Leegstandsbeheer & antikraak

Herbestemmen en leegstandsbeheer

Inleiding en samenvatting

In 2017 staan nog veel woningen op de lijst voor sloop of renovatie. Ook is er veel leegstand in kantoren, scholen en zorgpanden. Soms is de verwachte leegstand van zeer korte duur, de andere keer kan dit langer zijn. In sommige gevallen is herbestemmen of transformeren een optie. Soms zijn er andere plannen. Wat uw situatie ook is, wij adviseren u over de meest passende oplossing en voeren die vervolgens voor u uit.

De oplossing begint vaak bij kraken en verloedering voorkomen en gaat soms door tot en met het verhuren en beheren van een getransformeerd pand. In de tussenliggende periode benutten wij de kansen die er zijn:

  • Sinds 01-07-2016 zijn de mogelijkheden voor tijdelijk herbestemmen verruimd door de Wet Doorstroming Huurmarkt;
  • Huurinkomsten van tussen de € 120,- en € 321,- per verhuurde vierkante meter per jaar;
  • Gedurende 10 jaar kunt u tijdelijk verhuren, zonder dat er sprake is van huurbescherming;
  • Om een leeg pand tijdelijk bewoond te laten worden zijn vaak slechts beperkte investeringen nodig. Terugverdientijden vanaf 3 maanden is mogelijk;
  • Antikraakcontracten bieden meer flexibiliteit maar leveren geen huurinkomsten op. Wel is het mogelijk om gecompenseerd te worden voor de NUTS-kosten;
  • Er zijn steeds meer fiscale voordelen bij herbestemmingen en transformaties. Houd rekening met deze gunstige mogelijkheden:
    • U krijgt niet te maken met BTW over onze diensten als wij voor u de verhuur en het beheer verzorgen;
    • U betaalt geen 6% maar 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop van een te transformeren pand;
    • U betaalt geen BTW over de verbouwingskosten van een te transformeren pand;
    • U hoeft geen verhuurdersheffing te betalen. 

Door onze manier van werken liggen ‘leegstandsbeheer’ en ‘property management’ in elkaars verlengde. De disciplines die hierin van oudsher in terugkomen zijn commercieel, technisch, financieel, administratief en facilitair beheer. Marketing komt ook vaak voor in dit rijtje. We hebben hier uiteengezet hoe wij deze disciplines noemen en wat wij hier onder verstaan.

Inhoud

Inventarisatie van de mogelijkheden, opstellen plan van aanpak

Om de beste oplossing te geven voor uw specifieke situatie, kijken wij naar de volgende aspecten.

  • Privaatrechtelijke mogelijkheden tijdelijke verhuur
  • Publiekrechtelijke aspecten tijdelijke verhuur
  • De Wet kraken en leegstand
  • Bouwkundige inventarisatie
  • Berekening mogelijke huurinkomsten, -toeslagen en servicekosten
  • Fiscaal advies

Privaatrechtelijke mogelijkheden tijdelijke verhuur vaker mogelijk

Er zijn vier verschillende contractvormen om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Wat de verschillen (voor- en nadelen, risico’s en kansen) zijn tussen verhuur op basis van de Leegstandwet, de wet doorstroming huurmarkt, naar zijn aard van korte duur, en antikraak contracten, lichten we hier toe.

Wet doorstroming huurmarkt (sinds 1 juli 2016)

Sinds 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Woningen kunnen nu tijdelijk tot 2 jaar worden verhuurd, en kamers zelfs tot 5 jaar. Corporaties kunnen ook gebruik maken van deze wet als de huurder voor studie of werk tijdelijk naar de betreffende regio verhuist.  

Huur op basis van de Leegstandswet

De meest gebruikelijke manier om woningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden tijdelijk te verhuren, is het sluiten van een huurovereenkomst ‘op basis van de Leegstandwet’. De aanvangshuurprijs van sloop- en renovatiewoningen wordt gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. De maximale huurprijs wordt in de leegstandvergunning opgenomen, tenzij sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. De prijs kan gedurende de huurperiode bevroren worden, maar mag ook met bijvoorbeeld een indexeringsclausule verhoogd worden. De opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden, en de minimale verhuurtermijn is 6 maanden. 

Huur naar zijn aard van korte duur

In de situatie waarin geen leegstandvergunning kan worden verkregen of de maximale termijn voor de vergunning is verstreken, kan afhankelijk van de feitelijke situatie gekozen worden voor tijdelijke verhuur met een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 13 april 2012 waarbij het ging om de tijdelijke verhuur van (onzelfstandige) woonruimte in een complex dat gesloopt zou worden, geoordeeld dat de huurovereenkomst  gekwalificeerd kon worden als "huur naar zijn aard van korte duur" in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Hierdoor  konden huurders geen beroep op huurbescherming  doen.

