Fiscaal advies

Wolf Huisvestingsgroep heeft als ervaringsdeskundige specifieke fiscale kennis in huis om u te ondersteunen op belastingtechnisch gebied. Zo leggen we u graag uit hoe:

  • u niet te maken krijgt met BTW over onze diensten als wij voor u de verhuur en het beheer doen;
  • u minder overdrachtsbelasting betaalt bij een te transformeren pand;
  • u geen BTW betaalt over de verbouwingskosten van een te transformeren pand;
  • niemand het OZB-gebruikersdeel hoeft te betalen bij bewoning van kantoren en scholen;
  • u niet te maken krijgt met de integratieheffing bij (tijdelijke) herbestemming en transformatie;
  • u voorkomt de verhuurdersheffing te moeten betalen.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Overstapservice

Als de samenwerking aanvangt op een moment dat de woningen al verhuurd zijn, helpen we u uiteraard graag bij het overstappen naar onze dienstverlening. Hiervoor verzorgen we de communicatie- en informatievoorziening naar de huidige huurders; per brief en email zullen wij hun op de hoogte brengen van het feit dat wij hun aanspreekpunt zullen zijn. Ook zullen we hiervoor een informatieavond organiseren zodat de huurders al hun mogelijke vragen direct aan ons kunnen stellen. Ook zorgen we ervoor dat alle verhuur- en beheerdata in onze database komen. 

Rekenmodel en advies

Berekening huurprijs, -toeslagen en servicekosten

De huurprijs van woonruimte is in Nederland aan regels gebonden. Het zogenaamde ‘woningwaarderingsstelsel’ (WWS) bepaalt wat de maximale huurprijs van woonruimte mag zijn. Ook bepaalt dit stelsel of een woning tot de ‘vrije sector’ behoort, waar verhuurder en huurder onderling mogen bepalen wat de huurprijs is.

Wolf Huisvestingsgroep heeft een model ontwikkeld waarmee deze huurprijs snel en slim wordt berekend. Hiermee bieden we een oplossing voor onduidelijkheden die de Huurcommissie en de Belastingdienst hierover laten ontstaan. Naast de juiste huurprijs berekent ons model ook de hoogte van de huurtoeslag. En het houdt daarbij rekening met alle soorten huurders die de Belastingdienst onderscheidt zoals jongeren en studenten. Zo zien we in één oogopslag de netto woonlasten per woning. Zowel voor de eigenaar als voor de huurder is dit relevante financiële informatie.

Bekijk hier een voorbeeldberekening van:

Voor woningen in de vrije sector en in krimpgebieden is naast het WWS, de vraag naar een woning bepalend voor de huurprijs. Op basis van onderzoek en onze marktkennis geven wij adviezen over de optimale huurprijs.

In sommige gevallen, kunnen er zogenaamde ‘huur naar zijn aard van korte duur/short stay’ huurcontracten worden gehanteerd. Dan is de maximale huurprijs niet onderhevig aan het WWS. Wanneer deze contracten gebruikt kunnen hebben we uitgewerkt onder het kopje Juridisch advies.

Kortom: de te vragen huurprijs is van vele factoren afhankelijk. Wij helpen met het bepalen van de optimale huurprijs.

Kijk hier voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Kosten

Deze dienst bieden we meestal aan als onderdeel van een totaalpakket. Als losse activiteit brengen we ons uurtarief van €150,- in rekening. Zie ook Onze algemene voorwaarden  

Marketing & marktonderzoek

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van marketing de volgende diensten:

  • Woningzoekenden werven via wolfhuisvestingsgroep.nl en andere websites;
  • Foto’s, plattegronden en 3D-visualisaties maken. Zo kunnen we woningen al verhuren voordat ze daadwerkelijk opgeleverd zijn. Dit is trouwens ook mogelijk met behulp van fysieke modelwoningen;
  • Het ontwerpen en implementeren van een internetsite specifiek voor een portefeuille;
  • Het uitdragen van een merknaam en logo voor een specifieke portefeuille;
  • Posters ontwerpen en ophangen; op de ramen van het pand en op plaatsen waar veel aspirant huurders komen;
  • Contracten in het Engels vertalen als er sprake is van buitenlandse huurders;
  • Mogelijk maken dat woningzoekenden (op basis van vriendschap of gelijke interesses en hobby’s) bij elkaar in de buurt kunnen wonen;
  • Interactieve 360° rondleiding maken;
  • Drone presentatie van het te transformeren pand

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Aanvragen vergunning & verlenging

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt de aanvraag en verlenging voor de volgende vergunningen:

  • Vergunning voor verhuur op basis van de leegstandswet. Ook verzorgen we de verlenging van deze vergunning;
  • (Gedoog) beschikking of een vergunning voor de (tijdelijke) bewoning van kantoren en scholen.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Juridisch advies & contracten opstellen

Wolf Huisvestingsgroep stelt de huurcontracten op, en houdt daarbij rekening met:

