.

      Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/hoe-vaak-huurverhoging

      Laatst bewerkt op: 15/04/2016


      Welke regels gelden indien de jaarlijkse huurverhoging leidt tot overschrijding van de maximale huurprijsgrens?

      Waar de huurverhoging ertoe leidt dat de te betalen huurprijs de maximale huurprijsgrens overschrijdt, dient die huurverhoging te worden afgetopt tot het bedrag van die huurprijsgrens. Periodieke huuraanpassing van een niet-geliberaliseerde huur (dus een huur met een huurprijs die bij aanvang van de huur minder bedroeg dan de toen geldende liberalisatiegrens) mag niet leiden tot een huurprijs die boven de maximale huurprijsgrens stijgt. Dat geldt ook wanneer zo’n huurprijs boven de € 710,68 zou stijgen. 

      Laatst bewerkt op: 17/05/2016


      Wanneer worden jaarlijks de liberalisatiegrens en de maximale huurprijzen bepaald?

      De liberalisatiegrens wordt jaarlijks aangepast per 1 januari op basis van de inflatie. De maximale huurprijzen daarentegen worden jaarlijks per 1 juli aangepast. Hierdoor kan in de loop van het jaar een ander puntenaantal bepalend zijn voor de mogelijkheid een woning te liberaliseren. Dit is afhankelijk van de inflatie (zodat op voorhand niet kan worden aangegeven in hoeverre verschillen optreden).

      Vanaf 2016 wordt de liberalisatiegrens bevroren. Per 1 januari 2016 zal de liberalisatiegrens van €710,68 voor drie jaar bevroren zijn. 

      Hieronder staat het overzicht van de liberalisatiegrens tot en met eind 2015:

      Van1-1-2013 tot en met 30-6-2013: 142 punten;

      Van 1-7-2013 tot en met 31-12-2013:  139 punten;

      Van1-1-2014 tot en met 30-6-2014: 142 punten;

      Van 1-7-2014 tot en met 31-12-2014:  139 punten;

      Van 01-01-2015 tot en met 30-06-2015: 142 punten;

      Van 01-07-2015 tot en met 30-09-2015: 141 punten;

      Van 01-10-2015 tot en met 01-01-2016: 146 punten.

      p.s: Er zijn geen beleidsvoornemens aangekondigd die leiden tot wijziging van deze inconsistentie. 

      Laatst bewerkt op: 27/07/2015


      Indien een woning op basis van het oude woningwaarderingsstelsel is verhuurd, en op basis van het huidige stelsel meer punten oplevert, mag je dan de inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren waarbij de maximale huurprijs is gebaseerd op het huidig puntenaantal en niet op basis van het oude puntenstelsel?

      Het antwoord is ja; er mag een huurverhoging worden doorgevoerd waarbij de maximale huurprijs is gebaseerd op het huidige puntenstelsel. 

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Hoe moet de WOZ waarde worden bepaald bij transformatie van (bijvoorbeeld) een kantoorpand naar zelfstandige woningen of bij nieuwbouw?

      Van te voren is de definitieve WOZ waarde niet te bepalen. Wij adviseren om van te voren contact op te nemen met de gemeente om hier overleg over te hebben. 

      Op het moment dat de woningen klaar zijn, zijn het aparte WOZ-objecten geworden met ieder een eigen WOZ-waarde. De waardering vindt dan plaats door middel van modelmatige vergelijking met vergelijkbare verkochte woningen. Net als bij andere woningen, ontvangt de eigenaar een gemeentelijk taxatieverslag met daarop drie voorbeelden van vergelijkingspanden die de waarde onderbouwen. Het opmaken van een taxatierapport door een taxateur is dan niet meer nodig. Als er echter aanleiding bestaat voor een inpandige opname, dan kan deze natuurlijk wel plaatsvinden. Let wel: voor de WOZ-waardering gaat men uit van de fictie dat de woningen niet verhuurd zijn.

      De oppervlakte van de verdieping speelt bij de modelmatige waardebepaling van de woningen geen rol meer. Net zoals bij andere appartementencomplexen worden de gang, trappenhuis en lift niet meer afzonderlijk gewaardeerd, nu men ervan uitgaat dat deze in de waarde van de afzonderlijke woningen zitten inbegrepen.

      Update 4 mei 2015:

      Minister Blok heeft een voorstel naar de tweede kamer gestuurd om bij transformatie van kantoorpand naar zelfstandige woonruimte het puntenstelsel af te schaffen voor de eerste dertig jaar.

      Het gaat om transformatie projecten die de komende vijf jaar gerealiseerd worden.

      Bron: Lees hier de brief van Minister Blok gericht aan de Tweede Kamer

      Laatst bewerkt op: 01/10/2015


      Mag je tot dat een huurder 23 jaar wordt huurkorting geven opdat hij tot die leeftijd in aanmerking komt voor huurtoeslag?

      Waarschijnlijk mag dit. Wij gaan ervan uit dat de Belastingdienst de gekorte huur ziet als ‘de verschuldigde’ huurprijs, nu de Belastingdienst blijkens haar website uitgaat van de kale huurprijs die de huurder ‘betaalt’ voor de woning en dat is de gekorte huurprijs (of, in het geval van onderhoudsgebreken, de tijdelijk verlaagde huurprijs). De contracthuur verminderd met de korting – de netto huurprijs – is dan de prijs die de huurder is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woning, en dat is bepalend voor de huurtoeslag. Mocht de korting op een gegeven moment vervallen, dan wordt de verschuldigde huur weer gelijk aan de overeengekomen huur (de contracthuur). Wel is van belang dat de formulering van de contractuele huurprijs en de betalingsverplichting in de huurovereenkomst goed worden gedefinieerd. Wij hebben echter geen concrete wet- of regelgeving of jurisprudentie gevonden waarmee dit kan worden onderbouwd. Er kan dan ook geen (juridische) zekerheid worden gegeven dat de Belastingdienst voor het bepalen van de huurtoeslag uit zal gaan van de huurprijs voor de huurder (de gekorte huur) in plaats van de huurprijs voor de woning (de contractuele huur). De bedoeling van de Wet op de huurtoeslag is echter het bijdragen in de huurkosten van de huurder. Mede in het kader hiervan lijkt het logisch dat de Belastingdienst de toeslag berekent over de reële huurkosten voor de huurder en dat is de gekorte huurprijs.

      Zie ook art. 1 onder e Wet op de huurtoeslag, art. 17 lid 1 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen en art. 5 lid 3 onder a Uitvoeringsregeling algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.

      Laatst bewerkt op: 05/10/2015


      Hoe kan de huurprijs in de vrije sector worden verhoogd?

      In de vrije sector zijn er geen regels m.b.t. maximale huurprijsverhogingen. Zie hiervoor: 

      https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/vrije-sector-huurwoning

      Dit houdt in dat je bijvoorbeeld in principe ook een paar jaar geen verhoging kan doorvoeren, en daarna een verhoging doorvoert met een heel hoog percentage. 

      Laatst bewerkt op: 17/12/2015


      Heeft een huurder een termijn waarbinnen hij bezwaar moet maken tegen de huurprijs?

      Het ministerie van binnenlandsezaken geeft hierop (ook naar aanleiding van het 'Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt' op 11-1-2016) het volgende aan:

      De termijn voor een huurder om de aanvangshuurprijs te toetsen is normaal gesproken 6 maanden. Voor de nieuwe huurcontracten van 1 jaar (zelfstandige woonruimte) en van 5 jaar (onzelfstandige woonruimte) die vermoedelijk vanaf 2017 gehanteerd kunnen gaan worden, is deze termijn 18 maanden. Binnen deze termijnen kan de huurder dus met terugwerkende kracht om een huurverlaging vragen. Indien deze termijnen zijn vertstreken kan de huurder nog wel om een huurverlaging vragen vanaf het moment dat hij de huurpijs alsnog laat toetsen, mits het een gereguleerd huurcontract betreft.  

      Laatst bewerkt op: 26/01/2016


      Geniet een huurder huurbescherming indien de eigenaar de woning moet slopen?

      In principe is dit niet het geval, in verband met 'dwingend eigen gebruik'. Wel moet de verhuurder dan een passende verhuis vergoeding betalen. 

      Laatst bewerkt op: 17/12/2015


      Hoe zorg je er voor dat een nieuwbouw woning gegarandeerd in de vrije sector verhuurd mag worden?

      Van een nieuwbouw woning is op voorhand niet te zeggen wat de definitieve WOZ waarde wordt. Daarom is op voorhand ook niet te zeggen wat het puntenaantal zal zijn. De liberalisatiegrens ligt in 2016 op 146 punten. Om zekerheid te verkrijgen, geeft het ministerie het volgende aan:

      Indien een woning exclusief de punten voor de WOZ waarde minimaal 110 punten heeft, krijgt de woning gegarandeerd 40 punten voor de WOZ waarde. Daarmee kan de woning de vrije sector worden verhuurd. Ook als de WOZ waarde achteraf lager uitvalt. 

      Laatst bewerkt op: 19/02/2016


      Komt een expat in aanmerking voor huurtoeslag?

      Een expat kan in aanmerking komen voor huurtoeslag indien de expat de Nederlandse nationaliteit heeft of een geldige verblijfsvergunning. De expat kan ook huurtoeslag krijgen als de expat de nationaliteit heeft van een EU-land, Liechtenstein, Noorwegen, IJsland of Zwitserland. Voor de toeslagpartner en medebewoners geldt dit ook.

      Het recht op huurtoeslag is geldig zolang deze verblijfsvergunning geldig is.

      Bron: belastingdienst 

      Laatst bewerkt op: 25/08/2016


      Is de huurtoeslag toekomstbestendig?

      Op 30 mei 2016 heeft Minister Blok in de Telegraaf aangegeven te willen bezuinigen op de huurtoeslag. In een reactie stellen coalitiepartijen VVD en PvdA echter deze kabinetsperiode niet aan de huurtoeslag te morrelen. De PvdA wil dat ook niet in een eventueel volgend kabinet. Blok wil het overlaten aan het in 2017 aan te treden nieuwe kabinet. 

      Dat de minister wil bezuinigen op de huurtoeslag is verder geen nieuws. Want op woensdag 30 maart 2016 sprak de commissie voor Wonen en Rijksdienst met minister Blok over het huurbeleid. 

      Tijdens de bespreking kwam naar voren dat de huurtoeslag steeds zwaarder drukt op de rijksbegroting. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de huurstijgingen. Minister Blok heeft het vermoeden dat dit ook wordt veroorzaakt door het toegenomen aanbod van nieuwbouw/ transformatie woningen voor studenten en jongeren die zó zijn ontwikkeld dat de huurders maximaal in aanmerking komen voor huurtoeslag. De minister gaf daarnaast aan de huurtoeslaguitgaven boven het geprognotiseerd niveau liggen.

      Het Tweede Kamer lid Roland van Vliet, voormalig voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties, wees op een ander probleem rondom de huurtoeslag: ‘Pas 60% van de toeslagen over 2014 zijn definitief toegekend’.

      Dat de huurtoeslag onder druk staat blijkt verder uit de volgende uitspraken die Minister Blok tijdens de bespreking deed:

      • “Ik twijfel of de vormgeving van de huidige huurtoeslag toekomstbestendig is”
      • “Wellicht moet ik gaan korten op huurtoeslag”
      • “De verhuurdersheffing verhogen om hogere kosten van huurtoeslag op te vangen zal niet onze eerste keus zijn”
      • “Hogere kosten van de huurtoeslag koppelen aan (meevallers m.b.t.) hypotheekrente aftrek in strijd met begrotingsafspraken”

      Laatst bewerkt op: 01/06/2016


    • Servicekosten
      Wat mag ik aan de huurder vragen voor gebruik van de geiser, gaskachel, boiler of cv?
      • Met roerende zaken als de geiser of kachel wordt in het Woningwaarderingsstelsel geen rekening gehouden. Deze kosten kunt u niet in de huurprijs meenemen, maar vallen onder de servicekosten. Ze horen namelijk bij door de verhuurder te leveren zaken en diensten. Met een privé-ketel, hr-ketel of cv-combinatie wordt bij de puntentelling wel rekening gehouden. In dat geval kunt u de kosten ook in de huurprijs meenemen;
      • De huurcommissie ziet (wand)boilers, geisers of gevelkachels als roerende zaken. Als ze eigendom zijn van de verhuurder kan hij daarvoor een vergoeding vragen via de servicekosten;
      • Kosten die u maakt voor kleine reparaties kunt u bij de huurder in rekening brengen. Het totaalbedrag van de verbruiksvergoeding en de kleine reparaties mag niet hoger zijn dan het huurbedrag dat normaal gesproken wordt gerekend door een nutsbedrijf;
      • Huurt u de roerende zaken zelf van een nutsbedrijf of een derde? Dan kunt u het huurbedrag (inclusief de eventuele kosten voor onderhoud en keuring) volledig bij de huurder in rekening brengen;
      • Kachels, boilers, geisers en kooktoestellen worden tot de meer duurzame zaken gerekend. Voor dergelijke zaken mag u per jaar 10% van de aankoopwaarde in rekening brengen via de servicekosten.

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


      Hoeveel mag ik in rekening brengen voor meubilair?
      • Voor roerende zaken die niet ouder zijn dan vijf jaar mag u de huurder via de servicekosten jaarlijks in rekening brengen: een gebruiksvergoeding die 20% van de aankoopwaarde bedraagt;
      • Voor roerende zaken die ouder dan vijf jaar zijn mag u de huurder jaarlijks een vergoeding van 20% van de tweedehandse verkoopwaarde rekenen (te bepalen na ‘ommekomst’ van die vijf jaar aan de huurder). De huurcommissie kan afhankelijk van de omstandigheden per geval tot een ander bedrag komen.

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


      Welke (service)kosten moet ik specificeren?

      Kosten die u jaarlijks moet specificeren zijn kosten voor:

      • gas, water en elektriciteit (als deze voorzieningen niet direct door nutsbedrijven bij de huurder in rekening worden gebracht);
      • huismeester;
      • schoonmaak- en groenonderhoud

      Kosten die u niet jaarlijks hoeft te specificeren zijn:

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


      Hoeveel administratiekosten mag ik in rekening brengen?

      U mag 5% administratiekosten in rekening brengen over de servicekosten.

      Laatst bewerkt op: 29/06/2013


      Mag ik de kosten van cameratoezicht opnemen in de servicekosten?

      Ja, dat is toegestaan. Indien u cameratoezicht wilt gebruiken ter beveiliging van uw woningcomplex of ter bescherming van uw huurders, is het mogelijk om cameratoezicht in te stellen. Zie hiervoor ook de vraag in Toezicht, orde & netheid

      De kosten, zoals de aanschaf, het installeren en het gebruik van de camera's, kunt u doorberekenen aan de huurders in de servicekosten. Voor bestaande huurcontracten kunt u de servicekosten wijzigen indien 70% van de huurders daarmee instemt. In nieuwe huurcontracten kunt u de post als onderdeel van de servicekosten opnemen. Klik hier om te lezen hoe u de kosten voor elektronische apparatuur in rekening kunt brengen.

      Laatst bewerkt op: 22/10/2014


      Wie is verantwoordelijk voor de onbetaalde servicekosten van het nutsbedrijf?

      Stel dat de vorige huurder uit de woning is vertrokken zonder zijn rekeningen van het nutsbedrijf te betalen. Het nutsbedrijf heeft de woning afgesloten van gas en elektriciteit of water. Bij nieuwe bewoning kan de nieuwe huurder gewoon opnieuw aansluiting verzoeken bij het nutsbedrijf. De vertrokken huurder blijft verantwoordelijk voor zijn eigen betalingsachterstand en de afsluitkosten, en deze posten zullen dus niet op de verhuurder of de nieuwe huurder worden verhaald. Wel zal het nutsbedrijf de (her)aansluitkosten in rekening brengen bij de nieuwe contractspartij, veelal de nieuwe huurder. Wij adviseren die (her)aansluitkosten namens de nieuwe huurder te betalen en vervolgens die kosten op de oude huurder te verhalen.

      Laatst bewerkt op: 22/10/2014


      Kan ik de kosten voor elektronische apparatuur in rekening brengen bij de huurder?

      Voor elektronische apparatuur, zoals camera's, wasmachines, collectieve alarmsystemen of telefoonsystemen, kunt u via de servicekosten een gebruiksvergoeding aan de huurder(s) vragen. In verband met de snelle ontwikkeling op technologisch gebied is de levensduur van dergelijke apparaten gesteld op 5 jaar. Dit betekent dat voor elektronische apparatuur niet ouder dan vijf jaar een gebruiksvergoeding van 20% van de aankoopwaarde aan huurders in rekenin gebracht kan worden via de servicekosten. Indien de elektronische apparatuur ouder is dan 5 jaar, mag jaarlijk een gebruiksvergoeding van 20% van de tweedehands verkoopwaarde worden doorberekend, waarvan die waarde wordt vastgesteld op het moment dat de apparatuur 5 jaar oud is.