Dit is een bijzondere uitspraak  omdat juist het uitgangspunt is dat huurders van woonruimte zeer beschermd moeten worden. De uitzonderingssituatie van art. 7:232 lid 2 BW moet zeer restrictief toegepast worden, aldus de wetgever. Dat komt ook duidelijk terug in de jurisprudentie. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak weer wat meer duidelijkheid gegeven.

De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de betreffende woonruimte en dat zal in het bijzonder het geval zijn, als door de aard van de ruimte de duur van het gebruik begrensd is (bijv. een slechte woning wordt op termijn gesloopt). Ook speelt de bedoeling van partijen met betrekking tot de duur die voor ogen staat een rol.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet voor de huurder redelijkerwijs duidelijk zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst is vanwege aanstaande herontwikkeling / sloop van de woonruimte. Dat kan het beste duidelijk gemaakt worden door dat in de voorfase al te melden en vervolgens ook nadrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen. Voorts is van belang dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is geweest dat de door de huurder gehuurde woonruimte binnen afzienbare tijd gesloopt zal worden. Bij voorkeur dient die periode niet te lang te zijn. Als de planning van een project echter aangepast moet worden waardoor er vertraging optreedt en de huurovereenkomst langer duurt, hoeft dat geen probleem te zijn. In de rechtspraak wordt algemeen aangenomen dat planning vaak niet gehaald worden. Er moet vervolgens ook nog naar de tijdelijke aard van het contract gehandeld worden. Dus niet ineens andere woonruimte in het complex regulier verhuren of aangeven dat het tijdelijke karakter vervalt. Het ligt dan ook voor de hand om de huurprijs daar op aan te passen en uit te gaan van +/- 80% van wat op basis van de wet gevraagd zou mogen worden.

De vooroverwegingen bij de huurovereenkomst zijn ook zeer belangrijk. Hieruit zal de tijdelijke aard, de tijdelijk duur, de lage huur en de hele achtergrond van de huursituatie moeten blijken. Ook het expliciet benoemen van het soort contract is in dergelijke situaties aan te raden.  Is de huurovereenkomst goed uitgewerkt en een huurder beroept zich toch op huurbescherming, dan zou nu vanwege de uitspraak van de Hoge Raad via een kort geding eenvoudiger tot ontruiming gekomen moeten kunnen worden.

Bij huur naar aard van korte duur is er geen minimale huur- of opzegtermijn.

Antikraak overeenkomsten

Bij een anti-kraak-overeenkomst is sprake van gebruik, waarbij geen huur maar slechts een vergoeding voor servicekosten mag worden gevraagd. Die vergoeding moet aansluiten bij de feitelijke kosten, om te voorkomen dat de vergoeding als een verkapte huurprijs wordt gezien. In een dergelijke situatie is de kans klein dat een gebruiker een beroep op huurbescherming kan doen. Er zijn geen minimale opzegtermijnen.

Tot slot

Rechters hebben bij schrijnende gevallen nog wel eens de neiging om op grond van de redelijkheid en billijkheid een langere ontruimingstermijnen aan te houden ook al hebben de bewoners geen recht op huurbescherming. Om dat te voorkomen zou alternatieve huisvesting elders aangeboden kunnen worden, al bestaat daartoe geen plicht. Voorkomen dat er sprake is van een schrijnend geval is beter dan genezen.

Al met al, mits goed uitgewerkt, zijn er positieve ontwikkelingen wat betreft de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur.

Publiekrechtelijke aspecten tijdelijke verhuur

Als een her te bestemmen pand niet de bestemming wonen heeft, zal voor (tijdelijke) bewoning een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moeten worden verkregen. De mogelijkheden hiertoe zijn per 1 november 2014 verruimd.

Aanvraag omgevingsvergunning voor afwijken bestemmingsplan voor tijdelijke bewoning

Het bestemmingsplan staat het gebruik ten behoeve van (tijdelijke) bewoning in veel panden met leegstandsrisico niet toe. Vanaf 1 november 2014 is het mogelijk om, met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 9 of 11 Bijlage II bij het Bor, via de reguliere procedure een omgevingsvergunning te verkrijgen voor het – al dan niet  tijdelijk  - afwijken van het bestemmingsplan.

Op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 9 Bijlage II bij het Bor kan vanaf 1 november 2014 een omgevingsvergunning worden verkregen voor zowel tijdelijke als permanente bewoning van leegstaande gebouwen. De beperking van maximaal 1.500 m2, zoals tot 1 november 2014 in het genoemde artikel is opgenomen, komt te vervallen.

Als dit geen soelaas biedt, kan op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 11 Bijlage II bij het Bor een vergunning worden verkregen voor de duur van maximaal 10 jaar (tot 1 november 2014 was dat 5 jaar). Niet langer hoeft aannemelijk te worden gemaakt dat met de bewoning in een tijdelijke behoefte wordt voorzien. Het mag ook gaan om een activiteit die voorziet in een permanente behoefte op een tijdelijke locatie. De enige eis is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.