  • Advies over soorten huurovereenkomsten: BW 230a, naar zijn aard van korte duur, op basis van de leegstandswet, wet doorstroming huurmarkt, medehuurderschap, campus clausule, of bruikleen. We houden hierbij rekening met recente jurisprudentie van de Hoge Raad en verschillende rechtbanken;
  • Voorkomen dat door onze dienstverlening sprake zou zijn van het dienen van twee heren (7:264 BW en 7:417 BW). Ook in de vrije sector mag je als verhuurder en beheerder bij de huurder namelijk geen contract- of verhuurkosten in rekening brengen. Wél mag je bijvoorbeeld de eerste drie maanden een hogere huur vragen (zolang je onder de maximale grens van het puntenstelsel blijft) en daarna een huurverlaging doorvoeren. Op deze manier kunnen we voorkomen dat we bij u als opdrachtgever geld in rekening brengen op het moment dat er een huurovereenkomst tot stand komt en zijn uw inkomsten niet afhankelijk van de mutatiegraad.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Bouwkundig advies

Om te bepalen hoe en in hoeverre een pand (tijdelijk) bewoond kan worden, inventariseren wij onder meer de volgende zaken:

  • Brandveiligheid en vergunningen
  • Energieverbruik
  • Sleutelplan en plattegrond
  • Voorzieningen zoals douches en liften
  • Ventilatie

In sommige gevallen hebben onze opdrachtgevers de benodigde kennis in huis of hebben ze samenwerkingspartners die de bovenstaande punten in kaart kunnen brengen. Als dit niet het geval is, werken wij samen met hiervoor erkende bedrijven.

Wolf Huisvestingsgroep kan de volgende documenten (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft:

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Kosten

Deze dienst bieden we meestal aan als onderdeel van een totaalpakket. Als losse activiteit belasten we de kosten van derden door: Afhankelijk van de eventueel aangeleverde technische tekeningen, het metrage van het pand en de vraag of we zowel met onzelfstandige als met zelfstandige woonruimtes rekening moeten houden, kost een brandveiligheidsrapport en een brandveiligheidstekening samen tussen de €500,- en €1100,- Het opstellen van een lijst met te nemen maatregelen mede op basis van een inspectie van het pand kost tussen de €300,- en €600

Ons eigen uurtarief is €150,- Zie ook Onze algemene voorwaarden  

Screening aspirant huurders

 Wolf Huisvestingsgroep verzorgt de volgende screeningactiviteiten:

  • Geïnteresseerden screenen en selecteren: op basis van motivatie, en kredietwaardigheid;
  • De inkomenstoets uitvoeren;
  • Werkgevers van aspirant huurders nabellen;
  • Woningzoekenden inschrijven en registreren.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Bezichtiging en contracten tekenen

De huurovereenkomst en het proces verbaal van oplevering tekenen we in principe op een touchscreen computer in de woning zelf. Dit doen we vaak met iemand die een vergelijkbare of dezelfde woning eerder heeft gezien. Op deze manier werken we steeds efficiënt met een shortlist van geïnteresseerden.

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor de bezichtigingen en het tekenen van de contracten de volgende diensten:

  • Bezichtigingen organiseren (ook in het weekend en buiten kantoortijden);
  • Huurovereenkomsten opstellen en ondertekenen;
  • Het proces-verbaal van oplevering verzorgen, inclusief opname van de meterstanden.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Financieel beheer

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het financieel beheer de volgende diensten:

  • Huurpenningen en (voorschotten van) servicekosten incasseren;
  • Debiteurenbeheer volgens een strak protocol. Vanaf de eerste betaling per mobiele pin tot en met het eventueel inschakelen van een deurwaarder;
  • Voorschotheffingen incasseren van leveringen en diensten die door of namens de eigenaar zijn verzorgd;
  • De afrekening van de servicekosten volgens de wettelijke termijnen opmaken en dit met de huurders communiceren;
  • Het tijdig aan bewoners aanzeggen van periodieke (jaarlijkse) huurprijsaanpassingen en zondig voeren van procedures bij de huurcommissie;
  • Wij kunnen de geldstromen evengoed via onze bankrekening laten lopen, als die van onze opdrachtgever.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Technisch beheer

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het technisch beheer de volgende diensten:

  • Het 24/7 beoordelen en afhandelen van schademeldingen en klachten;
  • Klein huurdersonderhoud (laten) uitvoeren;
  • Groot verhuurdersonderhoud (laten) uitvoeren;
  • Werkzaamheden begeleiden en controleren die door derden zijn uitgevoerd;
  • Mutatieonderhoud uitvoeren en de kosten daarvan verrekenen met de waarborgsom;
  • De nodige werkzaamheden uitvoeren die het overeengekomen gebruik mogelijk maken.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Sociaal beheer & participatie huurders

Uitgangspunt van onze dienstverlening is het belang van de vastgoedeigenaar en het belang van de huurders te dienen. We bouwen zowel een zakelijke als een persoonlijke band op met onze huurders. Onze regiomanagers besteden dus ook veel aandacht aan 'hun' huurders: we willen dat ze het naar hun zin hebben in hun nieuwe woning. Daarnaast nemen we regelmatig bewoners bij ons parttime in dienst voor werk op het gebied van sociaal beheer om de betrokkenheid en interactie in de door ons beheerde wijken en complexen te bevorderen.