      Laatst bewerkt op: 29/06/2015


      Hoe moet je servicekosten afrekenen in de vrije sector?

      Als je, zoals gebruikelijk, geen all-in prijs vraagt, moet je in de vrije sector de servicekosten net zo afrekenen als in de sociale sector. 

      Artikel 7:258 BW op grond waarvan een huurder bij een all-in prijs splitsing kan vorderen, is niet van toepassing op een geliberaliseerde huurwoning. Dus je kan in de vrije sector zonder risico een all-in huur vragen. De vraag is of dat wenselijk is. 

      Laatst bewerkt op: 27/06/2017


    • Borg
      Hoeveel borg mag ik aan een huurder vragen?

      U mag één tot drie maanden huur als borg vragen (afhankelijk van de hoogte van de huur).

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


  • Marketing en marktonderzoek
    • Hoe ontwikkelt de huurprijs van vrijesectorwoningen?

      Vrijesector-huurwoningen hebben ondanks de toegenomen vraag en het onder druk staan van de gereguleerde sector de afgelopen jaren huurprijsstijgingen gekend die rondom de inflatie lagen.

      De huurprijs per vierkante meter bedroeg in 2008 ongeveer 7,70 euro per maand en is toegenomen tot 8,70 euro in de eerste helft van 2015. De prijsstijging bedroeg over deze periode ongeveer 13 procent. Daarmee is de toename sinds 2008 nagenoeg gelijk aan de inflatie (ook 13 procent). De gemiddelde huurprijs per maand is op dit moment ongeveer 940 euro.

      Dit blijkt uit de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen waarin de verhuurtransacties opgenomen zijn van de negen grootste woningbeleggers van Nederland. Met de cijfers uit de transactiemonitor wordt voor het eerst goed inzicht geboden in de gangbare huurprijsniveaus van niet-gemeubileerde en niet-gestoffeerde vrijesector-huurwoningen.

      Regionaal gezien zijn er grote verschillen. Van de vier grote steden zijn in Utrecht en Amsterdam de huurprijzen het hardst gestegen - sinds 2008 met ongeveer 20 procent, ofwel gemiddeld 2,9 procent per jaar. De huurontwikkeling in Rotterdam bleef aanvankelijk achter bij de andere grote steden en het gemiddelde in de rest van Nederland. Deze trend heeft zich omgedraaid in 2014. Vanaf dat moment trekt de huurprijs aan in Rotterdam. Den Haag laat een achterblijvende huurontwikkeling zien ten opzichte van de overige grote steden en het totaal van Nederland. Het gemiddelde huurprijsniveau in Den Haag behoort echter wel tot de hoogste van Nederland.

      De vierkantemeterprijzen zijn in Amsterdam (9,27 euro per vierkante meter) en Amstelveen (8,94 euro per vierkante meter) het hoogst. Opvallend is het prijsniveau in Eindhoven, waarmee deze gemeente zich tussen de 4 grote steden van Nederland nestelt.

      Bron: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/11/11/prijsontwikkeling-vrije-sector-huurwoningen-volgt-inflatie 

      Laatst bewerkt op: 12/11/2015


      Is nieuwbouw van goedkope huurwoningen de oplossing voor aanpak scheef wonen?

      Om de scheefheid op de sociale huurmarkt te verkleinen, adviseert ABF Research woningcorporaties een deel van hun te liberaliseren bezit te verkopen. Er moeten snel goedkope huurwoningen gebouwd worden.

      Dat blijkt uit het rapport over scheefwonen dat ABF in opdracht van Aedes en Woonbond schreef. Nu verhuren corporaties slechts 3,9 procent van hun woningbezit boven de liberalisatiegrens van 710 euro per maand. Maar ruim 40 procent van het totale corporatiebezit van 2,3 miljoen woningen heeft een zodanige kwaliteit dat deze woningen gezien het aantal WWS-punten geliberaliseerd zouden kunnen worden.

      ‘Daarbij is er de keus om de woningen door te schuiven naar een niet-Daeb dochter of vennootschap dan wel te verkopen. In beide gevallen levert dat de corporatie investeringsmiddelen op die gericht ingezet zouden kunnen worden voor een bouwimpuls in het bereikbare huursegment’, aldus ABF.

      Op de korte termijn raadt ABF corporaties en beleggers aan goedkope, sobere huurwoningen te bouwen, eventueel met tijdelijke contracten. Afbouw van de huurtoeslag verdient ook bestudering, meent ABF. Erkenning van de regionale woningmarktverschillen en differentiatie van de liberalisatiegrens zou goedkope scheefheid tegengaan. ABF stelt voor in regio’s met een lage WOZ-waarde de liberalisatiegrens te verlagen. Werken aan een gelijker speelveld voor de gereguleerde huursector, geliberaliseerde huursector en de overgesubsidieerde koopsector verdient ook aanbeveling.

      De ‘goedkope scheefheid’ op de huurmarkt is overigens wel teruggebracht. In 2009 waren nog 654.000 huishoudens ‘goedkope’ scheefwoners tegen 418.000 nu. Het aantal dure scheefwoners is sinds 2009 verdrievoudigd van 101.000 naar 332.000. Ook op de koopmarkt is niet alles in goede verhouding. Van de 3,812 miljoen huishoudens in een koopwoning is de betaalbaarheid voor 424.000 huishoudens in meer of mindere mate een probleem.

      De Woonbond en Aedes beraden zich nog op een reactie. ‘Het onderwerp blijkt complexer dan op het eerste oog leek en de populatie scheefwoners is dynamisch, zodat wellicht vervolgonderzoek op basis van recentere cijfers nodig is. Woonbond en Aedes sturen volgende week minister Blok een brief over de problematiek’, aldus de twee in een gezamenlijke reactie. De Woonbond zal verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers nooit accepteren. De huurdersvereniging pleit juist voor de bouw van 100.000 nieuwe sociale huurwoningen. Binnen Aedes lopen de belangen van corporaties ook uiteen.

      Bron: http://idp.bimmedia.nl/idp/Curtains/vgm/login.jsp?providerid=dmFzdGdvZWRtYXJrdA%3D%3D&logonstate=540747389 

      Laatst bewerkt op: 12/11/2015


      Hoeveel komt scheefwonen voor bij corporatiewoningen in Nederland?

      Bijna 27 procent van de huishoudens in een corporatiewoning is scheefhuurder. Ongeveer 15 procent verdient teveel voor een sociale woning, terwijl 12 procent in een te dure woning zit.

      Dat blijkt uit onderzoek van ABF Research in opdracht van corporatiekoepel Aedes en huurdersvereniging Woonbond. In het onderzoek heeft ABF rekening gehouden met de dit jaar verhoogde inkomensgrens die een huishouden recht geeft op een sociale huurwoning. Minister Stef Blok heeft die grens tijdelijk (tot 2020) opgetrokken van een totaal bruto-inkomen van 34.911 euro (door Europese Commissie gestelde grens) naar 38.000 euro.

      Het aantal ‘goedkope’ scheefhuurders per 1 januari 2015 is met 418.000 het grootst. In Nederland zitten 113.000 huishoudens met een inkomen tussen 38.000 en 43.000 euro in een corporatiewoning met een gereguleerde huur (huur onder de liberalisatiegrens). Gemiddeld 21 procent van het netto inkomen (huurquote) betaalt deze groep aan huur. Maar liefst 305.000 huishoudens zitten in een sociale huurwoning van een corporatie, terwijl hun inkomen hoger is dan 43.000 euro. Bij hen vormt de huur gemiddeld 16 procent van het netto inkomen. Bij 40.000 huishoudens in deze groep ligt de huurquote zelfs onder de 10 procent.

      Het aantal ‘dure scheefwoners’ bedraagt 332.000. Er zijn 92.000 huishoudens - die vanuit hun inkomen recht op huurtoeslag zouden hebben - die wonen in een corporatiewoning met een huur boven de liberalisatiegrens. Deze relatief kleine groep kent een zeer hoge gemiddelde huurquote van 46 procent. Daarbovenop komen 240.000 huishoudens die recht op huurtoeslag hebben in een huurwoning tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens. Van deze groep ontvangt 83 procent huurtoeslag. Toch is de gemiddelde huurquote nog altijd 31 procent.

      Bij particuliere verhuurders liggen de percentages iets hoger. Op een woningvoorraad van 594.000 geldt ruim 12 procent (73.000) als een ‘dure scheefhuurder’ en ruim 18 procent (111.000) als ‘goedkope’ scheefhuurder. Van die 111.000 verdienen 85.000 huishoudens meer dan 43.000 euro. Er zijn relatief meer huishoudens die goedkoop scheefwonen in regio’s met een gespannen woningmarkt zoals de regio Amsterdam.

      In deze regio’s woont gemiddeld 16 procent van alle huurders goedkoop scheef, terwijl dat in de regio’s met een ontspannen woningmarkt 12 procent is. Met name het percentage ‘zeer goedkope scheefheid’, betrekking hebbend op huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen boven 43.000 euro, is in gebieden met weinig spanning lager: 8 procent tegenover 12 procent in gebieden met meer spanning. 

      Bron: http://idp.bimmedia.nl/idp/Curtains/vgm/login.jsp?providerid=dmFzdGdvZWRtYXJrdA%3D%3D&logonstate=540750064 

      Laatst bewerkt op: 12/11/2015


      Hoeveel statushouders zullen er in 2016 gehuisvest moeten worden?

      In de eerste helft van 2016 zullen er in verschillende Nederlandse gemeenten 20.000 statushouders gehuisvest moeten worden, aldus minister Blok van Wonen en Rijksdienst.

      Laatst bewerkt op: 16/11/2015


      Hoeveel buitenlandse studenten heeft Nederland?

      In 2014 studeerden bijna 90.000 buitenlandse studenten aan een Nederlandse hogeschool of universiteit. Dat is een recordaantal.

      Dat blijkt uit een overzicht van EP-Nuffic. Aan Universiteit Maastricht volgden vorig jaar 7.770 buitenlanders een studie, meer dan de helft van het totaal aantal studenten aan de universiteit. Aan de Universiteit van Amsterdam studeerden er 3.132. De meeste buitenlandse studenten komen uit Duitsland (24.000), gevolgd door China (6.600) en België (3.000 studenten).

      Nederland is en blijft volgens EP-Nuffic bij buitenlanders in trek vanwege de vele Engelstalige vakken, het niveau van de universiteiten, de open economie en de goede beheersing van de Engelse taal door Nederlanders. De cijfers zijn koren op de molen van beleggers in studentenhuisvesting. Steeds meer partijen begeven zich op deze lucratieve markt. Niet alleen buitenlandse maar ook Nederlandse studenten kiezen vaker voor nieuwbouw op een campus met veel voorzieningen.

      Bron: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/11/16/bijna-90.000-buitenlandse-studenten-in-nederland 

      Laatst bewerkt op: 17/11/2015


      Wat zijn de landelijke cijfers rondom studentenhuisvesting

      Kences heeft in oktober 2015 een onderzoek naar buiten gebracht met een aantal kerncijfers http://www.kences.nl/assets/files/2015/Landelijke-Monitor-Studentenhuisvesting-2015-def.pdf 

      Laatst bewerkt op: 11/11/2016


  • Aanvragen vergunning & verlenging
    • Wat verandert de vernieuwde Leegstandwet in de praktijk voor sloop en renovatie woningen?

      De maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop – en renovatiewoningen wordt verlengd tot zeven jaar. In de huidige markt blijken de sloop - en renovatieplannen voor huurwoningen vaak meer tijd te kosten dan oorspronkelijk gepland. Nu kunnen deze panden tijdens de hele periode bewoond blijven.

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


      Wat verandert de vernieuwde Leegstandwet in de praktijk voor het herbestemmen van vastgoed?

      Hieronder staat uitgewerkt wat de wetswijziging voor de verruiming van de Leegstandwet inhoudt (toegespitst op het herbestemmen van leegstand).

      Systeem van twee noodzakelijke toestemmingen onveranderd

      De wijziging van de Leegstandwet wijzigt het systeem niet. Om een leegstaande ruimte in bijvoorbeeld een kantoor als woning te kunnen verhuren, zijn nog steeds twee toestemmingen vereist:

      1. Toestemming op basis van bestemmingsplan (óf wonen is toegestaan binnen het bestemmingsplan óf u hebt hiervoor een omgevingsvergunning voor een bestemmingsplanafwijking nodig);
      2. Vergunning op basis van Leegstandwet.

      Met een Leegstandwetvergunning (toestemming #2) wordt het bestemmingsplan (toestemming #1) niet automatisch opzij gezet. Nog steeds zijn beide toestemmingen dus nodig.

      Wat is er dan wel gewijzigd?

      Eén van de wijzigingen in de Leegstandwet heeft betrekking op de duur waarvoor een Leegstandwet-vergunning (toestemming #2) kan worden verleend. Deze is nu direct gekoppeld aan de duur waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning met bestemmingsplanafwijking (toestemming #1) is verleend.

      Stel: een omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking is voor vier jaar verleend. De Leegstandwet bepaalt dan nu dat ook de Leegstandwetvergunning automatisch voor diezelfde periode (dus vier jaar) wordt verleend.

      Maximale duur tijdelijke bestemmingsplanafwijking: vijf jaar (nog geen tien jaar)

      • Op dit moment kan een omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking nog steeds voor slechts maximaal vijf jaar worden verleend. De wetgever heeft recentelijk wel de deur geopend naar een verhoging tot maximaal tien jaar, maar die verhoging is nog steeds niet in werking getreden. Het is ons helaas nog onbekend wanneer dit wel gebeurt;
      • Omdat de omgevingsvergunning met tijdelijke bestemmingsplanafwijking (toestemming #1) nu nog steeds slechts voor maximaal vijf jaar kan worden verleend, kan in de gevallen waarin een dergelijke tijdelijke bestemmingsplanafwijking is verleend ook de Leegstandwet-vergunning nu nog niet voor een langere periode worden verleend.

      Proceduretijd voor tijdelijke bestemmingsplanafwijking: 26 weken (geen acht weken)

      Ook de proceduretijd is nog steeds niet verkort. De wetgever heeft ook hiervoor de deur geopend, maar ook dit deel van de nieuwe wetgeving is nog niet in werking getreden. 

      Aanstaande veranderingen 

      Op dit moment zijn de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) en Besluit omgevingsrecht (Bor) nog niet gewijzigd. De proceduretijd voor de beslissing op aanvragen voor een omgevingsvergunning die voorzien in een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, is daarom nog steeds 26 weken en geen acht. De termijn waarin kan worden afgeweken van de planregels is nog steeds maximaal vijf jaar.

      Dat neemt niet weg dat verandering aanstaande is. Het conceptbesluit tot aanpassing van het Besluit omgevingsrecht is begin mei 2013 ingediend bij de Tweede Kamer. De vaste commissie voor Infrastructuur & Milieu heeft op 26 juni 2013 over het onderwerp vergaderd en geen opmerkingen gemaakt. Als het goed is wordt het nieuwe besluit spoedig in het Staatsblad gepubliceerd.

      Dit betekent dat bij de voorbereiding van aanvragen om omgevingsvergunningen nu al geanticipeerd kan worden op de te wijzigen regelgeving. Het is raadzaam om met aanvragen indienen af te wachten tot het zover is.

      Laatst bewerkt op: 18/12/2013


  • Juridisch advies & contracten opstellen
    • Huurcontract op basis van de leegstandswet
      Wat zijn de vergunningstermijnen van de vernieuwde leegstandswet m.b.t. renovatie woningen?
      • Vanaf 1 juli 2013 is het mogelijk om renovatie- en sloopwoningen zeven opeenvolgende jaren tijdelijk te verhuren op basis van een Leegstandwetvergunning;
      • Als de vergunning (inclusief verlengingen) op 1 juli 2013 nog liep kan hij verlengd worden tot maximaal zeven jaar;
      • Als de vergunning (inclusief verlengingen) al is verlopen dan kan er pas weer een nieuwe vergunning worden aangevraagd vijf jaar nadat de eerste vergunning (inclusief verlengingen) is verlopen;
      • Tussen twee vergunningen (inclusief verlengingen) moet vijf jaar liggen, zodat het niet om dezelfde situatie van leegstand gaat.

      Bovenstaande staat als volgt in de wet:

      “De vergunning, in de andere gevallen dan dat, bedoeld in lid 4a wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten aanzien van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en c, ten hoogste tien jaren onderscheidenlijk zeven jaren kan bedragen. Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend.”

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Hoe wordt de huurprijs bepaald bij verhuur op basis van de Leegstandwet?

      Dit hangt er van af of de vergunning aan een particulier of zakelijke organisatie wordt verstrekt.