Voor het verkrijgen van deze vergunningen is de reguliere procedure van toepassing. Dat betekent dat in principe binnen 8 weken na de datum van indiening van de aanvraag een besluit moet worden genomen – voorheen was dit 26 weken – en dat, wanneer niet tijdig wordt beslist, van rechtswege een vergunning wordt verleend.

Bij het besluit tot het verlenen van de vergunning moet de gemeente de betrokken belangen afwegen. De vergunning wordt dus niet automatisch verleend als aan de in het Bor genoemde voorwaarden is voldaan. Het is daarom altijd van belang om, voorafgaand aan het indienen van een aanvraag, na te gaan of de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan het plan.

Wanneer een gebouw tijdelijk bewoond gaat worden, moet het op het punt van brandveiligheid voldoen aan de eisen voor bestaande bouw voor wonen. Vaak hoeft daarvoor nauwelijks te worden verbouwd.

De Leegstandswet

Naast een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan, wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan, op grond van de Leegstandwet een vergunning worden verkregen voor tijdelijke verhuur van ruimtes in leegstaande gebouwen als woonruimte. Het voordeel daarvan  is dat is dat de huurovereenkomst eindigt als de geldigheidsduur van de vergunning eindigt, zonder dat opzegging noodzakelijk is. Ook de normale huurbescherming geldt niet.

De geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning is sinds 1 juni 2013 gekoppeld aan de geldigheidsduur van de omgevingsvergunning voor het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan, met een maximum van 10 jaar. De termijn van 10 jaar geldt vanaf 1 november a.s. ook geldt voor de omgevingsvergunning voor het  tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan.

De vergunning op basis van de Leegstandwet wordt in de praktijk vaak binnen een paar werkdagen afgegeven (bij gemeentes die deze vergunning nog niet vaak hebben afgegeven kan dit wat langer duren). In principe moet op een verzoek om een dergelijke vergunning binnen 8 weken worden beslist. De aanvraag voor deze vergunning kan tegelijkertijd worden aangevraagd met de vergunning tot afwijking van het bestemmingsplan.

Gedoogverklaring antikraak

Er zijn gemeenten die bereid zijn een gedoogverklaring af te geven voor het mogelijk maken van antikraak in leegstaande schoolgebouwen en kantoren, in gevallen waarin zij bewoning van een leegstaand pand in principe onwenselijk vinden maar begrip hebben voor het feit dat de eigenaar zijn pand wil beschermen tegen wederrechtelijk gebruik, inbraak, vandalisme en  verpaupering.  De ervaring is dat dergelijke gedoogverklaringen zeer snel kunnen worden afgegeven. Zij worden voor een korte periode afgegeven (bijvoorbeeld 2 jaar).

Antikraak wonen vindt vaak plaats in panden die een andere gebruiksfunctie hebben, zoals een kantoor of een bedrijf, en daarvoor ook  zijn gebouwd. Vanwege deze bijzondere situatie worden ook bijzondere brandveiligheidseisen gesteld, die overigens wel zoveel mogelijk aansluiten bij de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Vaak hoeft niet of nauwelijks te worden verbouwd om antikraak mogelijk te maken. 

Wijziging bestemmingsplan

Bewoning kan uiteraard ook mogelijk worden gemaakt via een wijziging van het bestemmingsplan, maar dat zal in het algemeen een stuk langer duren. Een procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan duurt in principe ongeveer 6 maanden, exclusief de tijd die nodig is om het plan voor te bereiden.

Jurisprudentie bestemmingsplan en leegstand

Positief is dat ook de bestuursrechter rekening houdt met het feit dat de verhuurbaarheid van kantoorpanden in een omgeving met veel leegstand problematisch kan zijn. De bestuursrechter onderkent dat het van belang is leegstand tegen te gaan. Dat kan ertoe leiden dat in het bestemmingsplan ruimere gebruiksmogelijkheden moeten worden opgenomen dan alleen de kantoorbestemming, zodat de verhuurbaarheid van leegstaande kantoorpanden wordt vergroot. Het is goed denkbaar dat deze rechtspraak niet alleen voor bestemmingsplannen geldt, maar ook voor omgevingsvergunningen voor (al dan niet tijdelijk) afwijkend gebruik van het bestemmingsplan. Dreigende of bestaande leegstand van een pand zal dus zeker in een omgeving waar al veel leegstand bestaat ten grondslag kunnen worden gelegd aan inspraakreacties en zienswijzen op (voor)ontwerpbestemmingsplannen en aanvragen voor omgevingsvergunningen voor afwijkend gebruik.