Op het gebied van sociaal beheer en participatie verzorgt Wolf Huisvestingsgroep de volgende diensten:

  • Zoveel mogelijk samenwerken met huurders om bij te dragen aan een goede onderlinge band met omwonenden, de band met de omgeving en de leefbaarheid positief te beïnvloeden. Bijvoorbeeld door:
  • Sociale, sportieve, culturele of studie gerelateerde evenementen ondersteunen. Hierbij maken we eventueel gebruik van vrijwilligers of nul-urencontracten;
  • (Online) sociale netwerken opbouwen en evenementen organiseren op cultureel, sociaal, sportief, educatief en zakelijk gebied.
  • Bewoners de mogelijkheid geven om zelf nieuwe huurders voor te dragen (coöptatie);
  • Bewonerswensen inventariseren en voor zover mogelijk doorvoeren;
  • Aanspreekpunt zijn voor alle potentiele betrokken instanties en (rechts)personen.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Toezicht, orde & netheid

We willen graag dat al onze huurders het zo goed mogelijk naar hun zin hebben. Daarom houdt Wolf Huisvestingsgroep efficiënt toezicht en treden we doortastend op bij overlast en klachten. Als dat nodig is nemen we zelfs gerechtelijke stappen.

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van toezicht, orde en netheid de volgende diensten:

  • Toezien op orde, netheid, veiligheid en verantwoord energiegebruik in het pand;
  • Toezien op orde, netheid en veiligheid rond de woningen in de buurt;
  • Binnen- en buitenkant van het pand laten reinigen en overig facilitair beheer;
  • Groenonderhoud;
  • Afval (wekelijks) laten ophalen als de gemeente dit niet verzorgt;
  • Adviseren over en eventueel onderhalen met leveranciers voor internet, was- en droog faciliteiten en toegangssystemen zoals (gecertificeerde sleutels en pasjes);
  • Controle op scheefwonen en inschrijvingen van bewoners bij de gemeente faciliteren;
  • Eventuele bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst bewaken en nakomen;
  • In uitzonderlijke gevallen het voeren van procedures bij de huurcommissie en gerechtelijke procedures uitvoeren tegen een huurder.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Opzeggingen en leveringen

Wij doen onze huurders meerdere voorstellen voor een opleveringsafspraak. Dit is ook mogelijk buiten kantooruren. Bovendien komen we huurders financieel tegemoet als ze zelf voortijdig hun contract willen beëindigen en als kandidaten direct de woning willen huren. Zo zijn we in staat een bezettingsgraad van boven de 100% te realiseren en zorgen we voor zowel de huurder als voor de eigenaar voor de beste oplossing.

Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het administratief en contractbeheer de volgende diensten:

  • Afspraken voor de oplevering organiseren (ook in het weekend en buiten kantoortijden);
  • Het proces-verbaal van oplevering verzorgen, inclusief de opname van de meterstanden;
  • Zorgen voor een nette, lege en correcte oplevering.

Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’.

Managementrapportage & persoonlijk contact

Wolf Property Management Platform (Wolf PMP)                     

Voor het verhuren en beheren maken wij gebruik van het door ons zelf ontwikkelde Wolf Property Management Platform (Wolf PMP). Dit innovatief en gebruiksvriendelijk platform maakt het mogelijk de juiste informatie rondom de (ver)huur en het beheer van woningen te delen en te beheren. Zo krijgt iedereen die betrokken is bij deze processen het actuele en volledige inzicht.

Hogere huurderstevredenheid

Huurders kunnen al hun zaken snel en eenvoudig regelen met Wolf PMP. Zaken als betalingen doen, meldingen doorgeven of een verzoek neerleggen gebeurt online met een druk op de knop, via computer of smartphone.

Hogere bezettingsgraad

Huuropzeggingen zijn dankzij het transparante platform heel eenvoudig te verwerken. Bovendien geeft Wolf PMP direct inzicht in het aantal (gescreende) woningzoekenden dat (online of bij een bezichtiging) heeft aangegeven interesse te hebben in het type woning dat vrijkomt. Zo realiseren wij de optimale bezettingsgraad.

Real time rapportages en persoonlijk contact

Met het Wolf PMP heeft u continu toegang tot real time rapportages, managementinformatie, KPI’s & zelf in te richten dashboards. Dat neemt uiteraard niet weg dat we ook regelmatig persoonlijk contact met u onderhouden.

Bekijk ook de website van Wolf Property Management Platform