      Voor een zakelijke organisatie geldt het volgende:

      In de aanvraag voor de vergunning moet de verhuurder aangeven tegen welk bedrag de woonruimte zal worden verhuurd. De gemeente (college van B en W) kan echter in de vergunning bepalen wat de maximale huurprijs mag zijn. Deze treedt in de plaats van de overeengekomen huurprijs wanneer de overeengekomen huurprijs te hoog is. Het college stelt de maximale huurprijs vast aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel. De verhuurder is verplicht in de huurovereenkomst aan te geven wat de vastgestelde maximale huurprijs die de gemeente heeft vastgesteld.

      Voor particulieren geldt het volgende: 

      Het wordt voor woningbezitters eenvoudiger om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. De huurprijs is vrij overeen te komen tussen de eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder en is niet langer gebonden aan een maximale huursom. Dat is het gevolg van wijzigingen in de Leegstandwet, waarmee de Eerste Kamer dinsdag 18 juni heeft ingestemd. De gewijzigde wet treedt per 1 juli 2013 in werking. Meer hierover staat op de website van de overheid. 

      Laatst bewerkt op: 27/01/2015


      Als een woning in de geliberaliseerde sector op basis van de Leegstandwet wordt verhuurd, bepaalt de gemeente dan toch tegen welke prijs de woning maximaal mag worden verhuurd?

      Nee. Bij de aanvraag voor een vergunning tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet moet een puntentelling worden bijgesloten. Bij de beoordeling van de vergunning wordt ook de puntentelling gecontroleerd en het aantal punten bij vergunning vastgesteld. Blijkt bij vastgestelde puntentelling dat het aantal punten 143 of meer bedraagt? Dan is de verhuurder vrij om een huurprijs vast te stellen. Is het aantal punten 142 of lager? Dan wordt de huurprijs door de gemeente vastgesteld bij vergunning, op basis van het puntenstelsel.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Moet ik als verhuurder het huurcontract op basis van de Leegstandwet opzeggen naar de huurder?

      De huurovereenkomst eindigt wanneer de vergunning voor de verhuur op basis van de Leegstandwet niet meer geldig is. Opzegging is niet nodig, tenzij u of de huurder de overeenkomst eerder wilt beëindigen.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Kunnen onzelfstandige woonruimten verhuurd worden op basis van de Leegstandwet?

      Nee, kamers (onzelfstandige woonruimte) kunnen niet verhuurd worden op basis van de Leegstandwet. Dit is uitsluitend mogelijk bij zelfstandige woonruimte.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat is de minimale (opzeg)termijn van verhuur op basis van de Leegstandwet?

      De Leegstandwet eist dat de huurovereenkomst minimaal een duur heeft van zes maanden. De verhuurder is verplicht in de huurovereenkomst aan te geven tot wanneer de vergunning van kracht is. Verder is de opzegtermijn van de huurovereenkomst maximaal een maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder. De huurovereenkomst kan niet eerder worden opgezegd dan per einddatum van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


    • Bruikleen (antikraak) contracten
      Hoeveel nutskosten mag ik aan een antikraker doorbelasten?
      • U mag de nutskosten doorbelasten aan de antikraker voor zover de kosten voortvloeien uit het verbruik dat toe te wijzen is aan die persoon. In de praktijk komt dit neer op ongeveer € 10,- voor water, € 30,- voor elektra, en € 40,- voor gasverbruik per maand;
      • Hierbij wordt uitgegaan van een kamer van 30m2 die door één persoon wordt bewoond. Meer informatie kunt u vinden op: de website van Senternovem.

      - tarieven energie.

      - tarieven gas.

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


      Hoeveel nutskosten mag ik een antikraker doorbelasten?

      Zie: Wat kost het mij om leegstandbeheer/antikraak via Wolf in te zetten?
      En: Hoeveel mag ik in rekening brengen voor warmtetoestellen en meubilering?

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Mag ik als bruikleengever de nutsvoorzieningen op naam van de bruiklener laten zetten?

      Ja, mits redelijk, mag u de nutsvoorzieningen op naam van de antikraker(s) laten zetten. In grote kantoorpanden bijvoorbeeld is het echter niet redelijk om dit te doen als er ook gas of elektriciteit wordt gebruikt om het pand bijvoorbeeld vorstvrij te houden.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat kost het mij om leegstandbeheer of antikraak via Wolf Huisvestingsgroep in te zetten?

      Via Wolf Huisvestingsgroep een ruimte aanbieden voor leegstandbeheer of antikraak kost u helemaal niets. Alle variabele kosten komen voor rekening van de antikraker. Dit compenseren we aan de eigenaar van het pand. De variabele kosten die we maximaal in rekening kunnen brengen bij een antikraker staat in het groen aangegeven in onderstaande tabel.

      Verstrekte voorzieningenKantoorpand met CVKantoorpand elektrisch verwarmdSloopwoning (1e antikraker)Sloopwoning (2e of 3e antikraker)
      Administratiekosten bruikleengever € 40,00 € 40,00 € 40,00 € 40,00
      Oproepservice bruikleengever 24/7 € 40,00 € 40,00 € 40,00 € 10,00
      Onderhoud t.b.v. gebruik van lift, installaties, riool, raam en groenvoorziening € 30,00 € 30,00 € 0,00 € 0,00
      Water verbruik € 10,00 € 10,00 € 0,00 € 0,00
      Gasverbruik en vastrecht * € 60,00 € 10,00 € 0,00 € 0,00
      Elektriciteitsverbruik voor verwarming * € 0,00 € 50,00 € 0,00 € 0,00
      Elektriciteitsverbruik € 22,50 € 22,50 € 0,00 € 0,00
      Afschrijving douche € 7,50 € 7,50 € 0,00 € 0,00
      Afschrijving CO, - rookmelder en kachel € 5,00 € 5,00 € 2,50 € 2,50
      Totale maandelijkse servicekosten € 215,00 € 215,00 € 82,50 € 52,50
      Bemiddelingskosten eenmalig € 300,00 € 300,00 € 300,00 € 300,00
      Borg € 300,00 € 300,00 € 300,00 € 300,00

      *In woningen zetten antikrakers de nutsvoorzieningen vaak op eigen naam. In andere panden worden kosten in rekening gebracht, afhankelijk van de grootte van de ruimte en intensiteit van gebruik. Op basis van de volgende bronnen kan een schatting van het verbruik worden gemaakt:

      Nibud;

      - RVO;

      Essent.

      Laatst bewerkt op: 18/12/2014


      Mag ik een bruikleenovereenkomst opzeggen op hetzelfde moment als waarop de bruikleenovereenkomst wordt aangegaan

      Het is beter om het de bruikleenovereenkomst te beëindigen nadat de bruikleenovereenkomst is aangegaan. Als het moment van aangaan van de bruikleenovereenkomst namelijk samenvalt met het moment van beëindigen, zegt de bruiklener mogelijk dat hij daartoe gedwongen is. Dat mag niet. Ook kan hij dan  aangeven dat hij niet wist wat de strekking ervan was en dat hij dus ‘gedwaald’ heeft.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      In hoeverre moet een pand in het kader van de Wet kraken en leegstand in gebruik zijn?

      De gemeente zal pas een boete opleggen als ze een leegstandverordening hebben opgesteld. De gemeente Amsterdam heeft dit bijvoorbeeld gedaan. De richtlijnen zijn als volgt:

      •          minimale bezettingsgraad: 50%;
      •          gewenste bezettingsgraad: 70%;
      •          maximum aantal m2 per antikraakbewoner*: 100 m2;
      •          maximum aantal m2 per antikraakrechtspersoon (niet bewoner)*: 50 m2.

      *Voldoet u hieraan? Dan is sprake van 100% bezetting. Bij minimaal één rechtspersoon op 100 m2 of bij één natuurlijk persoon (bewoner) op 200 m2 zal de gemeente het pand als in gebruik beschouwen. Daarmee wordt dan voldaan aan de verplichtingen in het kader van de Wet kraken en leegstand.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat zijn de mogelijkheden om krakers uit een pand te krijgen?

      Er zijn drie mogelijkheden om krakers uit een pand te krijgen:

      1. Onderhandeling met de krakers
      2. Strafrechtelijk
      3. Civielrecht

      Lees hier meer over deze mogelijkheden

      Laatst bewerkt op: 11/01/2016


    • Huur 'naar zijn aard van korte duur'
      Biedt ‘huur naar zijn aard van korte duur’ de huurder voldoende zekerheid over de opzegtermijn?

      Deze contractvorm biedt de huurder in principe voldoende zekerheid met betrekking tot de opzegtermijn. Het huurcontract ‘naar zijn aard van korte duur’ moet wel concreet worden toegespitst op de specifieke situatie.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Is de huurprijs bij huurcontracten ‘naar zijn aard van korte duur’ altijd vrij, of wordt deze bepaald door het Woningwaarderingsstelsel?

      Bij huurcontracten ‘naar zijn aard van korte duur’ geldt het Woningwaarderingsstelsel niet. Ook niet voor woningen die onder de niet-geliberaliseerde sector vallen. Op basis van vraag en aanbod wordt de huurprijs bepaald.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat is de opzegtermijn bij verhuur naar zijn aard van korte duur?

      Bij verhuur naar zijn aard van korte duur gelden de opzeggingsregels niet. Er is dus geen wettelijke opzeggingsgrond of termijn. U kunt bijvoorbeeld twee weken afspreken, maar een langere opzegtermijn is ook prima.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Uitspraak Hoge Raad omtrent tijdelijke verhuur op basis van Leegstandswet.

      13 april 2012

      Eerste Kamer

      10/04442

      EV/LZ

      Hoge Raad der Nederlanden

      Arrest

      in de zaak van:

      [Eiseres],

      wonende te [woonplaats],

      EISERES tot cassatie,

      advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

      t e g e n

      1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht,

      gevestigd te Utrecht,

      2. STICHTING MITROS,

      gevestigd te Utrecht,

      VERWEERSTERS in cassatie,

      advocaat: mr. J.P. Heering.

      Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

      1. Het geding in feitelijke instanties

      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

      a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008;

      b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

      Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

      2. Het geding in cassatie

      Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

      SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

      De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

      De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

      3. Beoordeling van de middelen

      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

      (i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH.

      (ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald:

      "Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop

      (...)

      In aanmerking nemende:

      - Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros;

      - Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart;

      - Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten;

      - Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;

      - Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd;

      - Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;

      - Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt;

      - Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;

      - Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;

      - Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.

      (...)

      Artikel 3 - De huurperiode en opzegging

      (...)

      3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)"

      (iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.

      (iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk.

      (v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

      3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

      3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--.

      3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

      3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

      3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

      3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

      3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

      3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

      4. Beslissing

      De Hoge Raad:

      verwerpt het beroep;

      veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,-- aan salaris.

      Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


    • Publiek & privaatrechtelijke mogelijkheden ten aanzien van (tijdelijk) herbestemmen
      Wat zijn sinds 1-11-2014 exact de publiekrechtelijke mogelijkheden voor tijdelijke herbestemmingen?

      Indien een her te bestemmen pand niet de bestemming wonen heeft, zal voor (tijdelijke) bewoning een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moeten worden verkregen. De mogelijkheden zijn per 1 november 2014 verruimd.

      Klik hier voor meer informatie over deze mogelijkheden.

      Laatst bewerkt op: 18/03/2015


      Wat zijn de privaatrechtelijke mogelijkheden van tijdelijke verhuur?

      Er zijn drie verschillende contractsvormen om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Wat de verschillen (voor- en nadelen, risico’s en kansen) zijn tussen verhuur op basis van de Leegstandwet, naar zijn aard van korte duur, en antikraak contracten, lichten we hier toe. In alle gevallen is het mogelijk een ‘campus’ clausule op te nemen indien het gewenst is studenten te huisvesten. 

      Lees hier meer over deze mogelijkheden

      Laatst bewerkt op: 13/11/2015


      Wat zijn de termijnen voor een tijdelijke herbestemming naar een woonfunctie?

      Impuls verbouw leegstaande kantoren naar woningen 

      “De verruiming maakt het lonend om bijvoorbeeld leegstaande kantoren om te bouwen naar woonruimte. Het wordt voor eigenaren aantrekkelijker omdat ze hun investeringen voor de ombouw makkelijker kunnen terugverdienen binnen 10 jaar”, aldus minister Blok (Wonen en Rijksdienst). Dit geldt ook voor andere leegstaande gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen of scholen. Bij een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan wordt de vergunning in één keer voor de hele duur van de ontheffing verleend."

      Bron: Rijksoverheid

      Laatst bewerkt op: 16/11/2015


      Kan de kruimelgevallenregeling worden toegepast bij functiewijziging én uitbreiding bestaand gebouw?

      Per 1 november 2014 en 9 september 2015 is de 'planologische kruimelgevallenlijst' (artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor)) gewijzigd. De wijzigingen zijn erop gericht om het toepassingsbereik van deze kruimelgevallenlijst te vergroten. Eén van de categorieën uit deze lijst die in het kader van transformatie van vastgoed veel wordt toegepast is opgenomen in onderdeel 9 en voorziet erin om in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een andere functie te geven. Vaak gaat het dan om een leegstaand kantoorpand waaraan een woonfunctie wordt toegekend. Omdat in onderdeel 9 als voorwaarde is opgenomen dat het bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot lijkt het erop dat de kruimelgevallenlijst niet kan worden toegepast in geval van een afwijking van het bestemmingsplan voor een functiewijziging én een uitbreiding van een bestaand pand. De vraag is of de kruimelgevallenlijst inderdaad op deze manier moet worden uitgelegd.

      Door twee verschillende rechtbanken is inmiddels geoordeeld dat een omgevingsvergunning kan worden verleend met toepassing van de kruimelgevallenlijst voor een gebruikswijziging én een uitbreiding van een bestaand pand. Het is afwachten of de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna Afdeling) deze lijn zal volgen, maar dit lijkt wel waarschijnlijk. Dat betekent dat het mogelijk is om met toepassing van de kruimelgevallenlijst en dus via de reguliere procedure in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een ander gebruik toe te kennen én gelijktijdig het bouwvolume en/of bouwoppervlak te vergroten. Dit biedt nog meer mogelijkheden voor transformatie van vastgoed.

      Voordeel toepassing kruimelgevallenlijst

      In situaties die onder een van de categorieën uit deze kruimelgevallenlijst vallen kan een omgevingsvergunning worden verleend voor gebruik en/of bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Voordeel van toepassing van de kruimelgevallenlijst is dat hierop de reguliere voorbereidingsprocedure (de kortst mogelijke procedure) van toepassing is, met een beslistermijn van maximaal 8 weken, die eenmaal met 6 weken kan worden verlengd. Indien het bestuursorgaan niet binnen de wettelijke termijn beslist, ontstaat een vergunning van rechtswege. Een ander voordeel van toepassing van de kruimelgevallenregeling is dat geen uitgebreide 'goede ruimtelijke onderbouwing' vereist is (die wel is vereist voor het zogenaamde Wabo-projectbesluit en die vergelijkbaar is met de toelichting bij een bestemmingsplan). Voorts is de Ladder van duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) niet van toepassing. [1]

      Gebruikswijziging bestaand pand

      Een belangrijke uitbreiding van de kruimelgevallenregeling, bedoeld om transformatie te vergemakkelijken, is opgenomen in onderdeel 9 van artikel 4. Daarin is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan en die bestaat uit:

      9. het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.

      Tot 1 november 2014 was aan deze mogelijkheid de beperking verbonden dat het niet mocht gaan om een groter oppervlak dan 1500m² en dat het aantal woningen niet mocht toenemen. Deze beperkingen zijn vervallen en er is nu voorts expliciet bepaald dat het aansluitende terrein eveneens voor die nieuwe functie mag worden gebruikt. Als het gaat om locaties buiten de bebouwde kom is het toepassingsbereik beperkter: in dat geval kan van deze mogelijkheid slechts gebruik worden gemaakt voor logiesfuncties voor werknemers en voor de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.

      Van deze categorie uit de kruimelgevallenlijst wordt inmiddels veel gebruik gemaakt, bijvoorbeeld om een leegstaand kantoorpand te transformeren naar een appartementengebouw. Ook wordt deze mogelijkheid veel toegepast om asielzoekers, statushouders of arbeidsmigranten op te vangen in gebouwen met een andere functie (bijvoorbeeld leegstaande verzorgingstehuizen of recreatieparken). Dit laatste gebeurt dan vaak in combinatie met onderdeel 11 van artikel 4, dat ziet op tijdelijke bouw en gebruik voor een periode van maximaal 10 jaar.

      In onderdeel 9 is als voorwaarde gesteld dat het bebouwde oppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot. Dat zou dus kunnen betekenen dat deze procedure niet kan worden toegepast als, naast een gebruikswijzing, ook sprake is van een uitbreiding van het bestaande gebouw. Maar is dat zo of is dat een te strikte uitleg van de kruimelgevallenlijst?