Gemeenten moeten het tegengaan van leegstand in hun ruimtelijke afweging bij het toekennen van bestemmingen betrekken. Het is dus zeker de moeite waard om dit argument in zienswijzen en beroepen tegen (ontwerp)bestemmingsplannen aan de orde te stellen, bijvoorbeeld wanneer een gemeente in een nieuw bestemmingsplan onder het oude plan bestaande gebruiksmogelijkheden wegbestemt.  Zie bijvoorbeeld: ABRS 5 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY5093 en ABRS 28 mei 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1873.

Tot slot

Met de wijziging van de Leegstandwet per 1 juli 2013 en het Besluit ruimtelijke ordening per 1 november 2014 zijn de mogelijkheden om leegstaande panden tijdelijk als woonruimte te verhuren aanzienlijk verruimd.

De Wet kraken en leegstand

Sinds 2010 is de Wet kraken en leegstand van kracht. De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om eigenaren een boete op te leggen van € 7.500,- als zij leegstand die langer duurt dan 6 maanden niet melden bij de gemeente. Bij leegstand langer dan een jaar kan een gemeente een gebruiker dwingend voordragen op straffe van een dwangsom. De gemeente Amsterdam heeft als beleid in de leegstandsverordening opgenomen dat minimaal 50% van de verhuurbare oppervlakte van een pand in gebruik moet zijn wil het gelden als niet-leegstaand. In de praktijk heeft de wet weinig impact. 

Houthoff Buruma heeft overzichtelijk uitgewerkt wat de juridische kant van de wet kraken en leegstand is.

Gekraakt?

Hebt u als eigenaar eenmaal te maken met krakers, dan hebt u drie mogelijkheden om hen uit uw pand te krijgen. Ten eerste is het simpelweg mogelijk om dit in onderling overleg met de krakers te regelen. Daarnaast is er een civielrechtelijke of strafrechtelijke route. Beide procedures kunnen tijdrovend en kostbaar zijn. De advocaatkosten van een civielrechtelijke procedure komen in principe uit op een bedrag tussen de € 2500,- en € 3000,-

Conclusie: Laat een pand niet leeg.

Keurmerk leegstandbeheerders?

Toenmalig minister Donner en van der Laan hebben er bij de invoering van de wet kraken en leegstand voor gepleit dat er een keurmerk voor leegstandsbeheerders zou komen. Zodat de sector zich zelf zou reguleren. Om deze reden is dit keurmerk ontstaan. Dit ‘keurmerk’ blijkt in de praktijk echter een wassenneus, en wordt bestuurd door slagers die hun eigen vlees keuren. Want veel antikraakcontracten zijn in de praktijk huurcontracten (naar zijn aard van korte duur) omdat de antikrakers veel te veel moeten betalen. Dit levert de eigenaren van deze panden risico's op omdat de bewoners zich zouden kunnen beroepen op huurbescherming. In de praktijk kunnen antikrakers dan maanden langer blijven zitten dan van te voren gepland.

Vanaf het moment dat het keurmerk in het leven was geroepen, heeft Wolf Huisvestingsgroep dit keurmerk gedurende twee jaar gehad. Wij hebben het daarna opgezegd omdat wij hogere eisen stellen aan onze dienstverlening dan die door het keurmerk worden gesteld. Dit keurmerk zou moeten garanderen dat een leegstandbeheerder onder andere correct omgaat met de tijdelijke bewoners. Ook zou dit keurmerk er voor moeten zorgen dat antikrakers niet te veel betalen. In de praktijk wordt echter vaak € 220 per persoon per maand gehanteerd. Een bedrag waarvan de rechter zegt dat het huur naar zijn aard van korte duur is.

Verder bestaat onze inventarisatie en het opstellen van het plan van aanpak uit; 

Bouwkundige inventarisatie

Berekening mogelijke huurinkomsten, -toeslagen en servicekosten

Fiscaal advies

Werkzaamheden, uitvoering plan van aanpak

Hierboven hebben we aangeven waar we naar kijken om te bepalen hoe we het beste met uw leegstand om kunnen gaan. In sommige gevallen zullen we voor een korte periode een klein aantal personen huisvesten op basis van antikraak. Soms zorgen we voor een groot aantal tijdelijke huurders. In weer andere gevallen zullen we niet alleen adviseren over de transformatie, maar ook de verhuur en het en beheer verzorgen van de woningen die tot stand komen na de transformatie. Afhankelijk van de specifieke situatie, uw wensen en onze adviezen, verrichten wij de volgende werkzaamheden:

Tarieven

Onze tarieven zijn afhankelijk van de dienstverlening die u bij ons afneemt, het aantal woningen en de duur van de overeenkomst. Onze tarieven zijn altijd concurrerend en worden zoveel mogelijk afgestemd op een aantal KPI’s, zoals de bezettingsgraad en huurderstevredenheid.