      Uitbreiding gebouw, bijbehorend bouwwerk

      Onderdeel 1 van de kruimelgevallenlijst van artikel 4 maakt het mogelijk om af te wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van een 'bijbehorend bouwwerk' of uitbreiding daarvan. Daaronder valt ook de uitbreiding van een bestaand (hoofd)gebouw. Indien het gaat om een gebouw gelegen binnen de bebouwde kom dan zijn daaraan verder geen voorwaarden gesteld. Het is dus mogelijk om met toepassing van onderdeel 1 van de kruimelgevallenregeling een bestaand gebouw uit te breiden (door bijvoorbeeld een extra bouwlaag te realiseren).

      Combinatie categorieën kruimelgevallenlijst

      Voorts is het mogelijk om de verschillende categorieën uit de kruimelgevallenlijst in één omgevingsvergunning gecombineerd toe te passen. In de Nota van Toelichting is de combinatie van onderdeel 9 (gebruikswijziging van een bestaand gebouw) met onderdeel 1 (bouw van een 'bijbehorend bouwwerk') zelfs expliciet als voorbeeld genoemd. Aangegeven is dat op deze manier tegelijkertijd omgevingsvergunning kan worden verleend voor een bepaald gebruik van een bestaand hoofdgebouw (via onderdeel 9) en voor de bouw en het gebruik van een bijbehorend bouwwerk via onderdeel 1. Daarbij is verwezen naar eenuitspraak van de Afdeling, waarin het ging om een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een gebouw tot een gebouw met studentenkamers. De omgevingsvergunning daarvoor was verleend met toepassing van onderdeel 1 en onderdeel 9 uit artikel 4. Aangevoerd werd dat deze vergunning ten onrechte was verleend aangezien in strijd met onderdeel 9 ook buitenpandige bouwactiviteiten zouden plaatsvinden. Dit betoog wordt door de Afdeling verworpen aangezien, aldus de Afdeling, de buitenpandige bouwactiviteiten werden verricht met toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. Maar in die uitspraak - waarin het nog ging om onderdeel 9 van vóór de wijziging per 1 november 2014 - stond niet ter discussie dat aan de voorwaarden uit onderdeel 9 (oppervlakte beperkt tot maximaal 1500m²) werd voldaan.

      Uitspraken rechtbank: uitbreiding én gebruikswijziging is mogelijk

      Inmiddels hebben twee verschillende rechtbanken geoordeeld dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een gebruikswijziging én een uitbreiding van een bestaand pand met toepassing van de kruimelgevallenlijst.

      Bij uitspraak van 24 december 2015 heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel geoordeeld dat deze combinatie in één omgevingsvergunning mogelijk is. Daarbij is in de uitspraak allereerst verwezen naar vorengenoemde passage uit de Nota van Toelichting. Voorts is overwogen dat de wetgever de bedoeling heeft gehad om het mogelijk te maken dat activiteiten die achtereenvolgens zijn toegestaan, ook tegelijkertijd en dus in één omgevingsvergunning mogelijk zijn. Verder wordt er in de uitspraak nog op gewezen dat blijkens de Nota van Toelichting met het merendeel van de wijzigingen van de onderdelen van artikel 4 is beoogd om de reikwijdte van de kruimelgevallenlijst te vergroten zodat meer aanvragen om een omgevingsvergunning met een reguliere voorbereidingsprocedure en daarmee dus sneller kunnen worden afgewikkeld. Voorts is in de Nota van Toelichting vermeld dat voor uitbreidingen van en gebruikswijzigingen binnen al bestaande hoofdgebouwen en bijbehorende percelen als uitgangspunt geldt dat de reguliere voorbereidingsprocedure moet worden toegepast.

      In een uitspraak van 15 maart 2016 heeft de rechtbank Midden-Nederland eveneens geoordeeld dat gecombineerde toepassing van de onderdelen 1 en 9 van artikel 4 mogelijk is. Het betoog dat de vergunning is verleend in strijd met de voorwaarde uit artikel 9, dat de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot, leidt niet tot vernietiging van de verleende vergunning. Daarbij verwijst de rechtbank Midden-Nederland allereerst naar voornoemde uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel en de daarin aangehaalde overwegingen uit de Nota van Toelichting. Vervolgens overweegt de rechtbank dat met gebruikmaking van onderdeel 1 van artikel 4 een uitbreiding van het gebouw kan worden gerealiseerd in afwijking van de bouw- én de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan. De rechtbank baseert zich daarbij op een, ook in de Nota van Toelichting genoemde, uitspraak van de Afdeling van 26 oktober 2011, waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat met toepassing van onderdeel 1 ook van de gebruiksvoorschriften uit het bestemmingsplan kan worden afgeweken. Kortom, de uitbreiding van het gebouw en de functiewijziging van die uitbreiding wordt gedekt door toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. De met het bestemmingsplan strijdige functiewijziging van het bestaande gebouw (en eventueel de daarmee gepaard gaande inpandige bouwactiviteiten) wordt mogelijk gemaakt door toepassing van onderdeel 9 van artikel 4.

      Ingevolge deze redenering van de rechtbank Midden-Nederland is er dus, voor wat betreft de toepassing van onderdeel 9, geen sprake van strijd met de in dat onderdeel opgenomen voorwaarde, dat het bestaande bouwoppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot, nu die uitbreiding op grond van een ander onderdeel van de kruimelgevallenlijst kan worden toegestaan. Maar door deze combinatie van de onderdelen 1 en 9 wordt de voorwaarde uit onderdeel 9, dat de bouwoppervlakte of het bouwvolume niet mag worden vergroot, in werkelijkheid zinloos.

      Op 8 juni 2016 heeft de rechtbank Overijssel uitspraak gedaan in dezelfde zaak waarover eerder de Voorzieningenrechter op 24 december 2015 oordeelde. Ook in beroep wordt de verleende vergunning in stand gelaten. Over de combinatie van de onderdelen 1 en 9 uit artikel 4 overweegt de rechtbank:

      "Dat onderdeel 9 op zichzelf genomen niet toegepast kan worden indien sprake is van vergroting van het bouwvolume, betekent niet dat dit onderdeel ook niet kan worden toegepast indien, zoals hier, de vergroting van het bouwvolume gebaseerd is op een ander onderdeel van artikel 4."  

      De rechtbank oordeelt vervolgens dat de voorwaarde uit onderdeel 9 – dat het bouwoppervlak of bouwvolume niet mag worden vergroot – niet betekent dat dit onderdeel niet mag worden gecombineerd met toepassing van andere onderdelen uit artikel 4.

      Conclusie

      Het is afwachten of de Afdeling de uitleg van de rechtbanken Overijssel en Midden-Nederland in deze volgt. Ik acht die kans groot. Dit gelet op het feit dat de wetgever uitdrukkelijk heeft beoogd om een combinatie van de onderdelen van artikel 4 in één omgevingsvergunning mogelijk te maken en dit inmiddels op grond van vaste rechtspraak is toegestaan. Voorts heeft de wetgever bedoeld om het mogelijk te maken dat activiteiten die achtereenvolgens zijn toegestaan, ook tegelijkertijd en dus in één omgevingsvergunning mogelijk zijn. Verder is van belang dat de Afdeling heeft geoordeeld dat op grond van onderdeel 1 van de kruimelgevallenlijst niet alleen een afwijking van de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan mogelijk is, maar ook van de gebruiksvoorschriften. Die lijn volgend acht ik het waarschijnlijk dat ook de Afdeling zal oordelen dat een uitbreiding van een gebouw en een functiewijziging van die uitbreiding kan worden toegestaan door toepassing van onderdeel 1 van artikel 4. De met het bestemmingsplan strijdige functiewijziging van het bestaande gebouw (en eventueel de daarmee gepaard gaande inpandige bouwactiviteiten) kan dan mogelijk worden gemaakt met toepassing van onderdeel 9 van artikel 4 en deze combinatie kan in één omgevingsvergunning worden opgenomen.

      Dat betekent dat het mogelijk is om met toepassing van de kruimelgevallenlijst en dus via de reguliere procedure in afwijking van het bestemmingsplan aan een bestaand pand een ander gebruik toe te kennen én tegelijkertijd het bouwvolume en/of bouwoppervlak te vergroten. Dit biedt niet alleen meer kansen voor transformatie van bestaand vastgoed, maar biedt aan eigenaren en ontwikkelaars ook overigens meer mogelijkheden bij het verbouwen van vastgoed.



      [1] De Ladder is niet (expliciet) van toepassing verklaard op de kruimelgevallenregeling en in ABRvS 16 december 2015, 201502129/1/A1 is geoordeeld dat de Ladder in dat geval ook niet van toepassing is. In die zaak ging het om de vestiging van een supermarkt in een bestaand gebouw met toepassing van de kruimelgevallenregeling en waarin werd geoordeeld dat de Ladder niet van toepassing is. De concrete regionale behoefte aan de nieuwe supermarkt behoefde niet te worden aangetoond. Overigens is bij gewijzigd gebruik van een bestaand gebouw geen sprake van nieuw ruimtebeslag en dan is in beginsel geen sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ waardoor de Ladder niet van toepassing is, zie o.a. ABRvS 15 juli 2015, 201408879/1/R3 en ABRvS 5 augustus 2015, 201500276/1/R2.

      Bron: http://www.cms-dsb.com/Transformatiemogelijkheden-kan-de-kruimelgevallenregeling-worden-toegepast-bij-functiewijziging-en-uitbreiding-bestaand-gebouw-16-06-2016 

      Laatst bewerkt op: 17/06/2016


    • Wet doorstroming huurmarkt
      Welke flexibele huurcontracten zijn vanaf 1 juli 2016 mogelijk?

      De Wet doorstroming huurmarkt is eind april aangenomen door de Eerste Kamer en maakt per 1 juli nieuwe vormen van tijdelijk verhuur mogelijk. Niet alleen voor de bestaande doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten, maar ook voor promovendi, grote gezinnen en jongeren. Hiernaast kunnen zelfstandige woningen vanaf dan tot 2 jaar tijdelijk worden verhuurd en onzelfstandige woningen zelfs 5 jaar.

      Ruimere mogelijkheden leegstandsbeheer

      De wet doorstroming huurmarkt is een welkome ontwikkeling na de onduidelijke jaren van de Wet kraken en leegstand en het bijbehorende Keurmerk leegstandsbeheer. Die hebben sinds de invoering in 2011 vooral geleid tot meer kraken en juridische schijnzekerheid. Dit werd eind april weer eens bevestigd toen de Tweede Kamer deze wet evalueerde.

      Naast de bestaande mogelijkheid om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet, kunt u straks in de plaats van antikraak contracten ook deze nieuwe huurcontractvormen gebruiken. U krijgt hiermee:

      • Juridische zekerheid voor u en de tijdelijke bewoner;
      • De mogelijkheid huur te vragen, terwijl de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag;
      • De wetenschap dat u altijd tijdig uw pand(en) kunt opleveren.

      Laatst bewerkt op: 02/09/2016


      Welke flexibele huurcontracten zijn vanaf 1 juli 2016 voor corporaties mogelijk?

      De Wet doorstroming huurmarkt is eind april aangenomen door de Eerste Kamer en maakt per 1 juli nieuwe vormen van tijdelijk verhuur mogelijk. Niet alleen voor de bestaande doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten, maar ook voor promovendi, grote gezinnen en jongeren. Ook huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren behoren tot de doelgroep voor corporaties. 

      Voor woningcorporaties

      Voor zelfstandige DAEB-woningen mogen corporaties contracten voor bepaalde tijd van twee jaar of korter afsluiten voor de volgende doelgroepen; huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren, huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken, huurders in de noodopvang, en huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

      Wat betreft huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren moet de corporatie aangeven dat huurders aan dit criterium moeten voldoen. Er is in de wet niet (in detail) vastgelegd hoe de corporatie moet bewijzen dat iemand aan dit criterium voldoet. Uiteraard is het relevant om hier wel een administratie van bij te houden. 

      Voor onzelfstandige woningen mogen straks contracten  voor bepaalde tijd van vijf jaar of korter  worden gesloten.

      Ruimere mogelijkheden leegstandsbeheer

      De wet doorstroming huurmarkt is een welkome ontwikkeling na de onduidelijke jaren van de Wet kraken en leegstand en het bijbehorende Keurmerk leegstandsbeheer. Die hebben sinds de invoering in 2011 vooral geleid tot meer kraken en juridische schijnzekerheid. Dit werd eind april weer eens bevestigd toen de Tweede Kamer deze wet evalueerde.

      Naast de bestaande mogelijkheid om tijdelijk te verhuren op basis van de leegstandswet, kunt u straks in de plaats van antikraak contracten ook deze nieuwe huurcontractvormen gebruiken. U krijgt hiermee:

      • Juridische zekerheid voor u en de tijdelijke bewoner;
      • De mogelijkheid huur te vragen, terwijl de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag;
      • De wetenschap dat u altijd tijdig uw pand(en) kunt opleveren.

      Laatst bewerkt op: 01/04/2017


      Wanneer Wet doorstroming in plaats van Naar aard van korte duur of Bruikleen?

      Bij de Wet Doorstroming is het zo dat de verhuurder niet te allen tijde kan opzeggen. Daarom is de flexibibliteit minder dan bijvoorbeeld Huur naar zijn aard van korte duur of Bruikleen. Als je als verhuurder concreet de einddatum van de huurovereenkosmt op voorhand kan noemen, is dit echter dus geen belemmering om deze contractsvorm toe te passen.  

      Laatst bewerkt op: 30/06/2017


    • Statushouders en asielzoekers
      Hoe loopt een herbestemmingsprocedure indien statushouders de doelgroep zijn?

      Het korte antwoord op deze vraag luidt: niet veel anders dan bij normale herbestemmingen naar bijvoorbeeld studentenwoningen. Toch is er een extra mogelijkheid om een herbestemming te regelen indien statushouders de doelgroep zijn. Six Advocaten heeft het als volgt uitgewerkt:

      Door de komst van grote groepen asielzoekers zijn dringend nieuwe (tijdelijke) woningen nodig. Met een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) hoopt de wetgever hieraan een steentje bij te dragen. 

      Door: Irma van den Berg  (Actualiteiten Vastgoed & Overheid – oktober 2015)

      Op 9 september 2015 is het Besluit van 14 augustus 2015 tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht in werking getreden. Met dit besluit is onder andere opnieuw een aantal projecten toegevoegd aan de lijst met projecten waarop de Crisis- en herstelwet van toepassing is, zoals Zuidas Flanken, Brainport Park Eindhoven en het Havenstraatterrein in Amsterdam.

      Voor de huisvesting van asielzoekers is met name de wijziging van de artikelen 3.1 en 3.2 van het Bor van belang. Door deze wijziging krijgen Gedeputeerde Staten en de Minister de bevoegdheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor de aanpassing en het gebruik van gebouwen voor de opvang van asielzoekers en andere categorieën vreemdelingen. In artikel 4 lid 9 van Bijlage II bij het Bor is specifiek geregeld dat op basis van de zogenaamde kruimelgevallenregeling ook buiten de bebouwde kom bouwwerken kunnen worden verbouwd en gebruikt ten behoeve van de opvang van asielzoekers en andere categorieën  vreemdelingen.

      Gemeenten kunnen op grond van artikel 4 lid 9 Bijlage II bij het Bor sowieso een omgevingsvergunning verlenen voor het verbouwen en  gebruiken van gebouwen in afwijking van het bestemmingsplan, dus ook ten behoeve van de opvang van asielzoekers. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld lege kantoorgebouwen voor dit doel worden ingezet.

      De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in oktober 2015, in samenwerking met het Rijk, het IPO en het COA een fact sheet uitgebracht over het Gemeentelijk Zelfzorgarrangement (GZZA). Dit arrangement heeft tot doel de uitstroom te bevorderen van vergunninghouders (asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen) uit de COA-opvanglocaties naar tijdelijke huisvesting in gemeenten.

      Op die manier kunnen de COA-opvanglocaties worden ontlast. In het GZZA wordt o.a. de mogelijkheid genoemd van het gebruiken van leegstaande kantoorpanden voor dit doel, net als bed & breakfasts, vakantiehuisjes of airbnb. Vergunninghouders die op grond van het GZZA worden opgevangen zullen moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.

      Zie voor meer informatie de website van de VNG en Stcrt. 2015, 30417

      Laatst bewerkt op: 16/11/2015


      Krijgen statushouders voorrang bij toewijzing huurwoning?

      Op 18-4-2016 is de bepaling dat statushouders automatisch voorrang krijgen bij de toewijzing van een huurwoning geschrapt. Nu zijn gemeenten die gebruik maken van een urgentieregeling voor bijvoorbeeld ouderen, nog verplicht ook statushouders mee te nemen als voorrangscategorie. Het kabinet heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd het wetsvoorstel  dat de automatische voorrang afschaft  in te dienen bij de Tweede Kamer. Het kabinet geeft met de wijziging van de Huisvestingswet ook invulling aan de motie van het Tweede Kamerlid Van der Linde (VVD).

      Wel stelt het kabinet dat het van belang is dat gemeenten kunnen voldoen aan hun wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. De wetswijziging regelt daarom dat de gemeenteraad de bevoegdheid houdt om statushouders als urgente groep woningzoekenden aan te wijzen. Daarmee wordt maximale ruimte geboden voor lokaal maatwerk.

      Gemeenten moeten daartoe in de huisvestingsverordening vastleggen hoe zij de taakstelling invullen. Deze verplichting geldt niet als burgemeester en wethouders al op een andere manier een plan hebben vastgesteld.

      De wetswijziging is onderdeel van een pakket maatregelen waarmee het kabinet de uitstroom van statushouders uit de asielopvang wil bevorderen zonder dat dit leidt tot verdringing van reguliere woningzoekenden.

      Zo is in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom afgesproken dat het kabinet de komst van sobere en kleinschalige huisvesting voor statushouders en andere woningzoekenden stimuleert. Daartoe worden bij wijze van experiment regels versoepeld en is er een subsidieregeling geopend als bijdrage in de bouwkosten.

      Aanvullend komt minister Blok nog met een bredere analyse van de omvang van de categorieën woningzoekenden die problemen hebben bij het vinden van een sociale huurwoning, de omvang van de woningvoorraad en de prestatieafspraken die gemeenten en corporaties op lokaal niveau maken. Daarmee wordt de motie van het Tweede Kamerlid De Vries (PvdA) uitgevoerd.

      Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/04/15/kabinet-schrapt-automatische-voorrang-statushouders-bij-toewijzing 

      Laatst bewerkt op: 18/04/2016


    • Senioren huisvesting
      Wat te doen als er een huurder (alleenstaand en enig huurder) overlijdt en er zijn geen nabestaanden? Of ze zijn er wel, maar de erfgenamen hebben de erfenis verworpen?

      Aan het einde van de tweede maand na overlijden wordt de huurovereenkomst beëindigd. De verhuurder is nu bevoegd de woning te betreden en de inboedel te verwijderen. Echter het beëindigen van het bewaarderschap van een inboedel is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, deze bewaarplicht is wettelijk en oneindig. Er mag dus niet worden vernietigd, verkocht of weggegeven. Ook als de clausule “dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen” in de voorwaarden bij de huurovereenkomst  is opgenomen, is deze mogelijk niet rechtsgeldig (hoewel het de nabestaanden er wellicht van weerhoudt te claimen, de risico’s blijven bestaan). Wil een erfgenaam afstand doen van de nalatenschap, dan moet hij of zijn notaris een verklaring indienen bij de griffie van de rechtbank in het arrondissement waar de overledene laatst heeft gewoond. Met de benodigde papieren en gegevens wordt dan een akte van verwerping opgesteld.

      Laatst bewerkt op: 12/05/2016


    • Wat is de stand van zaken van de Veegwet?

      http://woningwet2015.nl/nieuws/veegwet-wonen-stand-van-zaken

      Laatst bewerkt op: 24/01/2017


      Is verhuiskostenvergoeding bij renovatie van dringend recht?

      De Hoge Raad heeft een belangrijke uitspraak gedaan over de verhuiskostenvergoeding in combinatie met het uitvoeren van renovaties. De praktijk ging er tot voor kort vanuit dat sociale en particuliere verhuurders bij het doen van een redelijk voorstel bij renovaties konden overeenkomen dat de huurder afstand zou doen van zijn recht op een minimum bijdrage in de verhuiskostenvergoeding, omdat sprake zou zijn van regelend recht. De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat sprake is van dwingend recht.

       

      Voor meer info zie:

      Laatst bewerkt op: 09/05/2016


      Hoe ziet het wetsvoorstel 'doorstroming huurmarkt' er uit?

      De wet doorstroming huurmarkt limiteert de gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren. In het huurrecht worden de mogelijkheden om met tijdelijke huurcontracten te werken uitgebreid. Met de maatregelen werkt minister Blok (Wonen) aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als de vrije huursector.

      Huursombenadering

      De wettelijke maximering van de gemiddelde huurstijging sluit aan bij het sociaal huurakkoord dat Aedes en de Woonbond eerder dit jaar sloten. Daarin is afgesproken dat de gemiddelde huursomstijging per corporatie niet meer mag zijn dan inflatie plus 1 procent. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal 2,5 procent mogelijk. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geldt er geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging. De vastgoedbeleggers waren niet betrokken bij het huurakkoord.

      De huurharmonisatie – de verhoging van de huurprijs na een verhuizing - telt mee in de berekening van de maximale huursomstijging. De verwachting is dat daardoor de soms grote verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten afnemen. Dit draagt bij aan een betere doorstroming.

      De huursombenadering maakt het mogelijk om op lokaal niveau afspraken te maken over een staffeling in de huurverhoging. De kwaliteit van de woning komt dan beter tot uitdrukking in de huurprijs. De huur kan met alleen de inflatie worden verhoogd als de feitelijke huur al dichtbij de prijs ligt die maximaal gevraagd mag worden volgens het puntensysteem. In situaties waarin de huurprijs relatief ver van de maximaal toegestane huurprijs ligt, zou dan een huurverhoging van inflatie plus 2,5 procent kunnen gelden.

      Inkomenstoets

      De huursombenadering vervangt de (jaarlijkse) inkomensafhankelijke huurverhogingen voor verschillende inkomenscategorieën. Wel wil het kabinet scheefwoners blijven stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. Anders dan nu het geval is, wordt het inkomen om de 3 jaar getoetst en gelden inkomensafhankelijke huurverhogingen niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens. Inkomensafhankelijke huurverhogingen tellen niet mee bij de berekening van de gemiddelde huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen.

      Het kabinet wil de limitering van de huursom per 1 juli 2016 in laten gaan. De nieuwe driejaarlijkse inkomenstoets geldt vanaf 2017. Dat betekent dat volgend jaar nog wel het traditionele systeem van diverse inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft gelden, namelijk inflatie +1,5 procent voor de laagste inkomensgroep en naargelang de inkomenscategorie respectievelijk inflatie +2 procent en inflatie +4 procent.

      Tijdelijke huurcontracten

      Het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt breidt via een wijziging van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uit. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. En speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep. Dat draagt bij aan een efficiënter gebruik van de woningvoorraad.

      Het huurrecht kent nu nog alleen nog bepalingen voor de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt de doelgroepen uit met contracten voor promovendi, grote gezinnen en jongeren. In dat laatste geval sluit het wetsvoorstel aan bij een initiatiefwet van de ChristenUnie dat een 5-jaarscontract voor jongeren tussen de 18 en 27 regelt. Het kabinet introduceert verder een huurcontract van maximaal 1 jaar dat na de afgesproken termijn van rechtswege eindigt. De verwachting is dat dit het aanbod vergroot omdat aspirant-verhuurders dan makkelijker overgaan tot verhuur van woonruimte.

      Ook komt er zoals afgesproken in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom, een contract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Dit biedt corporaties de mogelijkheid om huisvesting voor vergunninghouders op termijn om te zetten in reguliere woningen.

      Het kabinet streeft ernaar deze wijzigingen per 1 juli 2016 in te laten gaan.

      Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/12/22/wetsvoorstel-doorstroming-huurmarkt-2015-naar-tweede-kamer 

      Laatst bewerkt op: 25/04/2016


      Wie komen in aanmerking voor een campuscontract?

      Studenten die staan ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

      Studenten aan bijvoorbeeld het MBO komen dus ook in aanmerking voor een campus contract.

      Laatst bewerkt op: 27/05/2015


      Kan je een huurovereenkomst digitaal ondertekenen?

      Ja. Dat kan. VBTM advocaten hebben hier een helder stuk over geschreven:

      Digitaal tot stand komen van huurovereenkomsten

      Het uitgangspunt van de wet is dat een overeenkomst (ook digitaal) tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Voor overeenkomsten die langs elektronische weg tot stand komen kent de wet een aantal aanvullende vereisten, die óók gelden voor huurovereenkomsten.

      1. De huurovereenkomst moet raadpleegbaar zijn (en blijven) voor partijen;

      2. De authenticiteit van de huurovereenkomst moet voldoende gewaarborgd zijn;

      3. Het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst moet bepaald kunnen

          worden;

      4. De identiteit van de partijen die betrokken zijn bij de huurovereenkomst moet met

          voldoende zekerheid vastgesteld kunnen worden.

      De huurovereenkomst moet zowel voor- als na het sluiten van de huurovereenkomst geraadpleegd kunnen worden door beide partijen. Omdat de inhoud van elektronische berichten vrij gemakkelijk gemanipuleerd kan worden, zijn maatregelen nodig om de authenticiteit van de overeenkomst te waarborgen. Het moet bovendien duidelijk zijn op welke datum en tijdstip de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Tot slot is de identiteit van een digitale huur-kandidaat moeilijker vast te stellen dan in de fysieke wereld. Daarom moeten er voldoende waarborgen zijn om de identiteit van de partijen vast te kunnen stellen. Hiervoor is bijvoorbeeld een elektronische handtekening geschikt. Een elektronische handtekening moet wél voldoende authentiek zijn. Hiervoor geeft de wet voorschriften waarbij geldt dat naarmate de belangen bij de overeenkomst groter zijn de eisen die aan de handtekening worden gesteld strenger zijn.

      Naast het sluiten van een huurovereenkomst bestaan er vaak nog andere formaliteiten, zoals de terhandstelling van de algemene huurvoorwaarden en het sluiten van aanvullende overeenkomsten. Ook hier voorziet de wet in digitalisering.

      Algemene huurvoorwaarden

      Als een huurovereenkomst langs elektronische weg tot stand komt kunnen ook de algemene huurvoorwaarden langs elektronische weg ter hand worden gesteld. De algemene huurvoorwaarden moeten dan wel toegankelijk zijn, de huurder moet de mogelijkheid hebben om de algemene huurvoorwaarden op te slaan op zijn computer én de huurder moet de algemene huurvoorwaarden ook in de toekomst elektronisch kunnen blijven raadplegen. 

      Aanvullende overeenkomsten

      Ook voor de aanvullende overeenkomsten (zoals een glasverzekering, ontstoppingsfonds of serviceabonnement) geldt dat deze tot stand komen door aanbod en aanvaarding en dat kan, net als bij de huurovereenkomst, ook digitaal. De huurder dient zelf de extra diensten aan te vinken in het proces. De huurder moet dan wél vooraf weten wat de service precies inhoudt, welke diensten worden geleverd en wat de maandelijkse kosten hiervan zijn. Indien er voor een bepaalde dienst algemene voorwaarden gelden dan kunnen ook deze langs elektronische weg ter hand worden gesteld. Hiervoor gelden dezelfde wettelijke voorwaarden als voor de algemene huurvoorwaarden. 

      Kan een huurder dan ook digitaal opzeggen?

      Ja, dat kan. De wet vereist formeel dat een huuropzegging door een huurder bij aangetekende brief of deurwaardersexploot wordt gedaan. Uit de jurisprudentie kan echter worden afgeleid dat het (met name) van belang wordt geacht dat een verhuurder de huuropzegging van de huurder daadwerkelijk heeft ontvangen. Zelfs een mondeling opzegging wordt in dat geval goedgekeurd. Een digitale huuropzegging door de huurder heeft daarom zijn werking zodra de verhuurder deze heeft ontvangen. Wel valt aan te raden om de ontvangst van de huuropzegging altijd te bevestigen aan de huurder. Let wel op: bovenstaande geldt alleen voor een huuropzegging door de huurder.

      Conclusie

      De wet is absoluut klaar voor een digitaliseringsslag. De verwachting is dan ook gerechtvaardigd dat in de toekomst ook huurovereenkomsten massaal digitaal gesloten (en opgezegd) zullen gaan worden.

      Laatst bewerkt op: 07/10/2015


      Kan een huurovereenkomst ook door ondertekening op een tablet bevestigd worden?

      Ja, dat kan. Er bestaat geen vormvereiste voor het aangaan van een huurovereenkomst. Dit is te verifiëren in het Handboek Huurrecht van mr. A.R. de Jonge (blz. 21). Dit betekent dat een huurovereenkomst op elke manier (dus zowel schriftelijk, mondeling als elektronisch) kan worden aangegaan. Zolang de wilsovereenstemming maar tot uitdrukking komt. Het is aan te bevelen ervoor te zorgen dat de aanvaarding altijd bewezen kan worden. Dit kan bijvoorbeeld door een bevestiging per e-mail of door het akkoord te bevestigen op de website van de verhuurder.

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Moet er een Engelstalig contract worden getekend als de aspirant-huurder Engelstalig is?

      Ja, als de huurder Engelstalig is moet deze een Engelstalig contract tekenen. Daarnaast moet het Nederlandstalige contract worden overhandigd en worden aangegeven dat de Nederlandstalige versie bepalend is in geval van onduidelijkheden.

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Wat is de minimum huurtermijn die je in een huurovereenkomst kan opnemen?

      Hier zijn geen regels voor.  In de praktijk wordt vaak een minimum termijn van 1 jaar opgenomen. Als verhuurder kan je zo in die periode de mutatiegraad dus laag houden.

      Maar dus ook een termijn van twee jaar is niet verboden. Indien de huurder tussentijds toch de huur opzegt, en je zou een procedure opstarten tot incasso van de huur over de resterende periode, dan hangt het wel van de omstandigheden van het geval af (de lengte van de minimale duur, de mogelijkheid om de woning al dan niet weer snel te verhuren etc) af of de rechter dat (volledig) toewijst.

      Het maakt verder ook niet uit of de huurovereenkomst bijvoorbeeld de campus clausule bevat. 

      Laatst bewerkt op: 26/10/2016


  • Bouwkundig advies
    • Hoe ziet een brandveiligheidstekening er uit?

      Een voorbeeld van een brandveiligheidstekening. 

      Dit is een document dat we (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft. 

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Hoe ziet een brandveiligheidsrapport er uit?

      Een voorbeeld van een  brandveiligheidsrapport. 

      Dit is een document dat we (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft. 

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat zijn typische bouwkundige te nemen maatregelen om een pand (tijdelijk) her te bestemmen naar een woonfunctie?

      Een voorbeeld van een lijst van te nemen maatregelen om een (kantoor) pand tijdelijk her te bestemmen naar een woonfunctie.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Hoe zit het met de brandveiligheid van niet-woningen?

      Hoe zit het met de brandveiligheid van niet-woningen?

      • Heeft de gemeente/brandweer het pand gekeurd?
      • Is de brandmeldinstallatie nog operationeel? (De sirene bij brandmelding moet in elke willekeurige kamer in het pand te horen zijn.)
        • Ja: is deze doorgeschakeld naar een meldkamer?
        • Nee: is er een solitaire rookmelder in iedere gebruikte kamer aanwezig?
      • Zijn er twee vluchtroutes? (Ook een terras of galerij, leidend naar een trap naar het maaiveld, geldt als vluchtroute.)
      • Zijn de deuren zonder sleutel van binnenuit te openen?
      • Zijn de vluchtroutes duidelijk aangegeven door middel van noodverlichting?
      • Hangt er een vluchtplan op iedere verdieping?
      • Hoeveel sub-brandcompartimenten zijn er aanwezig per verdieping?
        • Zijn de deuren, muren en wanden 30 minuten brandwerend? (Minimaal 60 minuten tussen verschillende sub-brandcompartimenten is vereist.)
        • Lopen muren en wanden door tot aan het (systeem)plafond?
      • Zijn er brandtrappen aan de buitenkant van het gebouw?
      • Zijn er brandblussers of brandhaspels aanwezig en zijn deze gekeurd?
      • Zijn er sprinklers?
      • Wat is de hoogte van de verdiepingsvloer tot het meetniveau (maaiveld)? Dit kan bepalend zijn bij het samenvallen van vluchtrouten. (Zie hiervoor artikel 2.157 lid 5 van het bouwbesluit)
      • Is er een open geiser of gaskachel aanwezig? (In dat geval is een CO-melder nodig. (Centrale verwarming, gasverwarmd, is per definitie een gesloten systeem - met afvoer naar buiten. Daarom is bij centrale verwarming nooit een CO-melder nodig.)

      Laatst bewerkt op: 17/12/2014


      Hoe draag ik bij aan duurzaamheid en energiebesparingen bij herbestemmingen?

      Bij het herbestemmen van kantoorpanden en scholen naar woonruimte zijn de volgende vragen van belang: 

      • Is het pand vorstvrij* in te stellen?
      • Is de temperatuur per tijdvak, per kamer, per verdieping of alleen voor het hele pand in te stellen?
      • Zijn kamers bij te verwarmen met straalkachels of is de cv zo in te stellen dat individuele kamers op kamertemperatuur blijven?
      • Is per kamer bekend of er een warmtesensor is?
      • Is de cv modern genoeg zodat het pand op ‘vorstbeveiliging’** ingesteld kan worden?
      • Welke controle is er aangebracht op de radiatoren? Verdampingsmeters, tie-wraps om radiatoren, seal stickers op radiatoren, warmte stickers, digitale thermostaat met uitleesfunctie in kamers geplaatst?
      • Is bekend waar de nutsmeters zich bevinden?
      • Is er een (digitaal) online abonnement om het elektriciteitsverbruik bij te houden?
      • Hoeveel kamers zouden in verband met het maximale vermogen elektrisch bijverwarmd kunnen worden en hoeveel boilers kunnen worden geplaatst?
      • Is er een elektriciteitstekening?

      *Vorstvrij: Als in een kamer geen warmtesensor is, kan de radiator in die kamer te warm worden ingesteld.
      ** Vorstbeveiliging: Alleen moderne cv’s hebben deze functie. Zodra de temperatuur buiten onder een bepaald ingesteld minimum komt, gaat de cv aan. Een warmtesensor binnen kan voorkomen dat de cv warmte blijft afgeven, ook als de temperatuur in de kamer boven een bepaalde waarde komt.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Wat is de minimale grootte van een zelfstandige woonruimte volgens het Bouwbesluit 2012?

      Volgens het huidige Bouwbesluit 2012 moet een zelfstandige woonruimte minimaal 18 m² zijn. Op 1 juli 2015 wordt het Bouwbesluit 2012 gewijzigd op dit punt. Vanaf dan zal de minimale grootte worden teruggebracht naar 15 m².

      Bron: Ontwerpbesluit houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 (zie tabel 4.1)

      Laatst bewerkt op: 09/06/2015


  • Screening aspirant-huurders
    • Wat is passend toewijzen?

      Kerntaak van een woningcorporatie is het huisvesten van mensen met lage inkomens. Een eenduidige en goed toetsbare norm zorgt ervoor dat de mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen met een voor hen betaalbare huur. Het gaat om huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag (in 2017: €22.200 voor eenpersoons huishoudens, €30.150 voor meerpersoonshuishoudens beneden de AOW-leeftijd; en €30.175 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd). De norm zorgt ervoor dat huishoudens die hieraan voldoen worden gehuisvest in de voor hen betaalbare woningvoorraad (huurprijs tot en met de voor een huishouden toepasselijke aftoppingsgrens). De aftoppingsgrens is in 2017 voor een- en tweepersoonshuishoudens €592,55, voor drie- en meerpersoonshuishoudens €635,05.

      Woningcorporaties verhuren per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De resterende marge van 5% is bedoeld om woningcorporaties een beperkte ruimte te bieden om in uitzonderingssituaties toch een (iets) duurdere woning te kunnen toewijzen, bijvoorbeeld wanneer niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een meer betaalbare huurprijs beschikbaar is.

      Bron: http://www.woningwet2015.nl/kennisbank/daeb/wonen/passend-toewijzen-0 

      Laatst bewerkt op: 15/12/2016


      Waar moet je als corporatie op letten met 'passend toewijzen'?

      Met betrekking tot passend toewijzen staat het volgende op de site van Aedes;

      1. Wat is passend toewijzen?
        Huishoudens met recht op huurtoeslag moeten vanaf 1 januari 2016 in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen (rond 600 euro). 
      2. Hoe werkt de inkomenstoets bij passend toewijzen?
        Daarvoor wordt dezelfde inkomenstoets gebruikt die nu al geldt voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Daarvoor verstrekt de Belastingdienst inkomensverklaringen. Als het inkomen onder de huurtoeslaggrens ligt, moet een passende woning worden toegewezen. Bij het passend toewijzen wordt niet getoetst op het vermogen; het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee.

      Om te bepalen of iemand recht heeft op huurtoeslag geldt het vermogen echter mee. Daarom heeft Wolf Huisvestingsgroep aan het ministerie de volgende vraag gesteld: Hoe is in dit kader punt 1 en 2 hierboven met elkaar te rijmen?

      Het antwoord van het ministerie (op 2-12-2015) luidt als volgt:

      In de toelichting bij het Besluit is uitgelegd waarom bij de vormgeving van de passendheidstoets ervoor is gekozen nauw aan te sluiten bij de inkomensgegevens die ook al moeten worden overgelegd in verband met de al bestaande toewijzingstoets in het kader van de zogeheten staatssteuntoets. De staatssteuntoets kent geen vermogenstoets.

      Bij de keuze om ook geen vermogenstoets te verbinden aan de passendheidsnorm speelt ook een rol dat het voor de woningcorporatie lastig is de hoogte van het vermogen op het moment van woningtoewijzing vast te stellen. De inkomensverklaring van de Belastingdienst, die gebruikt wordt om de hoogte van het inkomen te controleren, geeft geen afzonderlijke informatie over de hoogte van het vermogen. Ook de afschriften van spaar- of beleggingsrekeningen geven geen sluitend bewijs, want deze geven geen inzicht in mogelijke schulden,  waardoor het vermogen wellicht toch onder het heffingsvrije vermogen van box 3 blijft. En uitgaan van de belastingaanslag van een voorgaand jaar geeft evenmin een betrouwbaar beeld, want de mutaties van het afgelopen jaar zijn daarin niet meegenomen.

      Voor het bepalen van het uiteindelijke recht op huurtoeslag door de Belastingdienst/Toeslagen blijft de vermogenstoets wel van toepassing.

      Nadere informatie over de herziene woningwet en ook over de passendheidsnorm kunt u vinden op de website www.woningwet2015.nl.

      Laatst bewerkt op: 29/04/2016


      Aan welke voorwaarden moet een samenwoner voldoen om medehuurder te kunnen worden?

      Op basis van art. 7:267 BW kunnen mensen die samenwonen de verhuurder vragen of de samenwoner medehuurder mag worden. De samenwoner moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en de huurder en de samenwoner moeten een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

      Laatst bewerkt op: 03/01/2014


      Geldt het passend toewijzen ook voor onzelfstandige woonruimten?

      Ja. Passend toewijzen heeft vooral te maken met het hebben van een inkomen tot aan de inkomensgrenzen van de huurtoeslag, in combinatie met huurprijzen tot aan de aftoppingsgrenzen. Bij de uitwerking van de passendheidsnorm wordt, ter vereenvoudiging van de uitvoering, nauw aangesloten bij de begrippen en criteria die bij de toewijzingstoets in het kader van de staatssteunregeling worden gehanteerd. Zo geldt de passendheidsnorm voor alle woongelegenheden waarop ook de staatssteuntoets van toepassing is, dus ook voor onzelfstandige wooneenheden. 

      bron; http://www.woningwet2015.nl/veelgestelde-vragen/passend-toewijzen?page=1 

      Laatst bewerkt op: 01/05/2017


  • Bezichtigen & contracten tekenen
    • Mag een verhuurder op basis van een modelwoning of online-presentatie een huurcontract sluiten?

      Ja. Het tekenen van een huurcontract op basis van een modelwoning of online presentatie is mogelijk. Mocht de huurder hier toch nog van af willen zien, zodra de woning is opgeleverd (zoals de modelwoning of presentatie aangaf)? Dan kunt u de huurder houden aan zijn opzegtermijn, minimale huurtermijn, contractkosten en borg. Contractkosten, borg en eerste maand huur mag u de huurder vooruit laten betalen.

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Kunnen aan een huurcontract meerdere allonges hangen?

      Het komt regelmatig voor dat verschillende allonges aan een huurcontract hangen. Juridisch gezien is het geen enkel probleem dat de namen op de huurovereenkomst niet meer corresponderen met die op de laatste allonge. De laatste huurder is gewoon gebonden aan de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft niet nog eens apart te vragen of de huidige bewoner wil bevestigen dat hij akkoord gaat met de inhoud.   

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Mogen bezichtigingen plaatsvinden in de woning terwijl de woning is verhuurd?

      In een huurovereenkomst kunt u overeenkomen dat de huurder de woning moet laten bezichtigen. Daarvoor moet u aanvullende afspraken maken en vastleggen, bijvoorbeeld met betrekking tot het voorafgaand melden, opruimen, boetes et cetera. U kunt ook afspreken dat de huurder een vergoeding of een huurkorting achteraf krijgt voor een bezichtiging. Hier zijn geen wettelijke regels voor.

      U zou aan een bedrag per bezichtiging of per dagdeel kunnen denken. De hoogte is afhankelijk van de huurprijs en de inschatting hoe vaak een woning wordt bezichtigd. Een bezichtiging betekent dat er opgeruimd en schoongemaakt moet worden. Een werkster kost € 10 tot € 15 per uur. Een vergoeding die gelijk staat aan dat bedrag is wellicht redelijk. Als de huur heel laag is kunt u een maximale vergoeding overwegen. De vergoeding kan hoger zijn als de bezichtiging ’s avonds plaatsvindt.

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


  • Financieel beheer
    • Hoeveel incassokosten mag je een huurder in rekening brengen?

      Het uitgangspunt is dat de huurder voor of op de eerste van de maand de huur of vergoeding betaalt. U hoeft de huurder niet vooraf te informeren over het feit dat u het geld gaat afschrijven. Het zou misschien wel kunnen werken als een prikkel om voldoende saldo op de rekening te hebben.

      Op grond van artikel 6:83 sub a BW is de betalingstermijn een 'fatale termijn' en is de huurder direct in verzuim als hij niet op tijd betaalt. U hoeft geen ingebrekestelling (aanmaning) te sturen. In de praktijk wordt dat echter wel gedaan. U kunt de eerste aanmaning al direct op de tweede dag van de maand sturen als de huurder dan nog niet heeft betaald. Als u een aanmaning stuurt moet u aangeven dat de huurder te laat heeft betaald. U moet een termijn voor betaling stellen en de huurder aansprakelijk stellen voor vertragingsschade.

      Als in de overeenkomst een contractuele boete en contractuele rente in het geval van te late betaling is opgenomen, kunt u daar direct aanspraak op maken. Dit kan ook in een later stadium. U kunt ook in de overeenkomst opnemen dat er administratiekosten verschuldigd zijn. Te hoge administratiekosten kunnen echter gematigd worden door een rechter (enkele euro's is geen probleem).

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Is het toegestaan om zittende huurders automatische incasso opleggen?

      Op basis van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) mag u zittende huurders opleggen dat er anders betaald dient te worden, bijvoorbeeld via incasso. Hiervoor hebt u een machtiging nodig. Als een huurder weigert is dat echter geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden.

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Moet je betalingsherinneringen per post sturen?

      Nee, dit hoeft niet. U mag een betalingsherinnering ook per e-mail sturen. U moet de e-mail wel bewaren. Het is ook verstandig om een leesbevestiging te vragen. Dit voorkomt discussie over de vraag of de huurder het bericht ontvangen en gelezen heeft. Als het tot een procedure lijkt te komen, kunt u als verhuurder de laatste aanmaning het beste per post sturen. In deze brief verwijst u dan naar de aanmaningen per e-mail. De ingebrekestelling kan schriftelijk (brief, e-mail of fax) of per deurwaardersexploot. De wet kent de mogelijkheid van sms niet. Wanneer u gebruik maakt van sms of telefoon is het moeilijk te bewijzen dat u een bericht heeft gestuurd.

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Moeten facturen van huur en servicekosten per post worden gestuurd?

      Nee, dat hoeft niet. U kunt als verhuurder de facturen wel online beschikbaar stellen.

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Mag je telefoongesprekken met de huurder opnemen in het kader van bewijslast bij betalingsachterstanden?

      Ja, het is toegestaan om telefoongesprekken op te nemen waarin zakelijke conflicten worden besproken. Dit kan bijvoorbeeld bruikbaar zijn in een rechtszaak tegen de huurder wanneer de betalingsachterstand niet  opgelost worden. Er zijn wel enige voorwaarden die daarbij in acht genomen dienen te worden. Zo kunt u alleen gesprekken opnemen met de huurder die u zelf voert (of laat uitvoeren), met andere woorden u dient deel te nemen aan het gesprek. U hoeft daarbij geen melding te maken van het feit dat u het gesprek opneemt. In verband met privacy mag u het gesprek niet publiceren. In een rechtszaak echter maakt het niet uit op welke wijze het bewijs verkregen is, zolang het gesprek maar niet over de persoonlijke levenssfeer gaat. Klik hier voor een uitgebreide uitleg

      Laatst bewerkt op: 12/01/2016


      Naheffing netbeheerder over periode dat de woning verhuurd was.

      Er zijn situaties mogelijk dat een woningeigenaar wordt aangesproken door de netbeheerder voor een naheffing. Indien de naheffing ziet op een periode dat de woning verhuurd is of was, kan tegen die factuur bezwaar gemaakt worden. Het eenvoudigst is om een e-mail te sturen met als bijlage daarbij de getekende huurovereenkomst en/of het proces verbaal van oplevering. 

      Laatst bewerkt op: 06/02/2015


      Wat is de verwerkingstijd bij de bank voor een incasso opdracht?

      De verwerkingstijd voor een first incasso is 5 werkdagen.

      Recurrent is 2 werkdagen.

       

      Indien je de incassobatch voor 08:30 uur aanlevert telt die dag nog mee als werkdag voor de verwerking:

       

      Bron: https://www.abnamro.nl/nl/zakelijk/betalen/sepa/incasso/moment-aanleveren.html

      Laatst bewerkt op: 12/05/2016


  • Technisch beheer
    • Voor welk onderhoud is de verhuurder verantwoordelijk?

      U bent als verhuurder verantwoordelijk voor zaken waar de huurder (via huur of servicekosten) voor betaalt. Voor groot onderhoud bijvoorbeeld bent u als verhuurder verantwoordelijk, want u wordt hier via de huur voor betaald. Voor zaken waarvoor u geen kosten in rekening brengt, is de huurder verantwoordelijk. Klein en dagelijks onderhoud is dus de verantwoordelijkheid van de huurder.

      De rijksoverheid geeft alsvolgt antwoord op deze vraag. Op hoofdlijnen zit het zo:

      Onderhoud huurwoning

      De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en de huurders zorgt voor het klein en dagelijks onderhoud van de gehuurde woonruimte.

      Regels voor onderhoud

      Over het algemeen geldt:

      • Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder, grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder.
      • Kleine reparaties moet de huurder gemakkelijk zelf kunnen uitvoeren. En ze mogen weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder.
      • Inbouwapparatuur van keukens wordt doorgaans aangemerkt als onroerende aanhorigheid van de woning. Die inbouwapparatuur wordt dan met de woning verhuurd door de verhuurder. Reparatie van een kapotte inbouwkoelkast is dan voor rekening van de verhuurder.
      • De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren.
      • Huurder zorgt voor reparaties van schade die hij zelf heeft veroorzaakt. Als de verhuurder ook de kleine en dagelijkse reparaties verricht, mag de verhuurder de kosten hiervan aan de huurder doorberekenen als servicekosten.

      De overheid geeft verder volledig antwoord op deze vraag. 

      Laatst bewerkt op: 13/01/2016


      Wat zijn de veel gestelde onderhoudsvragen van huurders?

      De veel gestelde onderhoudsvragen van huurders hebben we apart uitgewerkt op http://www.wolfhuisvestingsgroep.nl/huurders/veelgestelde-vragen/ 

      Laatst bewerkt op: 28/06/2013


      Hoe ziet een meer jaren onderhoudsplan (MOP) eruit?

      Dit is een voorbeeld van meer jaren onderhoudsplan (MOP) die wij door onze samenwerkingspartner laten maken. 

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Hoe kan ik het huidige energielabel van mijn woning bepalen en verbeteren?

      Via deze link http://www.verbeteruwhuis.nl/index.asp#/step1 kunt u in een zes stappen het energielabel van uw woning bepalen.

      Daarnaast kunt u zien welke maatregelen u kunt nemen om het energielabel te verbeteren.

      Laatst bewerkt op: 24/04/2014


      Wat zijn de wettelijke verplichtingen ten aanzien van het EPC en energielabel?

      De energieprestatie telt mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Sinds 1 januari 2015 is er een vernieuwd energielabel en bepaalt de Energie-Index de energieprestatie.

      Energie-Index en energieprestatie

      Sinds 1 januari 2015 bepaalt de Energie-Index de energiezuinigheid (energieprestatie) van een woning. De Energie-Index wordt weergegeven in een getal. Een lagere Energie-Index levert meer huurpunten op. Deze huurpunten bepalen de maximale huurprijs van uw woning.

      Een verhuurder moet nieuwe huurders informeren over de energieprestatie van de woning (voor bestaande huurders geldt die verplichting niet altijd).

      Berekening huurpunten op basis van energieprestatie

      Per 1 januari 2015 zijn er 3 manieren om de energiezuinigheid van een huurhuis te achterhalen.

      • op basis van de Energie-Index;
      • op basis van het energielabel;
      • op basis van het bouwjaar.

      Huurpunten op basis van Energie-Index

      Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index (EI) laten opstellen? Dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten.

      Huurpunten op basis van energielabel

      Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen Energie-Index, maar wel een geldig energielabel van vóór 1 januari 2015 en niet ouder dan 10 jaar? Dan bepaalt het soort energielabel (A++ t/m G) het aantal huurpunten dat de verhuurder mag doorrekenen in de maximale huur.

      Huurpunten op basis van bouwjaar

      Heeft de verhuurder na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en ook geen Energie-Index? Dan bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal huurpunten (zie onderstaande tabel).

      Welke woningen moeten een energielabel hebben?

      • woningen en appartementen
      • woonwagens bedoeld voor permanent gebruik
      • recreatiewoningen
      • woongebouwen met niet-zelfstandige woonruimten

      Waar zijn gecertificeerde adviseurs en installateurs te vinden? 


      Klimaatinstallaties, energielabel en duurzame energie: kwaliteitsregister van de bouw- en installatiesector Nederland QBISnl.

      Wat zijn de gevolgen indien er geen Energielabel of Energie-Index bekend is van de woning

      Indien u vanaf 1 juli 2015 geen energielabel kunt overleggen kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van € 405,= per woning of € 20.250,= voor een niet –woning. 
       
      Verhuurders met woningen onder de liberalisatiegrens (€ 710,=) dienen te beschikken over een Energie-Index (EI) van de woning én een label. De EI is van belang voor het vaststellen van de maximale huurprijs van de woning.

      Meer weten, klik hier voor antwoorden van de Rijksoverheid.

      Laatst bewerkt op: 21/12/2016


      Wat zijn tips mbt ZAV, zelf aangebrachte voorzieningen?

      Het is aan te raden om altijd tijdelijke toestemming te geven. Dan kan je aan het einde van het huurcontract kijken of de huurder de ZAV nog ongedaan moet maken, of dat je de nieuwe huurder een overname formulier laat tekenen.

      Laatst bewerkt op: 27/06/2017


      Moet een huurder een proces verbaal van oplevering ondertekenen?

      Bij het verhuren van een (nieuwbouw) woning is het gebruikelijk de huurder een provesverbaal van oplevering (begin-opnamestaat) te overhandigen. De huurder heeft een meldplicht; indien er iets aan de hand is met de woning moet hij dit melden. Daarom is het niet verplicht hem het proces verbaal van oplevering te laten ontekenen. Als de huurder niets meldt, mag je er als verhuurder van uit gaan dat de woning in goede staat is opgeleverd. Het kan echter wel praktsich zijn. 

      Laatst bewerkt op: 29/06/2017


  • Sociaal beheer & participatie huurders
    • Mag een verhuurder het gehuurde betreden als de (zakelijke) huurder overlast veroorzaakt?

      Met uitzondering van calamiteiten mag u het gehuurde niet betreden zonder toestemming van de huurder. Ook niet in het geval van bijvoorbeeld een huurachterstand. De politie heeft deze bevoegdheid wel.

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Wat zijn de fiscale mogelijkheden om huurders in en voor de wijk wat vrijwilligerswerk te laten doen tegen bescheiden vergoedingen?

      Tot op zekere hoogte is het mogelijk om vrijwilligersvergoedingen onbelast uit te betalen. Hoe dit precies zit, staat op de website van de Belastingdienst uitgewerkt.

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


      Wat zijn de mogelijkheden om huurders in en voor de wijk te laten werken (met andere woorden: wat kost het om huurders een deel van de huur te laten terug verdienen)?

      Veel huurders willen zich graag inzetten, uit betrokkenheid met de wijk, om aan hun CV te werken of om wat te verdienen. Door dit werk aan huurders aan te bieden, wordt de (maximaal redelijke) huurprijs uiteraard beter betaalbaar voor de huurder. 

      Als wij de huurders op basis van een 0-uren contract inhuren om bijvoorbeeld sociaal of fysiek werk in de wijk te doen, laten we een uitzend arbeidsovereenkomst tot stand komen tussen de huurder en een payroll-bedrijf. De totale werkgeverskosten zijn +- 1,62 x het brutoloon. Als we bijvoorbeeld een huurder 5 uur per maand laten werken tegen €10.- bruto per uur, zijn de werkgeverskosten 5* €10.- * 1,62 (= € 81,-). Hier moet nog 21% BTW over betaald worden, zodat de totale kosten neerkomen op € 98,01. Dit bedrag zullen wij inhouden op de huurafdracht aan onze opdrachtgever. 

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


  • Toezicht, orde & netheid
    • Welke gegevens mogen gemeentes aan verhuurders verstrekken in verband met het proactief controleren op scheefwonen?

      Zodra u als verhuurder een lijst aanlevert van de mensen die volgens de verhuurder ingeschreven zouden moeten staan, zullen gemeentes mee werken om aan te geven of er niet (illegaal) anderen staan ingeschreven.  

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Is het mogelijk om cameratoezicht te gebruiken in woningcomplexen?

      Het is toegestaan om cameratoezicht te gebruiken ter bescherming of beveiliging van het woningcomplex en de bewoners. Redenen hiervoor kunnen zijn het voorkomen van vandalisme, het verhogen van het veiligheidsgevoel van de huurders en het kunnen aanspreken of aansprakelijk stellen van personen die schade veroorzaken.

      Indien het cameratoezicht gebruikt wordt voor de bescherming van de veiligheid van natuurlijke personen, de beveiliging van de toegang tot gebouwen, de bewaking van zaken die zich in het gebouw bevinden en/of het vastleggen van incidenten, hoeft u het cameratoezicht niet te melden bij het College bescherming persoonsgegevens. Wel dient u door middel van een sticker of bord het cameratoezicht kenbaar te maken aan het publiek. U mag de gemaakte beelden niet langer dan 4 weken opgeslagen hebben. Indien u twijfelt of u onder de genoemde vrijstelling valt, kunt u de website van het Cbp raadplegen.

      Klik hier voor het doorberekenen van de kosten voor cameratoezicht in de servicekosten

      Laatst bewerkt op: 22/10/2014


  • Opzeggingen & opleveringen
    • Mag het moment van opzeggen van een reguliere huurovereenkomst of een huurovereenkomst op basis van de leegstandswet samenvallen met het moment waarop de huurovereenkomst wordt aangegaan?

      Nee, het moment van tekenen van de opzeggingsbrief mag niet samenvallen met het moment van tekenen van de huurovereenkomst. De huurder moet eerst het genot van de woning hebben. Pas daarna kan deze instemmen met een opzegging door de verhuurder of in overleg de afspraak maken dat de huur op een bepaalde datum eindigt.

      Laatst bewerkt op: 08/05/2017


      Bij welke huurachterstand kan ik de huurovereenkomst ontbinden met een (zakelijke) huurder?

      Ontbinden van een huurcontract kan vanaf drie maanden: zowel bij particulieren als bij bedrijven in het geval van een betalingsachterstand.

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Heeft iemand huurbescherming als hij zonder medeweten van de verhuurder onderhuurt?

      Als iemand zonder medeweten van verhuurder onderhuurt in onzelfstandige woonruimte, heef de onderhuurder geen huurbescherming. 

      Als iemand zonder medeweten van verhuurder onderhuurt in zelfstandige woonruimte, heef de onderhuurder dezelfde huurbescherming die de oorspronkelijke huurder genoot. 

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Is het noodzakelijk om als verhuurder een schriftelijke handtekening van de huurder op de opzeggingsbrief te hebben?

      Strikt genomen is dat niet noodzakelijk. De huurder hoeft de ontvangst van de opzeggingsbrief niet aan verhuurder te bevestigen. Bovendien geldt: als verhuurder heeft u een ontvangstbevestiging van de opzeggingsbrief als u deze aangetekend (of per deurwaardersexploot) aan de huurder te verstuurt. Daarnaast is ook mondelinge overeenstemming met de huurder over beëindiging rechtsgeldig. Een mondelinge overeenstemming is wel lastig aantoonbaar als op een later moment problemen met de huurder ontstaan. Een schriftelijke bevestiging heeft voor de verhuurder daarom de voorkeur boven een mondeling akkoord.

      Art. 7:271 lid 4 BW, derde volzin bepaalt dat de huurder bij opzegging (in de opzeggingsbrief) gevraagd moet worden om binnen zes weken aan verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst.

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


      Mag ik opgenomen telefoongesprekken gebruiken in een ontbindingsprocedure?

      Mocht u een ontbindingsprocedure voeren tegen de huurder, dan kunt u in die procedure gebruik maken van opgenomen telefoongesprekken als bewijs. Zie hiervoor ook de vraag "Mag ik telefoongesprekken met de huurder opnemen in het kader van bewijslast bij betalingsachterstanden?"

      Laatst bewerkt op: 23/10/2015


      Moet de verhuurder de beëindiging een tijdelijk huurcontract per aangetekende post versturen?

      Dit is niet altijd noodzakelijk. Waar het omgaat is dat je als verhuurder kunt aantonen dat de mededeling dat het tijdelijk huurcontract eindigt, de huurder heeft bereikt. Huurders kunnen ook per email bevestigen dat ze de mededeling hebben ontvangen. Een leesbevestiging meesturen is dan trouwens ook praktisch. Ouderwets aanbellen en de huurder laten tekenen voor ontvangst is ook een optie. Indien een huurder niet tijdig bevestigt, kan de verhuurder daarna altijd alsnog per aangetekende post de mededeling nogmaals doen. Uiteraard dienen de opzeggingstermijnen in acht te worden genomen.

      Laatst bewerkt op: 18/04/2017


  • Managementrapportage en persoonlijk contact
    • Hoe ziet voor een opdrachtgever de interface (het dashboard en de inlogomgeving) eruit vanuit de database van Wolf Huisvestingsgroep?

      In deze demonstratie van de interface staat aangegeven wat u als opdrachtgever van Wolf Huisvestingsgroep krijgt te zien van de database: alle relevante gegevens met betrekking tot de verhuur en het beheer. 

      Laatst bewerkt op: 05/01/2014


  • Fiscaal advies
    • Verhuurdersheffingen, inkomenstoets en DAEB
      Wat betekent het wetsvoorstel 'Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II' (ingediend op 21-09-2016) voor de verhuurdersheffing?

      Momenteel geldt in de verhuurderheffing een zogenaamde ‘heffingsvrije voet’ van tien woningen. De minister stelt voor om deze te verhogen tot vijfentwintig woningen. Concreet betekent dit dat het belastbare bedrag gelijk is aan de totale WOZ-waarde van alle huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, verminderd met vijfentwintig maal de gemiddelde WOZ-waarde van deze huurwoningen. Verhuurders met maximaal vijfentwintig huurwoningen zijn, indien de wetswijziging wordt aangenomen, niet langer belastingplichtig voor de verhuurderheffing.

      Verhoging belastingtarief
      Ter compensatie van de verhoging van de heffingsvrije voet en heffingsverminderingen wordt het tarief per 1 januari 2017 verhoogd met 0,007% tot 0,543%. Per 1 januari 2018 stijgt het tarief verder tot 0,569%. De verhoging van het tarief per 2018 is tijdelijk. Met ingang van 1 januari 2023 daalt het tarief weer tot het niveau per 1 januari 2017 (0,543%). Hierbij merken wij op dat de tariefsverhoging van 0,007% per 1 januari 2017 slechts doorgang vindt indien het wetsvoorstel per 1 januari 2017 in werking treedt. De voorgestelde tarieven voor de verhuurderheffing zijn als volgt:

      Vrijstelling in krimpgebieden
      In het wetsvoorstel wordt een vrijstelling geïntroduceerd voor aangekochte huurwoningen in krimpgebieden. Woningen die voldoen aan drie cumulatieve eisen zijn vrijgesteld van verhuurderheffing en behoren daarmee niet tot het belastbaar bedrag. Deze eisen zijn als volgt:

      - De aankoop van de woning vindt plaats tussen 1 januari 2017 en 31 december 2019;
      - De woning maakt deel uit van een (fysiek verbonden) complex waarin de verhuurder op 1 januari 2017 reeds woningen in bezit had;
      - De woning is gelegen in een krimpgebied.

      Om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling dient de verhuurder een verklaring van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aan te vragen. De vrijstelling geldt voor een periode van vijf jaar na verwerving van de huurwoning.

      Heffingsvermindering voor goedkope nieuwbouw
      In een brief van Minister Blok van 20 juni 2016 is een heffingsvermindering aangekondigd voor de bouw van goedkope huurwoningen in de periode 2017-2021. Goedkope huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens (in 2016 €586,68). Het wetsvoorstel geeft vorm aan deze toezegging. De hoogte van de heffingsvermindering is afhankelijk van het de locatie van de nieuwbouwwoning en bedraagt:

      - €35.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde (gemeente Rotterdam);
      - €20.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden (onder andere de provincie Utrecht, Oost-Brabant, Gelderland, de Betuwe, de Veluwe, een groot deel van Noord-Holland, Leiden en de Bollenstreek);
      - €10.000 bij de bouw van goedkope huurwoningen in overige gebieden.

      Evenals voor de bestaande heffingsverminderingen geldt dat de verhuurder een investeringsverklaring moet aanvragen bij RVO.

      Verlenging heffingsverminderingen
      Op dit moment kunnen verhuurders de voorgenomen investeringen tot 31 december 2017 aanmelden bij RVO. Vanaf dat moment dient de investering binnen drie of vijf jaar te zijn gerealiseerd. Om te voorkomen dat verhuurders de heffingsverminderingsmogelijkheid verliezen bij uitstel van investeringen, is in bepaalde gevallen een verlenging van de termijn voor aanmelding van voorgenomen investeringen (tot 31 december 2019 of 31 december 2021) voorgesteld. De heffingsverminderingen zijn (na het aannemen van het wetsvoorstel) als volgt:

      Uitbreiding krimpgebieden
      Een aantal heffingsverminderingen en de vrijstelling voor aankoop van huurwoningen is alleen van toepassing op krimpgebieden. De lijst met krimpgebieden bestaat op dit moment uit gemeenten in Zuid-Limburg en Noordoost-Groningen. Deze lijst is met dit wetsvoorstel aangevuld met gemeenten in de Achterhoek en de regio Noordoost-Fryslân.

      Inwerkingtreding
      Het doel van het kabinet is om het wetsvoorstel per 1 januari 2017 in werking te laten treden. Gezien het feit dat het parlement zich nog moet uitspreken over het voorstel is niet duidelijk of dit een haalbare kaart is. Indien blijkt dat dit niet mogelijk is zal de wet per 1 januari 2018 in werking treden. In dat geval treden de verhoging van de heffingsvrije voet en de tariefsverhoging dus pas in werking per 1 januari 2018. De heffingsvermindering voor goedkope nieuwbouw en de heffingsvermindering voor sloop en samenvoeging voor de (toegevoegde) krimpgebieden zijn in dat geval echter wel van toepassing op investeringen in 2017. U kunt de investeringsverklaring in dat geval echter pas per 1 januari 2018 bij RVO aanvragen.

      Actie voor de praktijk
      De oplopende belastingtarieven betekenen een verhoging van de kostenpost verhuurderheffing van circa 0.9 x maandhuur nu naar 1.5 x maandhuur. Dit zou gecompenseerd worden door de vrijstellingen en heffingsverminderingen. Dat moge landelijk en gemiddeld gezien zo zijn, een individuele verhuurportefeuille kan fors worden geraakt in haar rentabiliteit. In het wetsvoorstel is een aantal maatregelen opgenomen die aanzienlijke besparingen kunnen opleveren. Derhalve adviseren wij verhuurders van sociale huurwoningen te onderzoeken hoe ze optimaal gebruik kunnen maken van de geïntroduceerde vrijstelling en/of heffingsverminderingen.

      Bron: https://vastgoedjournaal.nl/news/29383/blog-voorgestelde-wijzigingen-verhuurderheffing 

      Laatst bewerkt op: 17/11/2016


      Moet de verhuurdersheffing ook betaald worden bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet en bij onzelfstandige verhuur?

      De verhuurdersheffing hoeft niet betaald te worden voor onzelfstandige woonruimte.  Het is daarom interessant om te weten dat een vergunning voor verhuur op basis van de Leegstandwet in principe ook geldt als een omzettingsvergunning om onzelfstandig te mogen verhuren. Daarnaast is het in de meeste gemeentes zo dat een omzettingsvergunning niet nodig is als er een woning aan maximaal twee personen onzelfstandig wordt verhuurd. 

      Indien er zelfstandig op basis van de Leegstandwet wordt verhuurd, zullen de normale criteria gelden ten aanzien van de heffing. 

      Voor corporaties is het volgende prettig om te weten; Huurcontracten voor onzelfstandige woonruimte zijn altijd geregeuleerd, en daarom behoort dit voor corporaties tot DAEB activiteiten. 

      Laatst bewerkt op: 11/01/2016


      Zal de verhuurdersheffing ook betaald moeten worden bij huur naar zijn aard van korte duur?

      Ja. Als de woning op basis van het aantal punten niet tot de vrije sector behoort. Indien het huur naar zijn aard van korte duur in recreatie woningen betreft, is de heffing niet van toepassing. 

      Laatst bewerkt op: 07/11/2014


      Wat houdt de Regeling Vermindering Verhuurderheffing in?

      Met de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) krijgen belastingplichtige verhuurders fiscale vermindering op de verhuurderheffing. Het gaat om verhuurders die investeren in huurwoningen waarvan de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens.

      U kunt tot en met 2017 voor elke investering een aanvraag indienen om in aanmerking te komen voor fiscale vermindering. De hoogte van de vermindering hangt af van de investering en de locatie waar de huurwoning zich bevindt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stimuleert met deze regeling:

      • de bouw en verbouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid;
      • sloop en samenvoeging van woningen in zogenoemde krimpgebieden
      • en transformatie van vastgoed naar woonfunctie in heel Nederland.

      Bron: http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/regeling-vermindering-verhuurderheffing 

      Laatst bewerkt op: 10/06/2016


      Kom je in aanmerking voor korting op de verhuurdersheffing door het transformeren van lege panden?

      Ja. Hoe het precies zit, en hoe je de korting kan aanvragen staat uitgewerkt op http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/aanvraaginformatie-vermindering-verhuurderheffing 

      Wij raden het aan om al voor aanvang van de daadwerkelijke verbouwing de aanvraag al aan te melden. De verkleint de kans dat het subsidie potje op raakt. 

      Of deze regeling ook geldt voor het transformeren van panden met een woon&zorg functie, hangt af van de vraag of de voormalige bewoners zelf de huur betaalden of niet. 

      Hoe de regeling er vanaf 2018 uit ziet is nog niet met zekerheid te zeggen. 

      Laatst bewerkt op: 10/06/2016


      Moeten woningcorporaties ook een inkomenstoets doen voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte?

      Ja, ook bij onzelfstandige woningen moet de inkomenstoets worden uitgevoerd.

      Laatst bewerkt op: 07/11/2014


      Moet een corporatie de inkomenstoets ook doen bij verhuur op basis van de Leegstandwet en bij bruikleencontracten?

      Bij verhuur op basis van de Leegstandwet wel, maar bij bruikleencontracten niet. Dit is terug te lezen in dit document van het ministerie, onderaan pagina 4 en bovenaan pagina 5.

      Laatst bewerkt op: 08/12/2014


      Indien er van een (oost Europese) arbeidsmigrant geen IB60 verklaring aanwezig is, kan er dan aan de hand van de salarisstrook voldoende gecontroleerd worden of een woningcorporatie aan deze persoon een woning mag verhuren (zonder de inkomenseis te overschrijden die vanuit de EU wordt opgelegd)?

      Ja, dat kan.

      Zie hiervoor de volgende vraag

      Is voor de toetsing van het huishoudinkomen een IB60-formulier of (voorlopige) aanslag IB verplicht?

      Met de wijziging van de Tijdelijke regeling per 1 januari 2013 is het uitgangspunt dat woningzoekenden, de in de regeling genoemde groepen uitgezonderd, een definitieve aanslag IB of een IB60-formulier overleggen. Met de wijziging van de regeling van 14 mei 2013 (die op dit punt terugwerkt tot 1 januari 2013) is ook een voorlopige aanslag IB toegestaan. Alleen in de gevallen dat zij daarover (aantoonbaar met een brief van de Belastingdienst) niet kunnen beschikken, of bij een terugval in het actuele inkomen, kan toetsing plaatsvinden aan de hand van een inkomensverklaring van de woningzoekende, met betrouwbare inkomensspecificaties ter onderbouwing daarvan.

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


      Wat zijn de plannen omtrent de studiefinanciering (voor uitwonende studenten)?

      Het kabinet wil de studiefinanciering een nieuwe vorm geven om meer geld in beter hoger onderwijs te kunnen investeren én het hoger onderwijs toegankelijk te houden. Het kabinet is van plan om de volgende zaken te veranderen op het gebied van studiefinanciering:

      • invoering van een sociaal leenstelsel voor studenten in de bachelor- en de masterfase met ingang van het studiejaar 2015-2016;
      • invoering van een alternatief vervoersarrangement in samenhang met de invoering van een sociaal leenstelsel in de bachelor- en de masterfase.

      Het kabinet komt in de loop van 2014 met plannen hiervoor. Het eerdere wetsvoorstel om het sociaal leenstelsel gefaseerd in te voeren, eerst voor de masteropleidingen in 2014 en daarna voor de bachelor opleidingen in 2015 en om vereenvoudigingen in de studiefinanciering door te voeren, wordt daardoor aangehouden.

      Bron: de overheid.

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


      Indien een woning meer dan 142 punten heeft, maar wordt verhuurd voor minder dan € 710,68 wordt er dan verhuurderheffing gerekend?

      Het antwoord is ja. 

      Laatst bewerkt op: 26/01/2015


      Wat is de hoogte van de verhuurdersheffing, vanaf 2017

      Het tarief voor de verhuurdersheffing in 2017 wordt 0,536 procent van de woz-waarde van een woning in plaats van 0,543 procent. Het percentage zal in 2018 stijgen naar 0,591 procent van de woz-waarde.

      Dat blijkt uit een bericht op de website van de Belastingdienst, schrijft corporatiekoepel Aedes. Het was de bedoeling dat het tarief van de heffing in 2017 zou worden verhoogd naar 0,543 procent. Dat was bepaald in de Wijzigingswet die de Tweede Kamer in december 2016 aannam. De Eerste Kamer stemde echter pas eind januari in met de wet. Het tarief wordt echter niet met terugwerkende kracht verhoogd, zoals is vastgelegd in het besluit tot inwerkingtreding. Zodoende hanteert de Belastingdienst het eerder vastgesteld percentage van 0,536.

      In en na 2018 stijgt het percentage wel verder, waarna het in 2023 weer daalt tot 0,567 procent, mits het nieuwe kabinet de verhuurdersheffing in stand houdt. Ondanks de lagere heffing neemt het bedrag dat woningcorporaties en beleggers met meer dan vijftig sociale huurwoningen aan verhuurdersheffing betalen naar alle waarschijnlijkheid toe. Reden daarvan is dat de woz-waarden sneller stijgen dan geraamd. Hierdoor zal de opbrengst voor de overheid naar verwachting ook hoger zijn dan eerder geraamd. Aedes – sowieso tegen de heffing – vindt de verdere verhoging dan ook onterecht.

      Bron; vastgoedmarkt

      Laatst bewerkt op: 08/05/2017


      Bij welke vormen van tijdelijke verhuur geldt de verhuurdersheffing?

      Het is nog onbekend hoe de verhuurdersheffing er exact uit komt te zien, hoogstwaarschijnlijk wordt onderstaande lijn straks gevolgd:

      • De verhuurdersheffing is van toepassing op normale verhuursituaties van zelfstandige woonruimte. Huur op basis van de Leegstandwet wordt aangemerkt als normale verhuur. Daarom is betaling van de verhuurdersheffing verplicht;
      • Indien niet zelfstandig, maar onzelfstandig wordt verhuurd op basis van de Leegstandwet, is betaling van de verhuurdersheffing niet verplicht. Meestal houdt een vergunning om vanwege sloop of renovatie op basis van de Leegstandwet te verhuren in dat de woningen worden ‘onttrokken’. In dat geval mag u dan ook onzelfstandig verhuren;
      • Huur ‘naar zijn aard van korte duur’ wordt niet gezien als normale verhuur.  In deze gevallen hoeft daarom in principe geen verhuurdersheffing te worden betaald;
      • In bruikleengeving op basis van bruikleenovereenkomsten wordt niet gezien als normale verhuur. Daarom hoeft in deze gevallen evenmin verhuurdersheffing betaald te worden voor de woningen die op basis van een dergelijk contract worden bewoond;
      • Als geen verhuurdersheffing betaald hoeft te worden, komt de huurder aan de andere kant ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. 

      Laatst bewerkt op: 07/11/2014


      Indien een woningcorporatie een leeg pand (waarvan de normale exploitatie niet daeb zou zijn, zoals een schoolgebouw of een kantoorpand) tijdelijk laat bewonen op basis van de leegstandswet, en de huur niet geliberaliseerd is: valt dat dan aan te merken als een daeb activiteit?

      Het antwoord van het ministerie op 9 maart 2015 op deze vraagt luidt als volgt:

      Tijdelijke verhuringen voor te slopen woningen op basis van de Leegstandswet tellen mee  voor de 90% norm en dus te beschouwen als DAEB-activiteit. Alle verhuringen met een huurcontract op basis van het Burgerlijk Wetboek tellen mee voor de 90% norm. Indien te slopen woningen tijdelijk worden verhuurd is de basis een dergelijk huurcontract. 

      Bij antikraak wordt een bruikleencontract gebruikt. Dit is geen huurcontract in de zin van het BW. Dit soort toewijzingen blijven dus buiten de bepaling van de 90% norm en zijn niet aan te merken als DAEB-activiteit.

      Laatst bewerkt op: 09/12/2015


    • Hoe voorkomt u dat u BTW moet betalen als u verhuur diensten uitbesteedt?

      Indien de property manager als verhuurder op het huurcontract staat vermeld, hoeft u in veel gevallen geen BTW te betalen over de diensten die u heeft uitbesteed op het gebied van verhuur en beheer. Wij kunnen in ieder geval onze diensten aanbieden zonder u als eigenaar/ opdrachtgever BTW in rekening te brengen. 

      Laatst bewerkt op: 28/09/2015


      Wordt de integratieheffing afgeschaft?

      Ja, de integratieheffing is per 2014 afgeschaft. Zie artikel 23 uit de miljoenennota:

      Afschaffen integratieheffing BTW

      “De integratieheffing wordt door ondernemers als een drempel ervaren om te besluiten tot de ombouw van oude leegstaande kantoren in te verhuren nieuwe woningen en weerhoudt hen ook om voor de verkoop gebouwde nieuwbouwwoningen, in afwachting van de verkoop ervan, te verhuren. Om dit knelpunt op de woningmarkt weg te nemen, wordt de integratieheffing afgeschaft. Met de afschaffing van deze maatregel is een bedrag van 95 miljoen euro per jaar gemoeid.”

      Laatst bewerkt op: 24/09/2014


      Hoe voorkom ik dat er OZB-gebruikerskosten ontstaan bij antikraakbewoning van een kantoorpand?

      Door de uitspraak van de Hoge Raad op 25-11-2011 dreigen er OZB-gebruikerskosten opgelegd te worden over het deel van een pand waarvan juist geen gebruik wordt gemaakt. In de praktijk is dit te vertalen naar een pleidooi om alleen zelfstandige delen antikraak in gebruik te geven of om het hele gebouw te gebruiken voor oppasdiensten. Het is ook een optie om ongebruikte delen van het pand voldoende af te sluiten, zodat deze een zelfstandig WOZ-object zouden kunnen vormen. 

      De Hoge Raad laat zich in dit arrest uit over de uitspraak van Hof Arnhem van 10-11-2010. De Hoge Raad bevestigt de woondelen(vrijstelling) binnen kantoren met anti-kraak. De les die de Hoge Raad echter geeft ligt echter in de objectafbakeningsregels van de Wet WOZ.

      Op 30 september 2014 heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden de eerdergenoemde uitspraak bevestigd. Hierbij heeft het Hof wel nadrukkelijk gekeken naar de objectafbakening. Gekeken wordt naar of de ongebruikte delen redelijk afsluitbaar zijn en gescheiden kunnen worden van het gebruikte deel van het pand, waarbij de feitelijke situatie doorslaggevend is. 

      De OZB-gebruikerskosten kunnen doorberekend worden aan de bruikleners. Door middel van het opnemen van deze gebruikskosten in de bruikleenovereenkomst maakt u het mogelijk dat u deze kosten kan doorbelasten aan de bruikleners. 

      Laatst bewerkt op: 20/10/2014


      Huur boven de liberalisatiegrens en toch DAEB?

      Uit de Novelle bij de herziene Woningwet die op 11 december 2014 werd aangenomen blijkt dat er een wijziging in de classificatie van DAEB woningen wordt ingevoerd. Onder de huidige regelgeving geldt dat woningen met een huur boven de liberalisatiegrens automatisch niet-DAEB zijn. Met de wijziging wordt ingevoerd dat woningen die een aanvangshuur hadden onder de liberalisatiegrens maar door inkomensafhankelijke huurverhoging of door reguliere huurverhoging deze grens hebben overstegen DAEB blijven. Het fiscale voordeel is dat voor deze woningen geen verhuurderverheffing afgedragen hoeft te worden, nu de huurprijs boven de grens van €699 ligt. 

      Laatst bewerkt op: 17/12/2014


      Hoeveel korting op de verhuurdersheffing krijg je bij de bouw van goedkope huurwoningen?

      Het bouwen van ‘super goedkope’ sociale huurwoningen wordt aantrekkelijker. Blok geeft corporaties in schaarstegebieden een korting van 20.000 euro per woning op de verhuurdersheffing. In de Randstad is dat 10.000 euro.

      Naar schatting 6.200 nieuwbouwwoningen per jaar komen in aanmerking voor de vermindering, meldt Cobouw. Dat is ongeveer de helft van de corporatieproductie van de afgelopen jaren. De kortingsperiode loopt tussen 2017 en 2021. 'Met de heffingsvermindering wordt een impuls voor de goedkope nieuwbouw bereikt', schrijft minister Blok in een brief aan de Tweede Kamer. Om een vliegwieleffect te genereren, gaat de minister met de bouwindustrie en bouwsector om tafel om te spreken over het aanbieden van kant-en-klare pakketten en prefab. Voor de definitie van schaarstegebieden zal aangesloten worden bij de afbakening die is gehanteerd bij de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.

      De minister heeft de verhuurdersheffing op nog een paar onderdelen aangepast. De totale opbrengst blijft gelijk, maar met een aantal maatregelen probeert hij corporaties in specifieke gebieden een steuntje in de rug te geven.

      Laatst bewerkt op: 22/06/2016


      Hoe zit het met overdrachtsbelasting als koper oudbouw sloopt en grond bewerkt voorafgaand aan juridische levering?

      De Hoge Raad heeft op 16-6-2016 de volgende uitspraak gedaan https://www.recht.nl/rechtspraak/?ecli=ECLI:NL:HR:2016:1202 

      Deze uitspraakt biedt meer mogelijkheden voor projectontwikkelaars voor een gunstig fiscaal regime bij de aankoop van te slopen gebouwen. Een koper mag voorafgaand aan de verwerving van een bouwterrein de daarop aanwezige opstallen slopen en de grond bewerken, zonder dat overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Dit volgt uit een recent arrest van de Hoge Raad. Anders dan de Belastingdienst, oordeelt de Hoge Raad dat sec door de sloop en grondbewerking nog geen economische eigendomsverkrijging plaatsvindt en daarmee ook geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. De verkoper moet dan wel een opdracht tot sloop en bouwrijp maken aan de koper hebben verleend.

      Laatst bewerkt op: 28/06/2016


      Mag je als zzp'er huurkosten van je woning aftrekken van je winst?

      Een bijzondere uitspraak van de Hoge Raad  kan ertoe leiden dat ZZP’ers de huurkosten van hun werkruimte in hun huurhuis met terugwerkende kracht fiscaal mogen aftrekken van hun winst.

      Het ging bij de uitspraak van de Hoge Raad om een bouwondernemer die de (huur)kosten in zijn corporatiewoning als aftrekpost (minus de bijtelling) voor het jaar 2010 wilde opvoeren. De Hoge Raad staat dit toe.

      Laatst bewerkt op: 02/09/2016


  • Overstapservice
    • Moet een huurder schriftelijk akkoord gaan met het feit dat de huur van een andere bankrekening wordt afgeschreven, bijvoorbeeld indien u de verhuur en beheer administratie bij een andere partij neerlegt?

      Dit hangt van de formulering van de reeds getekende machtiging af. Vaak is het niet nodig dat een huurder hiervoor een aparte handtekening zet. Wel is het dan raadzaam om een brief te zenden aan de zittende huurders, om een Melding Onterechte Incasso te voorkomen. In die brief zal je als verhuurder aankondigen dat je het incasseren van de huur aan een ander bedrijf uitbesteedt, en dien je de huurders een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 weken) te geven om daartegen bezwaar te maken. Zonder reactie wordt de huurder geacht in te stemmen met de uitbesteding.

      Laatst bewerkt op: 28/12/2015


  • Overige vragen